빗나간 '집값거품론'과 다가오는 '월세지옥시대'
스크롤 이동 상태바
빗나간 '집값거품론'과 다가오는 '월세지옥시대'
이 기사를 공유합니다
월세 폭등을 조장하는 무능한 정부, 암울한 서민의 미래

< 집값의 미래를 분석하는 핵심 요소>

▲ ⓒ뉴스타운
이 나라에서, 수많은 집값 상승론과 하락론의 공방이 평행선인 이유는, 서로 믿고 싶은 것만 믿으려 하기 때문이다. 무주택자는 '집값이 떨어진다'는 주장만 골라서 믿고, 유주택자는 '집값이 상승한다'는 주장만 믿는 식이다. 그런데, 집값 거품론과 폭락론을 주장하는 사람들의 주장과 달리, 인구나, 수급, 심리 등등의 핵심을 벗어난 변수들만 가지고 집값의 현재와 미래를 추정하기는 어려우며, 외국과 단순비교 하는 것도 옳지 않다.

집값의 현재와 미래를 분석함에 있어서 절대 빠져선 안되는 것이 바로 '건설원가'다. 이 핵심 요소의 분석 없이 수요 공급이니, 부대 조건만 가지고 집값을 논하는 자체가 난센스이며 무식의 소치다.

다시 말해서 주택의 건설 원가를 알아야만 현재 주택 시세의 적정성을 판별 할 수 있고, 그 바탕 위에서 과거와 현재, 수급, 주변국들과의 비교 변수들을 감안하여 집값의 미래를 예측 해 볼 수 있다는 것이다.

< 우리 나라 집값의 현재 상황>

필자가 분석 해 본 건설원가 대비 집값의 비율을 보면, 서울 강북지역의 아파트 시세는 보통 건설원가(통상적 공장도 주택가격)의 90~130% 내외이고, 빌라는 80~110% 내외로서 통상적 원가보다 조금 낮은 가격에 시세가 형성 되어 있다. 건설 전문가이자 부동산 전문가인 필자로서도 "왜 저 가격에 팔지?" 할 때가 많다.

인터넷 댓글들을 보면, "미분양 주택이 안팔리면 폭탄세일 하면 되지" 라는 주장들이 많은데, 폭탄세일 가격을 기다리는 그들의 희망사항과 달리, 건설사들의 폭탄 세일이 거의 없는 이유는, 폭리 목적이 아니라 손해 보면서 팔 수는 없기 때문이다. '집값 거품론'에 현혹 되신 분들께서는, 그렇게 비싼 가격에 폭리를 남겨온 많은 건설사들이 타 업종보다 왜 영업이익도 낮고, 더 잘 무너지는지, 수많은 재개발 조합들이 왜 재개발을 포기 하는지도 생각 해 보시기 바란다. 자기 생각에 뭔가 모순이 발견 될 것이다.

강남 지역 아파트 값은 보통 원가의 100~150% 내외로서 일부 고평가 지역도 있고, 빌라는 95~120% 내외로 파악 된다. 또, 경기권의 원가대비 집값은 서울보다 약간 낮은 상태로서, 저평가 구간의 초반이고, 신도시의 일부는 다소 고평가 지역도 있으나, 전라도는 원가의 80%에 근접한 곳도 있고, 특히 인천의 경우는 절대적인 저평가 상태로서, 인천의 빌라는 원가의 60~70%에 불과한 곳도 많다. 즉, 저평가 상태라는 것이다.

'집값 폭락론' 의 대표적 논거는 바로 '인구가 감소하니 집값은 폭락한다' 라는 논리와, 장기간 집값이 급등했으니 급락한다. 라는 막연한 논리다. 그러나 인간의 수명은 80세이고, 주택의 수명은 40세여서, 만약 주택의 신규 공급이 급감하면, 기존 주택의 소멸 속도가 훨씬 빠르므로, 인구 감소를 상쇄 하고 남을 만큼 집값 상승의 요소가 발생한다. 따라서 집값의 미래는 인구의 변동보다는 수급에 더 크게 좌우된다.

< 주택의 공급 원가 약산으로 적정 집값을 추정하는 법>

건설 원가 산정의 두가지 큰 항목은 바로 건축비와 대지 비용이다. 보통 주택의 건축비는 평당 400~550만원 내외이며, 주거지역의 대지 비용은 보통 주택 평수의 45% 내외가 대지 지분 비용이라 보면 된다.(기부채납 면적이 있다면, 대지 지분은 더 작을 수 있다)

예를 들어, 땅값이 평당 2000만원짜리 지역에서 32평형 신축 주택에 산다면, 대지 지분 원가는 13.5평x2000만원=2억7천만원이고, 건축비 원가는 32평x450만원=1억5천이므로, 이 주택의 건설 원가(공장도 주택가격)는 약 4억2000만원이 되는 것이다. 여기에 더 증감되는 각종 변수와 비용을 감안 하고, 수급 요인이 작용하여 집값이 결정 된다.

집값 폭락론자들은 미국, 일본과 비교하며 우리도 폭락 할 것이라 주장하기도 하는데, 각국의 집값은 보통 적정 공급원가의 85%~200% 범위를 벗어나지 않으며, 미국이나 일본의 집값 붕괴도 원가의 200% 넘게 치솟은 거품이 있었기 때문인데, 이와 전혀 다른 우리 나라와 단순비교 하여 똑같은 폭락을 예상함은 옳지 않다.

주택의 공급 원가 근처에서 맴돌고 있는 한국의 집값은 한마디로 '바닥권' 이라는 것이다. 그런데, 여기에 정부가 나서서 집값에 변동을 주려는 행위는 옳지 않으며, 시장원리에 맡기는 것이 좋다. 최근의 집값 하락은 일시적인 공급과잉 으로 인한 단기적 현상이며, 그로 인해 공급이 자연스레 줄어들며 정상화 되어 가는 상태이고, 거래 공백은 일시적 심리의 공백일 뿐이다. 원가 구조만 보더라도 집값은 자연스레 정상적으로 흐르게 될 것이다.

<저렴한 주택 임대료의 나라 한국, 그러나...>

정부가 진짜 걱정할 문제는 집값 하락이 아니라 임대주택 공급 급감으로 인한 '전월셋값 폭등'의 필연적인 미래다. 우리 나라의 주택 임대료는 대략 일본의 절반 이하로서, 우리는 주변국들보다 임대료가 저렴한 나라이며, 우리 나라의 주택 임대료는 대부분이 적자 구조다.

감가상각비와 각종 비용을 모두 계산 하면, 우리 나라의 전셋값은 집값의 120~130%가 되어야 본전이 되는 구조다. 또한 3억짜리 집을 짓거나 구매하여 월세를 놓는다면, 월세 200~250만원을 받아야 본전이고, 그 이상이어야 수익이 되는데 시세는 그 보다 한참 아래다.

즉, 신규 주택을 짓거나 구입하여도 40년 후에는 대지 지분과 철거비만 남기 때문에, 만약 3억짜리 집이라면, 매월 50~60만원은 감가상각비이며, 투자금에 대한 금융비용, 세금, 각종 유지관리비를 계산해 보면, 월세 200~250만원을 받아야 본전이 되는 구조다. 그런데도 시세는 그 보다 한참 아래기 때문에, 현재의 월세가 '적자 구조의 착각소득'인 것이며, 그래서, 월세 받아서 은행이자도 못 내는 '깡통집주인'이 많은 것이다.

그런데도 집주인들이 전세금으로 집값의 60~70%만 받고, 월세도 그 보다 한참 아래인 이유는, 집주인들이 대부분 고령인데다, 집값 상승기의 관성에 젖어 계산에 서투르기 때문이다. 전세는 결국 집값의 130% 이상으로 오르거나 사라질 수 밖에 없으며, 월세도 급등 할 수 밖에 없는 구조다.

우리나라 사람들은 보통 정치에는 관심이 많지만 경제 감각은 어두워서, 심지어 "집투기꾼들이 집을 많이 샀기 때문에 집값이 폭등했다" 라는 '진보좌파' 의 선동마저 그대로 믿어버린다. 심지어 전문가라는 사람까지도 그런 소리를 하는 경우가 있는데, 이는 한마디로 '무식한 소리'다.

오히려, 그 집투기꾼들이 집을 많이 사서 값싼 전세로 공급 해 주었기 때문에 집값이 현재 수준이고, 임대료도 지금 같이 저렴하다. 그들의 주택 공급이 없었다면 집 없는 절반의 국민은 길거리에서 노숙 하거나, 북한처럼 비닐천막 속에서 얼어 죽는 일이 많았을 것이고, 공급 부족으로 집값과 월셋값은 더 폭등했을 것이다. 투기꾼이라 욕먹는 그들은 서민경제의 착취자가 아니라 국가도 못하는 일을 대신 해 준 '서민경제의 공헌자'다. 공급이 많아야 가격이 하락한다는 상식은 시장경제의 기본 중의 기본이다.

<전세 소멸과 월셋값 폭등의 폭풍전야, 참 나쁜 대통령>

위에서 언급 했듯이, 전세와 월세는 현재의 2배 이상 상승해야 임대주택의 타산이 맞게 되는데, 아직 그런 시대가 되지 않은 이유는, 공급이 충분하기 때문이다. 그런데, 박근혜 정부는 서민들로부터 돈 뜯어내는 데에만 혈안이 된 나머지, 전월세에 세금을 부과하는 황당한 정책을 꺼내 든 것이다. 이미 적자 구조인 전월세에 세금폭탄까지 더 때려서, 전월셋집 공급자를 축출 시키겠다는 참으로 무지몽매한 정책이다.

서민의 피를 빠는 박근혜 정권의 악덕 정책에는, 당사자인 서민과 세입자의 무지함도 한 몫 한다. 인터넷에는, 황당하게도 서민과 세입자들이 "집주인도 과세 해라" 라고 엄청난 댓글과 추천수가 나오는데, 한마디로 '무식의 결과'다. 이는 "우리 서민에게 세금폭탄과 전월셋값 폭탄을 때려주세요" 라는 것과 같으며, 경제에 무지한 '돈맹' 들의 '제발등 찍기'다.

집주인에 대한 과세는 일시적으로 미운 집주인들을 골탕먹여 세입자의 속이 후련해 질런지는 모르나, 결과는 서민과 세입자만 등터지게 된다. 그 이유는

첫째, 임대주택의 수익성 악화는, 신규주택의 수요와 공급을 위축시켜 전세 소멸과 월셋값 폭등이라는 2차 피해를 유발하고, 둘째, 집주인이 내는 세금과 건보료보다 더 큰 돈을, 결국 세입자가 부담 하는 구조이고, 세째, 공급 위축에 따른 건설 경기 위축으로 인해, 일자리도 줄고 영세 자영업자들이 타격을 받게 되어, 모든 피해가 서민과 세입자에게 돌아오는 3차 폭탄으로 터지기 때문이다.

원래 가진 자는 큰 손해를 보지도 않고, 손해를 보더라도 맨 마지막까지 버틴다. 그 전에 죽어나는 것은 언제나 서민이다.

결국, 서민과 세입자들은 집주인에 대한 과세가 자신들의 피해로 돌아올 줄 모르고, 오히려 반기는 수준이기 때문에, 먹잇감을 찾던 정부가 세입자와 서민들의 무지함을 악용하여, '집주인에 대한 과세' 라는 위장술로, 세입자와 서민들의 피같은 돈을 모른척 강탈하여 뒤통수 치는 구조다. 물론 서민과 세입자들은 크게 당한 후에야 정부에게 속았음을 깨닫게 되는 것이다. 참으로 통탄할 노릇이다. 어찌 이리도 개념 없고, 무능할 수 있는가?

<피할 수 없는 '월세지옥'시대, 결국 오고야 마는가?>

지금은 일본처럼 서민월세 300만~600만원의 '월세지옥시대'로 향해 가고 있는, 전월셋값 폭등의 폭풍 전야다. 앞으로는, 서울 변두리 30평 주택에 살려 해도 최소 월세 250~400만원 이상이 될 것이며, 변두리로 쫓겨나는 월세난민이 속출할 것이다. 집을 사려 해도 비싸서 살 수 없고, 전세는 사라지고, 월세는 폭등하여, 서민이 물러설 곳 없는 벼랑끝 상황이 다가오고 있는 것이다.

이는 전적으로 정부의 무능한 자충수 때문이다. 자본은 수익이 예상 될 때에만 움직이는데, 정부는 이미 적자 구조인 전월셋집에다 더 손해 보는 구조를 만들고 있고, 집주인들이 적자 구조의 주택 임대에서 하나씩 손을 떼면, 공급 부족으로 인한 필연적인 전월세 폭등 현상이 나타나게 되는 것이다. .

물론, 야당인 '새민련'도 무능하기는 마찬가지다. 전월세 과세는 그들도 추진 했었고, 그들이 머리를 짜내어 만든 법안이 고작 '전월세 상한제'다. 이는 이미 적자 구조인 집주인들에게 더 불이익을 주어서 공급을 축소 시키는 제도로서, 서민을 위하는 척 하며 서민을 망치는 '언 발에 오줌누기' 식 포퓰리즘이며 무식의 극치다. 아니 무식 정도를 넘어 사기다.

이미 손해 보고 있는 집주인들에게 더 불이익을 주면, 임대주택 공급이 늘겠는가? 줄겠는가? 사실상 '임대주택 신규공급 제한법'이 아닌가? 공급이 줄면 임대료는 오르겠는가 떨어지겠는가? 누구나 아는 상식을 왜 새민련만 모른단 말인가? 왜 이리 세트로 무능하고 무식한가?

<부도덕한 정치권, 가진 자들 만의 카르텔>

또, 20억 전세 세입자는 세금 한 푼 없고, 9억짜리 1주택을 팔아 8억을 남겼어도 세금 한푼 없는데, 정부가 이런 점은 제외하고 2,000만원짜리 반지하 3채 가진 서민 집주인은 세금폭탄과 건보료폭탄을 때리고, 그 세입자까지 구타하는 정책을 시도함에는 다 이유가 있다.

'서민은 과세, 부자는 비과세', 이런 '정책'을 펴는 이유는, 그 20억 세입자와 8억 소득자는 정부와 기득권 층에 많고, 정부의 정책결정 관련자 중에는 세금 폭탄과 월세폭탄을 맞아야 하는 서민 집주인과 세입자가 없기 때문이다. 만만한게 서민이니, "우리 귀족들은 세금 안낼께, 없는 니들만 내" 식의 후안무치한 '정책'이다.

고액 전세 자산가는 집 살 돈이 있음에도 불구하고, 20억, 30억 전세 세입자로 살면서 세금 한 푼 안내고 다른 세입자의 기회를 박탈하는 얌체족인데, 고액 전세 자산가에 대한 과세는 너무도 당연하지만, 정부와 국회와 기득권 층에 그런 자산가가 많기 때문에 자기들만 빼고 서민에게만 세금을 때리는 것이다.

고액 전세의 부자 세입자에게도 당연히 과세 해야 하며, 양도세 비과세 한도액도 대폭 낮추고, 기본공제를 대폭 상향하는것이 서민을 위하는 공정한 세제다. 또한, '집주인에 대한 과세' 라는 위장술로 '서민의 피를 빠는 전월세 선진화방안'도 백지화 해야 할 것이다. 부자 귀족인 지들 밥그릇은 지키고 서민의 밥그릇만 뺏는 정책이 말이 되는가?

서민의 피만 빠는 박근혜 정권과 새누리당, 새민련의 악덕 정치꾼들은, 말로만 서민의 편 어쩌고 하지 말고, 행동으로 보이라.

이 기사를 공유합니다
관련기사
댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 4
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
살림걱정 2014-11-26 16:55:03
오랜만에 현재 우리나라의 경제상황이나 현실을 제대로 직시한 글을 보네요 시원한 내용이내요 이러다간 일본 경제를 그대로 따라갑니다. 정신들 차려야 합니다.

비인칭주어 2014-10-30 17:57:24
정말 한심한 글이군요. 노동자 임금은 오르지 않는데 이 글 쓴 분이 대주려오? 수급? 전 세계에 곡물이 남아 돌아도 굶어죽는 아이들 많다. xx아 문제는 노동자들 소득이야. 정신차려

하하하 2014-10-30 14:16:39
머 말이 되는 게 두어개 있긴 하군
집수명 40년이 끝나면 빵원이 된다라는거...
기사대로 집값에 따라 임대 수입이 결정되야겠지..
서울 근로자 월평균소득이 320만원이라는데 월세 250~300을 누구한테 받아내실 건가...
우리나라 소득수준으로 일부 지역 제외하고 월세 100만원이상 받아내기는 힘들다고 보면
땅값 집값은 거기에 맞쳐지겠지....땅값 2000만원..헐 그게 개거품이란거다...

김세영 2014-10-27 13:34:46
쩝 글이 영 공감이 안가네..반박하자면 끝도없고.
메인페이지가 로드 됐습니다.
가장많이본 기사
뉴타TV 포토뉴스
연재코너  
오피니언  
지역뉴스
공지사항
동영상뉴스
손상윤의 나사랑과 정의를···
  • 서울특별시 노원구 동일로174길 7, 101호(서울시 노원구 공릉동 617-18 천호빌딩 101호)
  • 대표전화 : 02-978-4001
  • 팩스 : 02-978-8307
  • 청소년보호책임자 : 이종민
  • 법인명 : 주식회사 뉴스타운
  • 제호 : 뉴스타운
  • 정기간행물 · 등록번호 : 서울 아 00010 호
  • 등록일 : 2005-08-08(창간일:2000-01-10)
  • 발행일 : 2000-01-10
  • 발행인/편집인 : 손윤희
  • 뉴스타운 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 뉴스타운. All rights reserved. mail to newstowncop@gmail.com
ND소프트