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“서울시교육청이 지도, 감독하는 학교법인의 불법을 감싸고 있음은 물론 도와주었다”는 주장이 나왔다. “H학교법인으로부터 60여억원에 달하는 골프연습장 부지를 강탈당해 건축 중인 건축물(공정률 70%로 약40여억원 투입)의 건축이 중단돼 ‘가정파탄’등 엄청난 손해를 겪고 있다”는 K씨는 “당사자로서 해당서류 일체에 대해 정보공개를 요청했음에도 일부만 공개하고 다시 남은 부분을 공개해달라고 하면 검토하고 해주겠다는 등 시일만 끌고 있다”고 하소연했다.

그는 학교법인의 불법행위를 지도 감독해야할 서울시교육청이 “H학교법인이 사립학교법위반, 세법위반, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 위반, 허위 공문서 제출 등 각종 불법행위를 했음에도 스스로 허가해준 허가조건을 위배하고 있다”며 “이는 학교법인 H학원과 서울시교육청간 ‘짜고 친 고스톱’이란 의혹(?)을 부풀리기에 충분하다”고 주장했다. 그는 “학교법인 H학원에 기관경고를 할 게 아니라 스스로 허가해준 허가조건처럼 허가취소를 해 원상 복구함이 마땅하다“고 강한 어조로 어필했다.

“선량한 관리자의 의무를 다 했느냐?”가 관건

지난 7월11일 오후에 서울시교육청 학교운영지원과 학교법인재산담당자에게 “학교법인 H학원에 기관경고처분을 했다고 하는데 왜 그런 처분을 내렸는지 내용을 알려주었으면 한다”고 요청했으나 “(학교법인 H학원의 명예관련이라)알려줄 수 없다”는 답을 들었다. “학교법인 H학원의 명예가 중요한지? 국민의 알권리가 중요한지?”는 나중문제다.

또 기자의 [기본재산(현금)처분]허가서상의 허가조건에 “관계법규를 위반하거나”로 돼 있어 “본 사건이 허가취소사유가 아닌지?”에 대하여 질의하자, 담당자는 “임의경매로 취득했다하더라도 허가조건을 위배했다고 말하기 어렵다는 고문변호사의 자문이 있었다"면서 ”매매방식을 규제할 수 없다는 게 교육청의 입장이다“고 답했다.

이처럼 서울시교육청은 본 사건을 “당사자간 다툼”이라고 하지만 기자의 생각은 다르다.  서울시교육청이 “(본 사건 허가과정에서)선량한 관리자의 의무를 다 했고 (처분과정에서)학교법인 H학원을 얼마나 선량하게 관리 감독했느냐”가 “관(官)을 바라보는 국민의 입장에서 중요하다”는 판단이다.

사립학교법 제4조(관할청)에는 “중고등학교를 경영하는 학교법인은 주소지를 관할하는 특별시도교육감의 지도 감독을 받게 돼”있고, 제28조(재산의 관리 및 보호)에 의하면 “학교법인이 그 기본재산을 매도, 증여, 교환 또는 용도변경하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담이나 권리의 포기를 하고자 할 때에는 관할청의 허가를 받아야한다”고 돼 있다. 따라서 “학교법인의 불법행위를 관리, 감독할 의무와 책임이 서울시교육청에 있다”는 게 중론이다.

 

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200억원 호가할 골프연습장을 18억원에 매매할 바보가 어디 있나?

K씨는 “처음 설계도 의뢰, 건축허가내고 옹벽 쌓는 등 부지를 조성하고 현재 건축하는 데만 40여억원이 투입된 상태다. 향후 10 여억 원만 더 투입해 현 건물 옥상에  철탑을 세우고 골프망치면 72타석의 골프연습장이 완성된다. 나머지는 조경과 외부 정리 등이다. 이후 준공검사 받으면 된다. 그 때가 되면 200억원 가치가 있을 것으로 본다. 또 그 때 은행 등으로부터 운영자금 등을 차입 받아 공사에 들어간 돈 갚고 영업수익으로 차입금 갚으면 된다.”며 “그런데 이런 상태의 골프장을 18억원에 매매하였다니 말이 되는 소리냐? 매매함으로서 양도소득세만 약 9억원(893,163,120원)지방세가 약 9천만원(89,316,310원) 등 약10여억원의 세금이 부과된 상태다. 누구도 이런 바보 짓 안한다. 내가 바보인가?”하고 되물었다. 

K씨에게 서울시교육청이 정보 공개한 서류에 의하면 2009년 3월27일 최초 H학교법인에서 기본재산(현금)처분허가를 신청했고 서울시교육청에서는 동년동월 31일에 16억 원을 처분할 것을 허가했다. 당시 ‘검토의견’에 의하면 “본 허가신청은 동 학교법인에서 수익용 기본재산(현금)을 처분하여 수익률이 높은 부동산을 취득하기 위하여 경매개시 결정된 경기도 화성군 정남면 계향리 소재 골프연습장(72타석, 건축허가면적 12,418.85m2)을 신축 중인 임야(9,223m2)를 매수하기 위한 것”으로 “매매대금 16억원은 법원감정평가액(토지만)약30억원, 개별공시지가액 약18억9천만원보다 낮은 금액이다”고 판단했다. 

당시 ‘허가조건’은 “처분대금을 허가용도 외로 사용할 수 없다. 용도를 변경하고자 할 때에는 변경허가를 받아야 한다. 재산처분시점이 허가일로부터 1년을 경과한 때에는 본 허가는 효력을 상실한다. 관계법규를 위반하거나 허가를 이행하지 아니할 때, 또는 기본재산 처분 및 관리 과정에서 사회적 물의를 야기할 때에는 본 허가를 취소할 수 있다”고 돼 있다.

또한 ‘이행사항’에서 “처분 후 지체없이 증빙서류(계약서사본, 임야대장, 임야등기부등본 등 관련 지적공부 및 기타 증빙서류 등)를 첨부하여 그 결과를 보고(서면 및 NEIS)하여야 한다”고 강제하고 있다. 이처럼, 서울시교육청은 “허가내용대로 사용했는지? 불법은 없는지? 등을 관리 감독할 의무와 책임을 ‘허가조건’과 ‘이행사항’에 정해 놓았다.

이후 K씨는 동년4월23일 법무사사무장입회하에 H학교법인측이 하라는 대로 차용증서, 부동산매매계약서, 근저당설정계약서, 영수증을 작성했고, 공사 중인 K의 임야에는 근저당권이 설정됐다. 총 대여원금 약 15억원에 선이자 및 수수료 등 3억원이 합쳐진 18억원이 차용증서, 매매계약서, 영수증작성금액이고, 근저당권설정채권최고액은 27억원이다.

불법은 현금처분일인 계약당일부터 시작돼

그러나 계약당일인 4월23일의 계약자체가 학교법인의 불법이었다. 상기 차용증서, 부동산매매계약서, 근저당설정계약서, 영수증은 “3월31일에 허가한  16억 원 재산처분허가에 반(反)하는 잘못된 서류”라는 주장이다. 학교법인이 허가된 금액이상의 돈을 지출 못하는 상황을 간과한 것. 왜냐하면 허가된 금액은 16억원임에도 2억원을 초과해 18억원으로 기재한 차용증서나 영수증은 잘못(허위)된 것이기 때문이다. 즉 “18억원이 계약 당사자 간에 오갈 수 없는 상황에서 작성됐다”는 주장이다. 학교법인의 재산은 관할교육청의 허가 없이 사용될 수 없다. 따라서 동일자로 잘못(허위)작성된 차용증서나 영수증이 전제돼, 작성된 부동산매매계약서, 근저당설정계약서도 잘못 된 것이다.

이후 H학교법인은 추가로 기본재산처분허가 2억원을 2009년 5월15일자로 신청했고 서울시교육청에서는 동년동월 25일에 “K학교법인에서 수익용 기본재산(현금)을 처분하여 수익률이 높은 부동산을 취득하기 위하여 경매개시 결정된 경기도 화성군 정남면 계향리 소재 골프연습장(72타석, 건축허가면적 12,418.85m2)을 신축 중인 임야(9,223m2)를 취득하기 위한 협의과정에서 골프연습장의 진입로확보에 필요한 경기도 화성군 정남면 계향리 504번지 외 3필지 256m2 취득과 약 7억원이 투자된 건축 중인 골프연습장 건축물을 소유자와 협의하여 추자금액을 지급하고 획득하기 위한 것”이란 ‘검토의견’으로 2억 원을 처분할 것을 허가했다. ‘허가조건’과 ‘이행사항’은 지난 16억 원 재산처분허가와 같다. 

이처럼 서울시교육청은 H학교법인의 기본재산(현금)처분신청을 2009년 3월31일(16억원), 5월25일(2억원)말 그대로 ‘검토의견’으로 허가했다. 이 말은 ‘검토의견’이 잘못됐던 또는 ‘검토의견’대로 집행이 안됐다면 ‘허가조건’에 적시한대로 “허가를 취소해야함”을 의미한다.

이는 역으로 이미 “2억원에 대한 기본재산처분허가(5월25일)가 있기 전에 2억원 검토의견에 언급한 부동산매매(매매가 18억원)가 이루어졌음(4월23일)에도 이를 확인(등기부등본상에 H학교법인이 각 토지에 가처분신청 결정된 날이 2009년4월28일로 똑 같다)하지 않고 허가했다”는 서울시교육청의 검토소홀 내지는 무지, 방관 그리고 2억원이 “허가내용대로 사용됐는지?”를 관리감독하지 못한 귀책사유로부터 자유롭지 못함을 뜻한다.

 

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가공액수를 맞추고자 거짓(허위)신청했고, 서울시교육청은 검토 없이 허가

4월23일 각종 서류 등에 작성된 “18억원이 실제 허가받은 금액은 16억이기에 2억원이라는 가공액수를 맞추고자 5월15일 거짓(허위)으로 신청했고, 서울시교육청은 선량한 관리자의 검토없이 허가했다”는 주장이다.  

돈이 오가는 매매에 있어서는 날자와 돈의 흐름파악이 관건이다. K씨는 “ H학교법인으로부터 계약당일인 4월23일 토지 등에 가압류, 근저당설정이 돼 있는 채권해제로 12억6천여만원 +국세, 지방세로 4백여만원 +법무비용으로 3천여만원을 합한 12억8천4백만원,  5월 22일 S가압류해제로 2억1천만원 합계 15억4백만원만을 지급받았다”고 말했다. 이 같은 내용은 H학교법인의 입장과도 부합했다. H학교법인은 상기 15억4백만원에 대하여는 지급한 용도나 영수증을 제시 설명했지만, 나머지 2억9천6백만원은 “매도인K와 중개인, 법무사 등이 협의하여 기존 채권자 및 유치권자를 설득하고 자신들의 중개료로 사용하기로 한다는 확인서로 갈음한다”고 말하고 확인서를 보내왔다.

당사자 양측이 인정 못하는 ‘2억9천6백만원의 행방이 본 사건의 키’

결국 K씨의 주장과 H학교법인이 제시한 영수증만으로 현금의 흐름을 일자별로 파악하면,  2009년3월31일 현금 16억 원 처분허가, 4월23일 12억8천4백만원 처분, 5월 22일 S가압류해제로 2억1천만원 처분, 5월 25일 현금 2억 원 처분허가 된 격이다. 따라서 현금 허가된 금액과 처분액과의 차액인 2억9천6백만원의 처분이 K씨와 H학교법인의 주장이 일치하지 않는 금액이다.

K씨는 “16억 원이 허가된 상태에서 15억4백만원만 처분됐고,  5월25일 현금 2억 원 처분 허가된 금액은 서울교육청의 ‘검토의견’과는 전혀 다르게 사용됐다”며 “이것이 H학교법인의 주장과는 달리 불법사채를 했다(학교법인은 사채를 할 수 없다)는 증빙이다”고 말했다.  즉 매도자인 K씨는 15억4백만원 외에 받은(사용된)바 없고 H학교법인도 15억4백만원에 대한 영수증만 제시했다. 결국 서울교육청의 ‘검토의견’을 바탕으로 총 허가된 금액 18억 원 중 당사자 양측이 인정 못하는 ‘2억9천6백만원의 행방이 본 사건의 키’다.

이미 적시한대로 H학교법인은 “2억9천6백만원은 매도인K와 중개인, 법무사 등이 협의하여 기존 채권자 및 유치권자를 설득하고 자신들의 중개료로 사용하기로 한다는 확인서로 갈음한다”고 말했고 확인서를 보내왔다. 확인서에는 “협의 하에 중개자들과의 제반비용으로 사용하기로 하였고 학교법인과는 무관함을 확인합니다”로 돼 있고 H학교법인의 대리인이라는 N이 작성했다.

그러나 100% H학교법인이 보내온 확인서를 인정할 때, ‘중개료’ ‘중개자’란 말은 문제된 토지(임야)거래에 ‘중개자’가 있고, 그 중개자들에게 중개료를 지급했음을 말한다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’에서 부동산(토지)중개는 공인중개사만 하도록 돼 있다. 또 동법 27조(부동산거래의 신고)에 의거 “(부동산)거래당사자는 매매계약체결일로부터 60일 이내에 부동산소재지의 관할시청, 군수, 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.”고 돼 있다. 당연히 지급한 중개료도 영수증처리하게 돼 있다.

이것이 없다면, H학교법인이 “금전을 대여하여 그에 대한 이자를 벌려고 한 것이 절대 아니며 선이자에 대하여는 법인에서 받은 적이 절대 없다”고 답변했지만 사채거래를 중개인입회하에 한 것이다. K씨는 “본사건 사채알선업자인 Y씨가 경찰진술에서 ‘18억원 사채거래를 알선했고 당일 알선수수료로 수표 천만원짜리 두장을 받았다’고 진술했다”고 말했다. 즉 수표추적만 해보면 이 말에 대한 진실여부는 밝혀진다.

그렇다면, 2억9천6백만원을 누구누구에게 지급했는지 밝혀야 한다. 2억9천6백만원이라는 거액이 영수증이 없어도 처리 가능하도록 허접한 세법을 적용하는 우리나라가 아니다.

H학교법인이 임의경매 낙찰 받도록 22억 2천만원 차입허가해준 서울시교육청

제반 상황이 이러해 H학교법인이 본 사건에서 많은 불법행위를 했음이 명백했다. 당연히 서울시교육청이 선량한 관리자의 의무로 살펴보았더라면 K씨와 같은 피해자가 발생하는 것을 막았을 것이다. 그럼에도 서울시교육청은 H학교법인이 신청한 임의경매에 사용될 낙찰대금 등 22억2천만원을 차입 허가해 줘 선량한 국민의 재산을 불법으로 강탈하려는 ‘기업사냥꾼’인 “H학교법인의 불법을 도왔다”는 불명예를 안게 됐다.

서울시교육청은 K씨에게 지난 7월11일 제공한 정보공개서류에서 ‘수익용기본재산 경락대금 잔금 및 소유권이전 등기비용’으로 22억2천만원을 2010년9월7일자로 차입을 허가했음을 밝혔다. 그러나 동 허가는 잘못된 허가다. 

첫째, 동 서류 ‘검토사항’에도 나타나듯이 2009년4월23일자에 K씨의 토지, 건물 등이 매매계약(18억원)이 체결되고 또 근저당권(채권최고금액으로 18억원x150%=27억원)설정됐다. 서울시교육청은 “매도자가 권리관계해지 등 소유권이전절차를 지연”으로 표시 근저당권 설정이 정당하다고 보았으나, 이는 2009년4월23일 동일자에 차용증서, 부동산매매계약서, 근저당설정계약서, 영수증을 작성된 것을 간과해 검토(동일자에 근저당설정하면서 이전절차를 지연했다는 것은 어불성설이다)한 것이다. 앞서 지적했듯이 “18억원이 계약 당사자 간에 오갈 수 없는 상황에서 차용증서, 부동산매매계약서, 영수증이 거짓 작성된 것이고 당연히 채권최고금액이 27억원으로 기재된 근저당권설정계약서도 거짓(허위)임을 감추려는 H학교법인의 주장을 그대로 수용했기 때문이다.

둘째, 동 서류 ‘검토사항’에는 2009년9월8일 H학교법인에서 소유권이전등기소송을 제기한 것을 검토했음이 기재돼 있다. “매도자가 매매금액이 평가금액보다 현저하게 낮아 추가금액을 요구 법원에서 쌍방에게 조정을 요청하였다”고 돼 있고, 변론기일2회 쌍불로 2010년4월6일 ‘취하간주’로 돼 있다.

K씨는 이에 대해 “매매한 적이 없어 소유권이전소송 자체가 의아해 ‘원고(H학교법인)가 소유권이전등기를 구하고자 한다면 피고에게 차용당시의 이 사건 토지와 건축물의 시가에서 피고가 차용한 원금(15억400만원)과 이자를 공제한 청산금을 지급할 의무가 있다’라는 주장 등으로 응소했다”고 말했다.

즉 서울교육청은 법원의 변론기일 2회 쌍불로 ‘소 취하간주’결정이란 내용을 잘못 이해한 것이다. ‘쌍불’은 변론기일에 원고가 출석하지 않은 경우 원고의 불출석이 2회 이상이면 쌍방, 즉 원고와 피고가 모두 출석하지 않은 것으로 쳐서 ‘원고가 소송을 취하한 것으로 본다’는 의미로 ‘소 취하간주’결정된 것임을 간과한 것이다. 정당한 매매계약이고 소유권이전소송이라면 ‘쌍불’이 될  수 없어 ‘소 취하간주’가 안 된다.

셋째, 동 서류 ‘검토사항’은 2009년11월19일 H학교법인이 임의경매 신청한 것에 대해 “H학교법인이 (매매)계약이 성립된 상황에서 추가금액을 지급하는 것은 불가능하고 매도자의 다른 재산이 없는 것으로 파악되어 동 소송이 장기화될 경우 소송비용, 금융손실(계약금)등이 예상되어 임의경매를 신청한 것”을 검토했음을 적시했다. 토지 등의 매매가 정상적이라면 추가지급요청이니. 매도자가 여타 다른 재산이 있어야 하는 것 등 검토사항자체가 어불성설이다. 결국 매매계약자체가 비정상적인 거짓(허위)임을 서울시교육청은 판단했음을 자인했거나, 검토 없이 H학교법인의 말을 그대로 옮긴 ‘검토사항’이다.

스스로 규제한 허가조건을 위배한 서울시교육청

결론은 서울시교육청이 제반서류검토 등 선량한 관리자로서의 의무와 책임을 다하지 않아 사건이 진행된 것이다. H학교법인은 서울시교육청의 관리감독 하에 있고, 학교법인의 말만 믿고 실제적인 관리감독이 필요 없다면 학교지원과 법인팀이 존재할 이유가 없다. 선량한 국민의 재산을 불법으로 강탈하려는 ‘기업사냥꾼’이 분명한 H학교법인의 말만 믿고 해당관련서류검토를 소홀히 한 결과가 이런 얼토당토않은 사건이 가능하도록 했다. 

본 사건은 서울시교육청의 답변처럼 “H학교법인이 재산을 임의경매로 취득한 것이 허가조건위배이니, (임의 경매와 같은)매매방식을 규제해 달라”는 게 아니다. 서울시교육청이 선량한 관리자로서의 의무와 책임을 다했더라면 불법행위를 막아 선량한 피해자가 발생하지 않았다는 것이다. 이 과정에서 스스로 규제한 허가조건을 위배했음을 지적하는 것이다. 

이에 대해 서울시교육청에 취재에 따른 기사내용을 18일 오전에 메일로 보내면서 “서울시교육청의 의견을 참고, 반영하겠느니 의견을 보내 달라”고 요청했다. 그러나 오후에 들어온 답은 “더 이상 할 말이 없다”였다.