충남도가 통합지침을 제정하게 된 배경에는 지난해 말 현재 도내 주택 보급률이 130%에 육박하는 등 수요에 비해 주택공급이 높아짐에 따라 앞으로는 살기 좋은 아파트 만들기를 도정 시책사업으로 추진하게 되었다고 밝혔다.

공동주택 건설에 관한 통합지침은 금년 1월에 만들어 지난 5월 당진군 문예의 전당에서 '좋은 아파트 만들기 위한 전문가 워크숍'을 전문가 250여명이 참여한 가운데 개최한 이후 관련 시ㆍ군 및 도시계획학회 및 대한 건축사 등 관련 협회의 의견수렴과 충청남도 도시계획ㆍ건축위원회ㆍ교통영향평가 심의위원회 등의 자문을 거쳐 확정했다는 것.

공동주택 통합지침은 도시계획 및 건축 등 각기 적용되고 있는 기준을 통합하여 사업자가 계획수립 시 활용할 수 있는 가이드라인을 제시하고, '충청남도 공동주택 건설에 관한 위원회(도시계획ㆍ건축ㆍ교평 위원회) 검토 및 심의 지침'으로 활용한다.

내년부터 시행될 공동주택 통합지침에 따르면, 아파트는 허용되는 용도지역 내에서 건립이 가능하고 지구단위계획을 통한 용도상향(1종→2종, 2종→3종으로 변경 등)은 허용하지 않는다는 것.

쾌적한 단지 조성을 위해 단지간 고저차는 최대 5m이하로 하고, 옹벽은 1.5m이하로 제한하였으며, 사업시행으로 기 결정되어 있는 도시계획 도로 등을 폐지하는 경우 그에 상응하는 대체시설을 확보하도록 하여 적정한 도시 기반시설이 확보한다는 방침이다.

또한 건축물의 용적률은 현재 충남도 대부분의 시ㆍ군에서 용적률이 법정 최고치로 높게 정하고 있어 기준용적률은 시ㆍ군 조례에 규정된 용적률에서 20%를 곱한 값을 감하여 적용하고, 허용용적률은 기준용적률에 쾌적한 단지를 조성하는 경우와 지역 건설업체 등에 하도급 또는 공동도급하는 경우 기준용적률의 12%까지 용적률 인센티브를 부여하도록 했는데, 여기서 기반시설을 확보하는 경우 그 수량에 따라 상한 용적률을 조례상 용적률까지 허용한다는 방침이다.

용적률 인센티브는 기준용적률 기준으로 통경축 확보 1%, 미관 및 스카이라인 확보 1%, 지하 주차장 확보 및 녹지조성 2%, 특색있는 단지 1%, 환경친화단지 1%, 지역건설업체에 최소 30% 이상 하도급 5%, 지역엔지니어링에 공동도급 또는 하도급 1% 등 총 12% 범위 안에서 적용하고 이중 지역 건설 활성화와 관련한 인센티브는 절반인 6%로 배분했다.

주상복합건축물의 경우에는 다소 강화된 기준으로 대전시나 서울시의 경우와 같이 주거면적 비율에 따라 용적률을 차등 적용하여 주택 연면적 비율이 90% 미만이면 조례용적률의 60% 이하를 적용하고 10% 미만은 100%를 적용할 수 있도록 했다.

여기에 주거 면적이 90% 미만이더라도 건폐율을 40%이하로 설정하면 조례상 용적률 100% 적용 등 용적률을 낮추어 도시공간을 많이 확보하는 경우 조례상 용적율 범위 안에서 인센티브를 주기로 했다.

건축물의 높이는 제2종 일반주거지역에서의 시의 동지역은 평균층수 20층(기타지역은 18층 이하)로 하고, 최고층수는 25층 이하로 정했는데, 다만 결정기관에 속한 도시계획위원회에서 스카이라인 및 경관향상 등을 위해 불가피하다고 인정하는 경우에는 평균층수 2층, 최고층수 30층까지 조정ㆍ적용할 수 있도록 했다.

농촌 지역인 비도시지역의 경우에는 평균층수 8층에 최고층수는 10층 이하(농ㆍ산ㆍ어촌의 경우는 6층 이하)로 계획하도록 하여 '나 홀로 아파트' 건립 및 무분별한 확산 개발을 억제키로 했다.

특히, 충남도는 통합지침에 따라 일관되고 획일적으로 적용할 경우 시ㆍ군의 다양한 특성을 살리지 못하고 또, 사업성을 저하시켜 사업시행을 어렵게 한다는 우려도 자아내고 있으나, 이는 경관적으로 아름답고 쾌적한 좋은 아파트 건립을 위해 일정부분의 조정과 통제는 불가피한 것으로 보고, 사업자와 주민의 의식 향상을 위한 홍보와 함께 도시계획위원회 등 각 위원회 운용을 지침보다 합리적인 사항에 대하여는 탄력적으로 적용한다는 방침이다.

충남도 관계자는 "통합 지침이 효과를 거두기 위해서는 당근과 채찍에 대한 명확한 지침운용과 각 시ㆍ군 및 설계자, 시행ㆍ시공사 등의 능동적인 협조가 있어야 할 것" 이라고 말했다.