우리 민법에 임차권에 관한 규정이 있다. 이 규정 중 주택을 임차하여 사용할 경우에 흔히 전세금이란 이름으로 일정 보증금을 임대인에 맡겨놓고 그 맡긴 금원에 대한 이자대가로 임차인은 주택을 사용하게 된다.

그런데 민법에 규정된 전세금은 등기를 해야 전세권이란 물권으로 권리를 취득하게 되는데 만약 등기를 하지 않고 보증금을 임대인에게 맡기기만 했을 경우에는 임차보증금이란 순수한 일반적 성질을 가진 채권으로 존재하게 된다.

만약 주인이 임차인 모르게 저당권을 설정하고 이로 인해 경매가 되거나 매매 등 소유권 이전의 문제가 발생하였을 경우에는 제3자에 대한 대항력이 없어 임차보증금을 변제받을 수 없는 경우가 있다. 따라서 임차인은 보증금의 보호를 위해 임차 주택에 대하여 반드시 전세권 설정등기를 해야 되지만 일반적으로 주인들은 이를 기피하고 있어 전세권 설정 등기는 극히 어려운 형편이다.

이에 서민들의 주거생활의 안정을 보호하기 위해 주택임차보호법이란 법을 제정하여 이를 보호하고 있다. 그러나 문제는 주택임대차보호법에 의해 보호를 받으려면 임차인은 반드시 일정한 대항 요건을 갖추어 놓아야 한다.

우선 임차 주택(아파트 포함)을 인도를 받고 주민등록을 전입한 후 즉시 주택임대차계약서에 확인일자를 받아야 금액에 관계없이 전세권자와 같이 보증금 전액에 대하여 후 순위 채권자 보다 우선 변제를 받을 수 있다.

확인일자는 전입신고 시 계약서를 가지고 전입지 동사무소에 가면 받을 수 있는데 여기서 계약서는 반드시 주택의 소유자와 체결 하는 것이 원칙이나 예외적으로 적법한 임대차계약을 체결할 수 있는 권한자 즉 관리자와 체결한 계약도 가능하다.

또 전입신고 시에 임차인은 전입신고를 올바르게 하였으나 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 전입시고지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우에도 대항력은 여전히 존재하므로 걱정할 필요가 없다.

따라서 임차인은 이 세 가지 요건을 반드시 갖추어야 비로소 임차보증금을 민법상 전세권설정등기와 같은 물권을 띤 권리를 취득하게 되고 이 후 어떠한 경매의 경우에도 경락인에게 보증금을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고 소유권 이전에 대해서도 전 소유주에 가졌던 권리는 양수인에게 그대로 가지므로 임차보증금을 받을때 까지 대항할 수 있는 것이다.

그러나 특히 주의해야 할 것은 다가구용 단독주택이라든가 다세대 주택을 임차할 때 소재지 번지는 정확하나 호수가 틀릴 경우라든가 아파트의 가동 103호를 다동 103호로 기재하였을 경우에도 보호받을 수 없다는 것이 판례의 입장이므로 경미한 실수로 큰 손해을 입을 수 있으므로 반드시 호수 등 소홀하기 쉬운 부분도 정확하게 확인하여야 함을 주의하여야 한다.