[부동산 분석] 11·3 청약규제에 따른 주택시장 파급효과
[부동산 분석] 11·3 청약규제에 따른 주택시장 파급효과
  • 뉴스타운경제 김대희 연구원
  • 승인 2016.11.04 08:22
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전국 아파트 청약경쟁률은 올해 11월 2일 기준 15.1 대 1을 기록하며 지난해(11.5 대 1)보다 과열된 모습이다. 중도금대출보증강화를 앞세운 8.25대책이후에도 아파트 분양시장이 좀처럼 진정되지 않자 정부가 드디어 11·3대책을 통해 청약시장 규제를 본격화하고 수요를 조절할 칼을 빼 들었다. 

부동산114 리서치센터 함영진 센터장은 11·3 청약규제에 따른 주택시장 파급효과에 대해 다음 과 같이 정리했다.

이번 청약규제의 특징은 재건축입주권 전매규제 및 담보대출 규제까지 영향을 미칠 투기과열지구의 일괄도입보다는 과열양상을 보이는 서울 등 수도권과 지방 일부지역에 대한 선별적 미세조정으로 정책강도를 조절했다는 점이다.

가장 큰 골자는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 강화된다. 전매제한 기간 및 규제 지역부터 살펴보자. 현재 분양가상한제 적용 지역으로 지정되지 않은 수도권 민간택지 입주자는 계약 후 6개월간 전매가 제한됐었다. 하지만 11월3일(주택법 시행령 입법예고일)이후 서울시(강남4구 제외)와 경기 성남시(민간은 1년6개월, 공공은 소유권이전등기시)에서 입주자모집공고를 게재하는 분양사업지는 18개월간 전매가 규제돼 종전보다 전매제한기간이 3배로 증가한다. 통상 분양에서 입주까지 2년6개월(30개월)의 기간이 소요됨을 고려할 때 분양권 기간의 60%정도는 전매행위가 봉쇄되는 셈이다. 계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 듯싶다. 

재건축 가격 급등 열풍의 진앙지였던 서울 강남4구와 경기 과천시는 아예 소유권이전등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없다. 분양권 전매시장이 통째로 증발되는 것이어서 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 시장타격이 불가피할 전망이다. 

다만, 강남4구와 과천시가 투기과열지구로 지정된 것은 아니어서 분양권 전매규제를 소유권이전등기시점까지 규제하더라도 입주권 등 조합원지위 양도는 자유롭기 때문에 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 야기될 우려도 있다. 특히 11월3일 이전에 이미 분양계약을 마친 기분양 사업지의 분양권전매는 자유롭기 때문에 기존 강남4구의 분양권은 거래와 유동성에 제약이 없다. 수도권 전매시장이 축소되며 타격을 받긴 하겠으나 가격급락을 우려할 만한 수준은 아니라고 본다. 강남4구 아파트 입주물량은 2017년 7,031가구로 2016년(6,723가구)과 큰 차이가 없어 공급과잉 우려에서 자유롭기도 하다. 

경기도 하남시, 고양시, 화성시(동탄2지구에 한함), 남양주시의 공공택지와 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지는 소유권이전등기 시까지 전매가 제한되는 반면 부산광역시의 민간택지는 전매규제에서 제외됐다. 

하남시 미사지구의 분양은 마무리단계라 대부분 전매규제를 벗어나겠지만, 향후 공급이 남아있는 하남 감일·감북지구와, 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구 등은 전매규제에 따른 유동성제약을 피할 수 없을 전망이다. 그러나 청약가수요로 부풀려진 거품이 다소 해소되면 실수요자의 내 집마련 당첨기회와 분양가 부담이 낮아지는 순기능도 있어 무주택 실수요자에게는 분양시장의 진입문턱이 낮아지는 효과를 기대해 볼만하다. 

한편 1순위 제한과 재당첨 제한 등만 실시되고 분양권 전매는 자유로운 부산광역시는 오히려 경남권 투기적 가수요의 집결지가 될 우려감이 든다. 대구 아파트시장의 가격 조정으로 저금리 유동자금이 돈 될 만한 곳을 찾고 있는 와중에 아파트 가격이 동반상승하고 구도심의 정비사업까지 활발한 부산에 가수요를 묶어 둘만한 전매규제가 없다는 점은 아쉬운 부분이다. 실제 부산지역 아파트 평균 청약경쟁률은 2015년 79.5 대 1에서 2016년 106.8 대 1로 더욱 더 과열양상을 보이며 올해 11월 2일 기준 약 117만명이 청약시장에 유입된 바 있다. 전매규제 미비로 인한 부산지역의 가수요 쏠림이 우려된다. 

저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 청약규제의 미비를 찾아 분양권전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 분양 상품을 찾는 움직임이 완전히 사그라지지는 않겠지만, 투자수요가 분산된다고 하더라고 양극화된 시장에서 수도권과 지방 일부 지역으로 국한될 것이다. 

과거 규제완화 일변도의 분양시장 정책에 정부가 규제의 끈을 다시 옥죄고 있다. 2016년 8.25대책에 따라 10월부터 중도금 보증건수는 1인당 4건에서 2건으로 축소됐고, 집단대출 차주에 대한 금융권의 소득심사와 상환능력 심사가 강화됐다. 여기에 미분양관리지역은 사업주가 택지를 매입하기 전 주택도시보증공사의 분양보증 예비심사를 받도록 해 사업성평가에 따른 무분별한 사업추진을 불허하고 있다. 

더 나아가 11·3대책을 통해 서울·경기·부산·세종시 등 전매와 1순위, 재당첨을 제한하는 수요억제 카드까지 내놓았다. 분양시장의 계약금 비중을 10%로 높이고, 2017년부터 지자체 자율로 청약가점제를 운영하려던 85㎡이하 민영주택의 가점제 자율시행도 유보(가점제 적용 40% 비율유지)한 상태다. 

이 같은 상황들을 고려할 때 2017년 아파트 분양물량은 2015년(51만호), 2016년(49만호, 예정포함)에 비해 일정부분 축소된 40만호 이하가 공급될 전망이다. 지금까지 분양시장은 유동성과 저금리, 청약규제완화로 핫(HOT)한 청약열기를 뿜어낼 수 있었으나 정부의 청약규제 정책이 현실화되며 과도한 청약열기와 고분양가, 분양권 전매시장의 투기적 움직임에 제동이 걸리게 됐다. 

2016년엔 단기차익을 노렸던 가수요자들이 지방에서 수도권으로 이전하며 청약시장을 떠받쳤으나 정부의 청약규제 본격화로 계약률이 다소 떨어지고, 미분양이 다시 증가할 여지가 켜졌다. 재고주택시장도 누적된 가계부채 증가로 인한 뇌관이 여전하고 2016년 말 미국 연준의 금리 인상 불안요인도 상당하다. 지금 당장보다는 몇 년 뒤를 내다보는 청약대기자의 혜안과 고분양가와 공급과잉을 자제할 건설사의 수급모니터링이 절실한 시점이다.


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