[부동산분석] 8.25 대책이 호재인 이유
[부동산분석] 8.25 대책이 호재인 이유
  • 뉴스타운경제 김대희 연구원
  • 승인 2016.09.01 08:10
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▲ ⓒ뉴스타운

서울을 중심으로 수도권 아파트시장은 여전히 뜨겁다. 닥터아파트가 8월 4주 마켓워치를 통해서 8.25대책이 호재라고 분석하였다. 

8.25 가계부채대책은 당초 예상보다 수위가 낮은 규제정책이다. 한마디로 시장에 잔파도에 불과하다. 유동성 장세로 투자수요가 늘어나 아파트값이 오르는데 공급억제에 초점을 맞췄다. 그리고 중도금 집단대출을 까다롭게 하겠다는 엄포용이 담겨있다. 주요 내용은 다음과 같다.

택지 매입단계에서 LH의 공공택지 공급물량을 줄인다. 물량을 떠나서 이게 무슨 효과가 있을까? 지난 2014년 택지개발 중단으로 신규택지는 없고 참여정부와 MB정부 시절 개발한 공공택지 일부만 남아있는 상황에서, 그것도 수도권에는 공급물량을 줄일 공공택지가 거의 없다. 별무효과.

미분양 우려가 있는 사업장에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 예비심사를 10월부터 실시한다. 서울 재개발 재건축 정비사업지, 메이저 건설사에게는 아무 상관없다. 수도권 외곽 민간택지, 마이너 건설사에게만 다소 영향을 줄 것이다.

HUG 주택금융공사 중도금 대출금액 100% 보증을 대출금액 90%만 보증해주고 나머지 10%는 은행이 분담하도록 했다. 역시 미분양이 걱정이 없는 서울 정비사업지 등은 영향이 없을 것이다.

다만  HUG, 주금공에서 각각 2건씩 총 4건의 중도금 대출보증이 가능했던 것을 10월 1일 입주자모집 공고분부터 총 2건으로 줄인다. 소급적용되지 않는다. 실수요자에겐 거의 영향없다. 투자수요에게 대출건수가 줄어드니 다소 영향을 끼칠 뿐이다.

저축은행 등 상호금융권 비주택담보대출에 대해 50~80%인 담보인정한도(LTV)가 40~70%로 낮아진다. 또 신용등급 등에 따라 인정 한도를 최대 10%포인트 가산해주던 것도 5%포인트 하향 조정한다. LTV가 낮아지니 대출금액이 줄어든다는 것이다.  역시 잔파도다.

정부는 9월 이후 분양시장이 과열되면 중도금 대출에 대한 여신심사 가이드라인을 강화하는 방안도 고려하겠단다. 물론 전매제한도 검토할 것이다. 또 내년 상반기중 아마 DTI LTV 규제도 논의할 것이다. 대표적인 수요억제 대책이다.

8.25대책은 시장에 거의 영향을 주지 못하는 정책으로 끝날 공산이 크다. 아니 오히려 장기적으로 아파트공급물량 감소를 사전예고해 분양권 등 새아파트에 대한 투자수요는 이전보다 늘어날 가능성이 높다. 특히 지난 6월이전에 분양해 중도금 대출규제에서 자유로운 분양권은 풍선효과가 극심할 전망이다.

8.25대책과 무관한 재개발 재건축은 물론 미분양, 분양권, 재고아파트에는 풍선효과로 인해 호재가 될 전망이다. 

8.25대책 발표 하루 전인 8월 24일 1순위 청약한 개포주공 3단지 디에이치 아너힐즈의 후폭풍이 거셀 전망이다. 63가구에 6,339명이 청약해 평균 경쟁률이 100.6대 1에 달했다.

분양가가 9억원 초과로 중도금 대출을 받을 수 없음에도 분양보증 심사 과정에서 분양가를 평당 2백만원 가까이 낮춰 과열청약을 부추겼다. 낮아진 분양가는 고스란히 당첨자의 분양권 프리미엄이 될 것이다. 6개월 뒤 프리미엄이 1억원 붙을 것이라는 전망이다. 불에 기름을 부은 격이다. 한마디로 시장의 역습이다.

재고아파트 원리금균등 분할상환, 중도금 집단대출 보증제한, 분양보증 심사강화라는 3중규제에도 수도권 아파트시장은 뜨겁다. 10년만에 찾아온 상승장인데다 유동성장세의 힘이 크기 때문이다.

9월이든 12월이든 미국 금리가 오른다고 하더라도 금리인하 시기를 저울질 하는 국내 주택시장에선 잔파도가 될 가능성이 높다.

8월 넷재 주 주택시장은 조용하다. 강보합세다. 최근 두달간 거래량이 많았고 매도호가가 거래를 가로막고 있다. 매수세가 지속적으로 유입되면서 매도자가 매도호가를 올려 매물보류가 이어지고 있다. 매수세에 비해 매물이 절대 부족이다.

매도자는 추석이후 가격이 한단계 오를 것을 기대하고 매수자는 추석이전 가격이 더 오르기전에 매수하려는 마음이 바쁘다. 전세시장은 역전세난으로 시끄러웠던 잠실은 물론 수도권 대부분이 성수기가 다가오면서 전세물건이 소진되고 있다.


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