개정안은 또, 임대보증금 보증가입 의무화, 단지별 특수목적 법인(SPC) 설립방안 등도 구체적으로 정했다.

임대사업자의 부도나 그로 인한 임차인 피해를 방지하기 위해 지난 7월 13일 개정, 공포된 임대주택법에 의하면, 사업자는 임대보증금 보증에 가입하거나 단지별로 독립된 특수목적 법인(SPC)을 설립해 사업을 시행해야 한다.

건설교통부가 입법예고한 개정안 가운데 부도 및 임차인 피해방지를 위한 주요 내용을 보면, 사업자가 임대보증금 보증에 가입하는 경우 보증료는 사업자와 임차인이 50%씩 분담하되, 사업자가 부담금을 임차인에게 전가하지 못하도록 임대료가 자율화되어 있는 60~85㎡ 임대주택의 임대료를 규제하기로 했다.

보증은 (주)대한주택보증이 담당하되, 수수료는 업체의 규모, 신인도, 임대기간 등을 고려하여 차등화 할 계획이며, 보증기간은 원칙적으로 전 임대기간으로 한다.

사업자가 단지별 특수목적 법인(SPC)을 설립하는 경우 단지별 특수목적 법인의 설립취지는 모기업과의 절연으로 재무적 건전성을 제고하고 부도위험을 낮추기 위함이기 때문에 개별 사업장의 기금대출금과 임대보증금의 합이 주택가격의 80% 이하로 유지되도록 하고, 회계감사를 거쳐 이러한 원칙을 준수하는 경우에 한해 배당을 실시할 수 있도록 한다.

특히 특수목적법인은 취득 및 등록세, 법인세법상의 인센티브가 가능하도록 명목회사(paper company)로 설립하게 하고, 재무적 건전성 제고를 위해 필요한 경우 입주자의 동의와 시장, 군수, 구청장의 허가를 얻는 경우에는 합병 또는 분할을 허용하기로 한다.

또한, 임대사업의 영속성을 위해 특수목적 법인의 자산은 임대사업을 목적으로 설립되는 별도의 특수목적법인(SPC) 등에게만 매각할 수 있도록 하고 사업을 추진하고 있는 기존 업체들의 부담 경감을 위해 동일 시, 군, 자치구에 위치한 단지들은 하나로 묶어서 특수목적법인(SPC)을 설립할 수 있도록 한다.

한편, 개정안에는 현행 임대주택 제도상의 미비점을 보완하기 위한 방안도 포함되어 있다.

민간 매입임대주택이 조세 회피 수단으로 이용되지 않도록 임대사업자의 등록기준을 현행 2호에서 5호로 강화하고 민간 매입임대사업자에게 임대차 계약 후 표준임대차계약서 사본제출을 의무화함으로써 사후관리가 원활히 이루어지도록 했다.

또 그동안 분양전환가격과 관련된 민원이 적지 않았음을 감안, 분양전환 가격기준을 입주자모집공고안 및 표준임대차계약서 등에 사전에 명시하도록 하고 분양전환가격 산정시 현재 임차인과 사업자가 각각 1인씩 선정하고 있는 감정평가업체를 시장, 군수, 구청장이 정하도록 하여 민원발생을 방지하고, 8.31 부동산대책 발표시 포함되었던 수급조절형 임대주택의 공급 근거도 마련해 구체적인 임대조건, 임차인 자격 등에 대해서는 별도의 지침으로 정하여 시행할 예정이다. 수급조절형 임대주택은 임대주택에 대한 부정적 이미지 불식과 주택의 수급조절을 위해 시장 전세가로 임대되며 임대기간 종료후 분양전환을 허용하지 않는 25.7평 초과 중대형 임대주택을 말한다.

이번에 입법예고된 『임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안』에 대해 의견이 있는 단체나 개인은 입법예고 기간 중 건설교통부(공공주택팀장, 전화 02-504-9135, 팩스 02-503-3285)로 의견을 제출하면 된다.