중국 정부가 민간 부동산 개발업자의 차입을 옥죄기 시작한 이래 그 영향으로 도시지역의 토지 입찰은 수요가 침체 국면에 빠져 있다. 또 토지 매각 수입에 의존해오던 지방정부도 재정이 어려워지자 일부 지방에서는 부동산세 등 강압적으로 새로운 재원을 찾아 나서는 등이 일어날 가능성이 높다고 로이터 통신이 보도했다.

2020년 토지매각 규모는 사상 최고치인 8조 4천억 위안(약 1,556조 6,040억 원)으로 호주의 연간 국내 총생산(GDP)와 맞먹는 규모를 급증했다. 신종 코로나 바이러스의 세계적 대유행(Pandemic, 팬데믹)에 휩쓸린 중국 지방정부의 재정을 그동안 토지매각 대금이 뒷받침해왔다.

그러나 중국 공산당 당국이 지난해 여름 이후 민간 부동산 개발업자의 차입규제를 강화하자 토지 수요는 급감했다. 로이터 통신은 자체적으로 재정 데이터를 기본은 시산을 해본 결과, 2021년 8월의 중국 전국의 토지 매각 총액은 지난해 같은 달 대비 17.5% 감소로 지난해 2월 이래 가장 큰 폭의 침체를 기록했다고 전했다.

지방정부는 평균 수입의 20%를 토지 입찰에 의존해왔는데, 이 같이 토지의 수요가 줄어들면 재정지출과 투자를 줄일 수밖에 없는 처지이다.

상당수 경제학자들은 부동산 시황의 냉각과 대형 부동산기업인 중국 헝다그룹의 경영위기의 여파가 확산될 것으로 우려되어 베이징 당국은 2021년의 경제성장률 전망치를 낮추고 있다.

수입을 늘리기 위해서는 채권을 증발해 채무 부담이 늘어나는 지방정부도 생겨날 것으로 보인다. 분석가들은 이견이 많았던 부동산세의 도입 계획을 서두르는 지방정부마저 나타날 수 있다고 내다보고 있다.

홍콩에 있는 ANZ의 이코노미스트는 “(중국) 지방정부는 전반적으로 수입에서 차지하는 토지 매각 비율이 높고, 20%를 넘고 있다. 따라서 토지 매각이 부진하면, 지방정부의 지출에 일정한 압력이 가해질 것”이라고 말했다.

* 갈수록 약해지는 토지 수요

중국 공산당 당국은 2021년 2월 22개 대도시의 토지 입찰을 연내 3회에 그친다고 발표했다. 부동산 가격이 가장 비싼 도시에서 땅값, 나아가 집값을 잡기 위한 목적이었다.

당국은 입찰 가격에 대한 상한선도 책정했다. 경제 및 사회의 불균형 시정을 목표로 광범위한 산업을 전방위로 옥죄는 시진핑 국가주석의 정책의 일환이다. 그러나 자금사정이 어려워진 부동산업자들이 참여를 미루면서 토지 입찰은 지난 3분기 1차 입찰 이후 수요가 줄어들고 있다.

1000여 건의 입찰 고시 정보를 분석한 결과, 현재 진행되고 있는 6~10월기의 입찰은 9월 30일 현재 입찰이 철회되거나 응찰이 없었던 구획이 전체의 약 40%에 이르고 있었다. 1차 입찰에서는 5%였다.

조사에 따르면, 중국 북부 지역의 톈진은 61 구획 가운데 매각된 것이 40구획, 랴오닝성의 성도인 심양에서는 46구획 가운데 겨우 19구획에 불과했다.

신용 평가기관인 ‘무디스’는 올해 토지 매각액 증가세가 한 자릿수 초반에 머물다가 2022년에 마이너스로 돌아설 것으로 내다봤다. 지난해에는 16% 늘었었다. 무디스에 따르면, 토지 매각 상황이 더 악화되면, 부채액이 큰 톈진, 랴오닝 성 등이 채무상환에 어려움을 겪을 수 있다는 것이다.

* 국영기업 지원

토지 입찰은 민간부동산개발업자들이 참여를 미루고 있어, 국영기업의 독무대가 되고 있다는 것이다. 다만 국영기업의 토지 입찰 참여만으로 지방정부의 수입 감소를 막기에 충분할지는 불투명하다.

지난 6~10월 입찰 결과를 보면, 국영기업의 낙찰액이 민간의 3배나 부풀려 있다. 응찰 총액은 9월 30일 현재 2천 772억 위안(약 51조 3,679억 원)으로 3분기보다 무려 45%나 감소했다.

또　남서부의 대도시 청두에서는 국영인 중국 철건(CRCC)이 15 구획에 응찰해, 42억 8000만위안(약 7,931억 2,680만 원)이라고 하는 거액의 계약금을 지불했다.

대조적으로 판타지아홀딩스그룹(花様年控股集団, Fantasia Holdings Group)이나 화샤싱푸지예(華夏幸福基業)와 같은 민간 부동산 개발업자는 2021년의 토지 구입액이 전년을 밑돌거나, 전혀 취득하지 않았다. 중국 헝다는 현지의 개발 업자를 통해서 6월에 1구획을 구입했을 뿐이다.

ANZ에 따르면, 장기적으로 보면 지방정부는 부동산 시황 변동의 영향을 메우기 위해 부동산세 등 다른 재원을 모색할 가능성이 있다. 중국은 지난 10년간 부동산세의 전국적인 도입을 검토해 왔지만, 지방정부를 포함해 부동산 가격 급락과 시황 악화를 우려하는 관계자들의 저항에 직면해 왔다. 따라서 지방정부들은 시험적으로 부동산세 도입을 시작하고, 상황에 따라 규칙을 고칠 수 있다는 의견도 제시되고 있다.