청담삼익 재건축, 高기부채납 비율, 시공 계약 조건 변경 놓고 ‘내홍’
청담삼익 재건축, 高기부채납 비율, 시공 계약 조건 변경 놓고 ‘내홍’
  • 뉴스타운경제 김대희 연구원
  • 승인 2016.09.05 10:48
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▲ ⓒ뉴스타운

서울 강남구 청담삼익 재건축사업이 관리처분계획 수립을 앞두고 내홍을 겪고 있어 그 배경에 관심이 모아진다. 

2003년 9월 청담삼익 재건축 정비사업조합(이하 조합)을 설립하며 사업이 본격화한 이곳은 조합설립추진위원회 단계인 2001년 9월 A건설을 시공자로 선정하고 가계약을 맺었다. 이후 10여 년 동안 청담삼익의 재건축 시공자는 A건설이 맡아 왔다.

하지만 상가와의 토지분할 소송이 불거지고 서울시가 정한 청담, 도곡아파트지구에 포함돼 있는 등의 이유로 10여 년간 답보 상태에 머물렀다. 아파트지구 내 재건축의 경우 시의 정비계획을 준수해야 하기 때문에 조합 차원에서 사업계획을 변경하는 게 사실상 불가능하기 때문이다.

조합은 지난해 7월 사업시행총회를 열고 사업계획을 확정해 그 해 12월 인가까지 받았다. 현 계획에 따르면 이곳은 지상 최고 35층 공동주택 9개동 1230가구(임대 140가구 포함)로 탈바꿈한다. 조합 측은 일정대로 사업을 추진할 경우 이달~다음 달(9월) 중 관리처분총회를 열고 연내 인가를 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

그런데 일부 조합원들 사이에서 현 조합 집행부와 A건설, 서울시가 자신들의 이익을 위해 일방적으로 사업을 추진하고 있어 조합원들에게 막대한 부담을 전가시키려 한다는 주장이 나와 파장이 확산 중에 있다.

이달 18일 관련 업계에 따르면 청담삼익 일부 조합원이 지난 6월 사업시행계획 무효 확인 소송을 제기했다. 현 조합이 사업시행계획을 수립하면서 용적률 인센티브를 반영하지 않고 기부채납(주택사업자가 사업을 진행하는 과정에서 도로나 공원 같은 기반시설이나 공공청사와 같은 시설물 등을 국가나 지자체에 기부하는 것) 비율을 조정하지 않아 조합원이 부담해야 할 금액이 지나치게 커졌다는 이유에서였다. 아울러 원고 측은 조합 측이 지난해 7월 개최된 총회에서 용적률 완화 여부 등 사업성과 직접 관련된 부분에 대해 명확히 밝히지 않는 등 절차상 하자가 분명하다고 주장했다.

지금까지 조합에서는 청담삼익 재건축 기부채납 비율은 17.6%(1만880㎡)라고 설명해 왔다. 하지만 문제를 제기하고 있는 일부 조합원들에 따르면 이 비율은 29.7%에 달한다. 이들은 2001년 A건설과 처음 가계약한 내용 및 2015년에 완성된 A건설의 건축심의(안)을 2015년의 사업시행계획(안)과 대조해 보면, 사업 면적과 대지면적이 약 3305㎡ 이상 줄었다고 말한다. 구역 면적은 6만5664㎡에서 6만1978㎡으로, 대지면적은 5만4531.9㎡에서 5만1098㎡으로 감소했다는 것이다.

이에 대해 문제가 제기되자 조합은 뒤늦게 2005년 서울시의 정비구역 지정 고시를 통해 사업 면적이 2001년보다 3305㎡이 줄어든 것이라고 해명했다. 즉, 서울시에 의해 청담삼익의 재건축사업 면적이 줄어들면서 기부채납 비율이 조합에서 얘기해 오던 17.6%가 아닌 22.2%로 높아진다는 설명이 가능해지는 것이다. 여기에 임대주택(전체 1230가구 중 140가구, 11.38%)으로 인한 기부채납까지 더하면 총 기부채납 비율은 29.7%까지 올라가고, 이러한 부담을 지면서 사업을 진행하는 것은 불가하다는 게 청담삼익 일부 조합원들의 핵심 주장이다.

이는 최근 정부가 정비사업 기부채납 비율의 상한선을 법제화하겠다고 발표한 점과 그에 따른 비율(원칙적으로 9%)에 비춰 보면 상당히 높은 수준이라는 게 업계 중론이다. 이 같은 문제를 지적하는 조합원들은 A건설과 조합 집행부 측이 조합원들에게 충분한 정보나 설명, 선택권 등을 제공하지 않고 17.6%보다 훨씬 높은 29.7%까지 기부채납 비율을 높였다는 것이다.

이에 대해 조합 관계자는 “정해진 공식에 맞춰 조합원 권리가액과 분담금을 책정하기 때문에 일각의 주장처럼 분담금을 과도하게 매기는 게 아니다”라며 “최근 강남권 재건축 단지의 일반분양가가 오른 만큼 분양 수입을 높게 잡아 다소 조정할 수는 있겠지만 일각의 반대 주장은 선동을 위한 것에 불과하다”고 잘라 말했다.

그러나 파문은 쉽게 수그러들지 않을 것으로 보인다. 기부채납 비율 자체도 문제로 거론되고 있지만 그러한 비율이 정해지는 과정상에도 문제가 지적되고 있기 때문이다. 일부 조합원들은 지난해 건축심의 통과 및 사업시행총회 등을 거치면서 이 문제를 놓고 서울시와 협상이 가능한데도 조합이 그렇게 하지 않았다고 주장하고 있다.

기부채납 비율을 낮추는 것은 청담, 도곡아파트지구 개발기본계획을 변경해야 하는데, 이는 서울시 승인(도시계획심의)이 필요한 사항이다. 서울시 도시계획위원회의 규정 역시이미 확정된 도시계획심의(안)에 대해서도 재협상, 재논의가 가능한 것으로 파악됐다.

조합원의 이익을 대변해야 하는 조합이 이를 등한시한다는 주장의 이면에는 조합 집행부-시공자 간 유착설도 자리하고 있다. 시공자의 일방적인 계약 조건 변경에도 조합이 이의를 제기하기보다는 되레 신속한 사업 추진을 종용하며 이를 수용하려 한다는 게 이 같은 주장을 뒷받침한다고 이곳의 일부 조합원들은 입을 모은다.

제보에 따르면 A건설은 가계약 당시 확정지분제(책임 용적률 280%)를 약속했으나 A건설이 말을 바꿔 조합에 계약 조건 변경 없이는 사업 진행이 불가능하다는 통보를 해 분쟁이 벌어진 상태다. 이에 대해 한 조합원은 "현 조합 집행부는 시공자의 일방적인 계약 조건 변경을 뒤늦게 안 데다 그마저 조합원들에게 정확히 알리지 않았다"고 주장했다.

계약 조건 변경을 늦게 파악한 것까지는 그렇다 쳐도 이를 쉬쉬한 채 사업을 추진하려 한 것은 양측의 유착을 의심케 하는 대목이라는 주장도 나왔다. 이러한 주장은 조합 집행부 해임과 시공자 교체 주장으로까지 이어지고 있는 모양새다.

또 다른 조합원은 "청담삼익 구성원들에게 막대한 손해를 끼치고, 다른 이들 좋은 일만 시키는 재건축은 반대한다. 그럴 거면 그냥 살면 되지 왜 재건축을 하느냐"며 "조합원의 이익을 보호할 능력이 있는 새로운 조합을 구성하기 위해서는 조합원 발의 총회로 조합 집행부를 해임해야 하고 현재 조합원분양가가 일반분양가의 93%에 육박해 조합원 분담금을 줄이는 것을 목표로 사업을 새로 추진해야 한다"고 강조했다.

청담삼익 조합원들은 이미 행동에 돌입한 상태다. 조합원들은 지난 6월 이른바 '비대위'를 새로 꾸리고 사업시행계획 무효 소송을 제기했다.

이에 다수 업계 관계자들은 청담삼익은 입지나 사업성 측면에서 우수하다는 평가 속에 오랫동안 업계의 기대를 받아 온 곳인데, 중요한 시기에 내부 갈등이 불거진 것은 그간 투명하지 못했던 사업 진행 때문이라고 입을 모으고 있다. 이 때문에 조합 및 시공자 측의 해명이 필요하며, 갈등을 봉합하지 않으면 앞으로의 사업 진행에 차질을 빚을 수밖에 없다고 우려하고 있다.

한편 양측이 첨예하게 대립 중인 상황에서 조합 측이 이 같은 의혹을 제기한 조합원들에게 폭행, 폭언을 한 정황이 뒤늦게 알려져 논란이 가중되고 있다.

최근 소식통에 따르면 지난해 사업시행총회를 위한 조합 측 설명회에서 조합 집행부 관련 문제를 제기해 온 조합원이 단상에 올랐다. 그러자 조합 집행부를 지지하는 측에서 야유를 보냈고, 단상으로 몰려나와 마이크를 빼앗으려 하는 등 해당 조합원의 정당한 발언권을 침해하려 했다고 한다.

이 과정에서 조합 관계자는 폭행을 하고 조합원에게 폭언을 해 이에 대한 경찰 수사가 이뤄지기도 했다고 관계자는 전했다. 이와 정반대로 조합측은 조합 집행부를 음해하는 이권개입 세력이 들어와 조합을 흔들고 있다는 주장을 펼치고 있다.

상반된 주장이 펼쳐지고 있는 청담삼익재건축이 조합원들의 갈등 속에 정상적으로 사업이 진행될 수 있을지 귀추가 주목된다.


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