정부가 도심복합사업의 상시화에 나서면서 한국토지주택공사(LH)가 해당 사업을 보다 적극적으로 수행할 제도적 환경이 구축되고 있다. 19일 건설업계에 따르면 국토교통부는 도심복합사업 일몰제 폐지를 골자로 하는 공공주택특별법 개정안을 국회에 제출한 상태다. 이에 따라 LH가 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등에서 직접 고밀도 개발에 참여하는 환경이 조성되고 있다는 평가다.

도심복합사업은 기존의 민간 재개발·재건축 사업에 비해 인허가 절차를 간소화함으로써 입주까지 소요되는 기간을 단축하는 것을 목표로 하고 있다. 보통 조합 설립부터 입주까지 10년 이상 걸리는 민간 방식과 달리, 도심복합사업은 8년 이내 입주를 목표로 설계됐다. 해당 제도는 2021년에 도입됐으며, 올해 말로 예정돼 있던 일몰 기한 폐지와 함께 LH의 추진 역할이 확대되고 있다.

사업 성과는 아직 제한적이다. 서울에서는 34곳이 후보지로 선정됐으나, 이 중 사업계획이 확정된 곳은 6곳에 그쳤고 실제 착공은 시작되지 않았다. 전국적으로는 후보지 82곳 가운데 약 30곳 이상에서 추진 철회나 보류 사례가 보고됐다. 이러한 부진에는 최근 건설 원자재 가격 상승과 업계 경기 악화로 인한 사업성 저하가 주요 원인으로 지목되어 왔다. 또한 토지 소유주에 대한 보상 방식 문제와 주민 간 갈등이 사업 추진의 장애 요인으로 등장했다.

이에 대응해 정부는 역세권에만 적용되던 용적률 1.4배 완화 규정을 저층 주거지까지 확대하고, 소규모 지구에 대해 중앙도시계획위원회 심의를 면제하는 등 인허가 간소화 조치를 통해 사업성 제고에 주력하고 있다. LH 역시 11월 수도권정비사업특별본부를 신설해 도심복합사업을 포함한 관련 공급을 전담하도록 했으며, 2030년까지 수도권 지역에서 총 5만 가구 착공을 추진할 방침이다. 주요 건설사들도 도심복합사업에 잇따라 참여하고 있다. 서울 은평구 증산4구역 1호 사업지에는 DL이앤씨, 삼성물산 컨소시엄이 시공사로 선정됐고, 포스코이앤씨, GS건설, 두산건설, 금호건설 등도 후보지 시공사 명단에 포함됐다.

하지만 LH가 시행사로서 책임을 지는 구조인 만큼 재무적 부담이 대폭 확대될 수 있다는 우려가 나온다. 사업지 준공 후 분양이 원활하지 않을 경우 미분양 물량에 따른 손실을 LH가 직접 떠안게 된다. 서울과 수도권 주요 지역의 미분양 위험이 낮은 편이나 인천·경기 지역에서는 미분양이 현실화되고 있다. 국토교통부 집계로, 지난해 10월 말 수도권 미분양 주택은 1만7551가구를 기록했다. 분양 성공 여부와 무관하게 준공 전까지 공사비 선지급과 주민 보상 등이 필요해 자금 조달 압박은 피할 수 없다. 최근 5년 동안 LH 부채가 빠르게 증가해 올해 165조원을 돌파했다는 점을 감안하면 장기적인 재무 부담이 더 커질 가능성이 지적된다. 한편, LH 관계자는 도심복합사업 안정적 추진을 위해 전담 조직과 인력을 확충하고, 제도 개선 사항을 사업계획에 최대한 반영할 계획이라고 밝혔다.