신종 코로나 바이러스의 세계적 대유행(Pandemic)으로 전 세계의 많은 지역이 봉쇄(Lockdown)되고, 수천만 명의 근로자들이 일자리를 잃었으며, 주택시장은 심각하게 얼어붙게 됐다. 부동산 전문가들이 이 같은 최악의 상황을 예견했던 일이 얼만 전의 일이라고 미국의 CNN이 지난 13일 보도했다.

글로벌 경기침체가 밀어닥치면서 대부업체에 주택담보대출 상환기간을 연장해 달라는 문의가 급증했다.

보도에 따르면, “지난해 이맘 때 쯤, 다시 2008년이 될 것이라고 생각했다”고 부동산 컨설팅 회사의 나이트 프랭크 국제 주거(real estate consultancy Knight Frank)의 연구책임자인 케이트 에버렛 앨런(Kate Everett-Allen)이 말했다. 그는 과거 경기침체 당시에 보고 믿을 수 있었던 것처럼 ‘집값이 폭락할 것이라는 우려 때문에 2008년을 떠오르게 했다’고 말했다.

“파산과 실업률이 증가하면서 가처분소득(disposable incomes)이 쪼그라들고, 빚이 많은 주택소유자들이 주택담보대출을 따라 잡기가 어려워질 것이다. 제 2의 주택을 소유할 수 있을 정도로 운이 좋은 사람들은 현금 보유고를 늘리기 위해 주택을 팔아야만 할 것이고, 이는 주택 가격 하락의 압력으로 작용할 것이다.” 이런 예상이 대체적이었다.

케이트 에버렛 앨런은 “그런데 실제로는 그런 일이 일어나지 않았다”고 강조했다. 

그 대신 대공황 이후 최악의 침체를 겪으면서도 집값이 오히려 급등했다. 이 같은 급등 현상은 미국뿐만이 아니라 뉴질랜드에서 독일, 중국, 페루에 이르기까지 같은 현상이 지속되고 있다. 집값이 급등하고 있어 많은 구매자들이 당황하고 있다고 CNN은 전했다.

경제협력개발기구(OECD)를 구성하는 37개 부유국 가운데 실질 집값이 2019년 4분기~2020년 4분기 사이에 거의 7%나 상승, 최근 20년간 전년 동기 대비 가장 빠른 성장세를 보였다는 게 CNN의 분석이다.

그렇다면 그러한 거품이 머지않아 꺼질까?

케이트 에버렛 앨런은 ‘차입은 여전히 싸고, 일단 국경이 다시 열리면 외국인 투자자들은 구매 활동이 주로 국내 바이어(buyer)들에 의해 주도되어 온 부동산 시장에 더욱 자극을 주게 될 것이며, 이는 2021년과 2022년 남은 기간 동안 그렇게 진행될 것이고, 그 이후에는 다소 소강상태를 보일 수도 있다‘고 진단했다.

* 코로나 효과

예상치 못한 반전 속에서 대유행(Pandemic)은 집값에 이익을 가져다주었다. 세계 각국 정부가 일시적으로 압류를 금지하고, 노동자와 기업을 위해 수조 달러를 지원함으로써 주택 소유자들을 도왔기 때문이다.

금리 인하는 주택담보대출 상환을 많은 곳에서 감당할 수 있게 해 준 반면, 일부 시장에서는 매입세를 일시적으로 인하해 주택 구입을 촉진시키기도 했다. 이러한 조치들은 신종 코로나 바이러스의 영향으로 주택 시장을 완화시켰다.

하지만 대유행 그 자체는 실제로 주택 가격을 엄청나게 올려놓게 됐다.

영국 부동산 중개 플랫폼인 주플라(Zoopla)의 연구 책임자인 리처드 도넬(Richard Donnell)

은 “대부분의 인구를 몇 달 동안 (집안에) 가둔다면, 그들은 그들의 집에서 무엇을 원하는지 재빨리 재평가하게 된다. 사람들이 집을 사무실과 교실로 바꾸어야 했기 때문에, ‘공간경쟁(race of space)‘이 펼쳐지는 데는 오랜 시간이 걸리지 않았다“고 덧붙였다.

몇몇 나라의 부유한 개인들은 전염병이 종식된 후에도 중앙 사무실로 출근할 필요가 없을 것이라는 기대감으로 더 많은 야외 공간을 갖춘 더 큰 교외 주택으로 가기 위해 도시를 떠났다.

그들 중 다수는 대유행 사태가 일어나기 전보다 재정적으로 더 나은 위치에 있다. 왜냐하면 그들은 휴가와 외식에 덜 소비했기 때문이다. 따라서 집을 사는 데 더 많은 돈을 쓸 수 있는 여유가 생겼기 때문이다.

예를 들어, 영국에서는 비숍스 스토퍼드나 윈체스터(Bishop's Stortford and Winchester)와 같이 런던에서 쉽게 접근할 수 있는 출퇴근 도시들이 부동산 가치가 급등했다. 상류층의 고가 주택(upmarket) 부동산 중개업체 파인 앤 컨트리(Fine & Country) 책임자인 대니얼 해링턴(Daniel Harrington)은 "런던에서 기차를 타고 1시간 이내에 홈 오피스가 있는 모든 것의 시장 가치가 10%이상 웃돌고 있다"고 말했다.

해링턴이 런던과 파리 같은 수도에서 관찰한 한 가지 경향은 부유한 기업 고위관부들이 중심 지에 위치한 집을 도시 외곽의 더 크지만 더 싼 것으로 거래하고 있으며, 그들에게 시내에 있는 작은 아파트와 다른 곳에 있는 휴가지 집을 살 수 있는 충분한 현금을 남겨두고 있다는 점이다. 이는 전통적으로 외국인 바이어가 지배하고 있는 프랑스 리비에라(Riviera) 같은 지역 에서 부동산에 대한 내수(內需)를 증가시키고 있다. 리비에라는 지중해 연안, 프랑스의 니스 (Nice)에서 이탈리아의 서북부 라스페치아(La Spezia)까지의 경치 좋은 피한지(避寒地)이다.

영국 남서부에 위치한 해변 휴양도시 일프러콤(Ilfracombe)에서 부동산 중개업체 웹버스 (Webbers)의 이사인 리 허셀(Lee Hussell)은 최근 몇 달 동안 두 개의 부동산을 10만 파운드 (13만 9000달러, 약 1억 5,892만 6,000 원)에 호가보다 높은 가격에 팔았다. 영국의 매수 대리인인 헨리 프라이어(Henry Pryor)는 “38년 동안 집을 사고팔면서 이런 시장을 보지 못했다”고 말했다.

그는 “1만 파운드(1만 4100달러, 약 1,589만 2,600 원)를 추가로 지불해야, 부동산을 볼 수 있다는 구매자들의 이야기가 있었다.”면서 “영국의 재고 수준이 기준치보다 30% 정도 낮은 상황에서 사람들은 ‘공황구매(panic buying)“를 하지 않을 수 없다고 강조했다.

‘공황구매’란 사회와 환경 변화 등으로 발생한 심리적 불안 때문에 물건들을 사들이는 것을 의미하는데, 특히 가격이 오르거나 물량이 더 이상 공급되지 않을 거란 불안감이 있으면 발생하는 현상이며, 이 때문에 물량 확보를 위한 거래량은 급격히 늘어나고, 가격은 치솟는 현상이 나타나기도 한다.

프라이어는 이어 “지난해 11월부터 매달 평균 이상 거래가 이어지고 있는데, 지난 3월 매출은 지난 20년 동안 같은 달 평균의 거의 두 배인 18만 건의 매출을 기록했다“고 밝혔다.

이어 그는 “12개월 전만 해도 사람들은 바닥날까 봐 화장지를 사느라 정신이 없었다. 그것이 오늘날 주택시장에서 우리가 가지고 있는 큰 반향“이라고 말했다.

영국의 집값은 3세기 만에 최악의 불황에도 불구하고, 2020년에 8.5%나 급등했다. 이는 2014년 이후 가장 높은 연간 성장률이다. 그리고 영국만이 아니다. 전미부동산협회에 따르면, 미국의 경우 기존 주택 매매 건수가 2006년 이후 2020년도에 가장 높은 수준을 기록했다.

미국의 주택가격은 2020년 9% 상승, 상승세를 이어가며 3월 기존 주택의 중간 가격이 32만 9100달러로 사상 최고치를 기록했다. 시장이 얼마나 광란적이 되었는지를 보여주는 한 가지 놀라운 예로, 부동산 중개업자인 엘렌 콜먼(Ellen Coleman)은 부동산중개소 개업 3일 만에 워싱턴 D.C. 교외에 있는 허름한 275,000달러짜리 주택 76건 모두 현금 거래를 하자고 제안을 받았다고 CNN이 소개했다. 방 4개짜리 1,800평방피트의 한 주택은 호가가 70%나 오른 46만 달러에 팔렸다는 것이다.

미 오클랜드에서 상하이, 뮌헨, 마이애미에 이르기까지 집값은 하락 압력에 강력히 저항하며 상승세를 보이고 있다. 독일, 오스트리아, 스위스의 파인 & 컨트리 사업자인 마이클 헤밍(Michael Heming)에 따르면, 독일에서는 부동산이 내놓은 지 2주 만에 팔리고 있고, 중개업자들은 목록 확보에 어려움을 겪고 있다고 한다.

헤밍은 CNN 비즈니스와의 인터뷰에서 “이는 매우 강력한 시장이고, 가격은 점점 더 오르고 있다"고 말했다.

포르투갈에서는 외국인들은 그들이 구입하고자 하는 부동산을 제대로 볼 수 없음에도 불구하고 주택을 우선 덥석 낚아챈다는 것이다.

나이트 프랭크의 데이터에 따르면, 2020년 4/4분기 포르투갈의 물가는 전년 같은 기간에 비해 6% 급등했다. 파인 앤 컨트리 포르투갈의 매니지먼트 파트너인 찰스 로버츠(Charles Roberts)에 따르면, 브라질, 영국, 프랑스, 벨기에 등 전통적으로 강한 바이어 시장에서 그동안 구매 방문객이 없었지만, 2021년 첫 3개월은 이미 판매 기록을 경신했다고 한다.

로버츠는 “우리는 그 눈먼 주택들을 꽤 많이 팔았다. 외국 바이어들은 신선한 공기, 탁 트인 공간, 그리고 다음 유행병을 위해 탈출할 수 있는 그림 같은 곳으로 탈출구를 원한다”고 덧붙였다.

그러면서 그는 “여행이 시작되면 3개월 동안 대혼란이 일어날 것 같다”면서 “최근 리스본 서쪽에 위치한 해안 카스카이스(Cascais)에 있는 아파트를 350만 유로(420만 달러, 약 47억 8,898만 원)에 팔았는데, 그 주택을 구입한 사람은 이 도시를 단 한 번도 방문한 적이 없는 남아프리카공화국 사람이었다는 것이다.

인도에서는 지난해 국내총생산(GDP) 6.9% 부진에 이어 물가가 하락했지만, 1차 도시봉쇄(Lockdown) 종료 이후 거래가 급증했다. 인도 최대의 부동산 포털 사이트인 99acres.com을 소유하고 있는 인포엣지(Info Edge)의 CEO인 히테쉬 오베로이(Hitesh Oberoi)는 “코로나는 시장으로의 복귀를 이끌었다. 많은 사람들이 더 큰 집을 원하고 있으며, 많은 사람들은 경제가 침체되어 있기 때문에 좋은 거래를 할 수 있을 것“이라고 생각한다고 말했다.

오베로이는 “금리 하락과 거래세 인하도 도움이 됐다”면서도 “인도가 엄청난 제2의 코로나 바이러스와 싸우면서 시장이 다시 한 번 둔화되고 있다“고 말했다.

몇몇 나라에서는 정부가 이미 그들의 주택 시장이 과열되는 것을 막기 위한 방법을 찾고 있다.

뉴질랜드 부동산 연구소의 웬디 알렉산더(Wendy Alexander) 최고경영자(CEO)에 따르면, 주거용 부동산의 중간 가격이 3월까지 연중 24% 이상 상승, 사상 최고치를 기록했던 뉴질랜드 정부는 시장을 안정시켜야 한다는 압력을 받고 있다고 한다.

지난 3월 뉴질랜드 정부는 “투자자들의 수요를 진정시키고, 가격 상승 속도를 늦추기를 바라는 일련의 대책을 발표했다“고 알렉산더는 말했다. 예를 들어, 세금 허점 파악에 나섰고, 장관들은 투기자들에 대한 이자만 받는 대출을 강력히 단속하는 것을 고려하고 있다는 것이다.

소시에테제너럴(Societe Generale)은행의 애널리스트들은 지난주 “지난 3월 베이징 선전, 상하이, 광저우 등 '1강 도시'의 집값이 전년 동기 대비 평균 12% 상승, “중국은 어느 때보다 부동산 레버리지 고삐를 죄고 있다”고 밝혔다.

미셸 람(Michelle Lam) 소시에테제너럴은행의 중국 이코노미스트는 “2019년 전국 매출의 5분의 1을 차지하는 30개 이상의 도시가 주요 긴축정책을 내놓았다“면서 ▷ 매수 제한 ▷ 신용 제한 ▷ 비과세 보유기간 확대 ▷ 위장 이혼으로 허점을 고치는 것이라고 덧붙였다. 과거에 일부 부부들은 가족의 재산 소유권을 제한하는 상한선을 얻기 위해 이혼 소송을 제기 했었다.

그러나 소시에테제너럴 애널리스트들은 대출 여건이 여전히 양호하고, 도시 부동산에 대한 수요가 충분하며, 최상위권 도시에서의 공급이 제한되어 있어 부동산 투자에 대한 지속적인 관심 때문에 중국 내 집값이 소폭 조정될 것으로 예상하고 있다.

주택가격 상승에 대한 보다 광범위한 위협으로 규제를 지적하고 있는 UBS의 스위스 부동산 투자 책임자인 마티아스 홀츠이(Matthias Holzhey)는 “다른 곳의 은행 감독기관들도 시장을 진정시키기 위해 주택담보대출 규정을 강화할 수 있다며, 예를 들어, 정책 입안자들은 토지 및 거래에 대한 세금을 증가시킬 수 있는데, 특히 정부가 대유행 이후 공공 재정을 복구하려고 할 때 그러하다“고 말했다.

* 주택 가격 상승 붐, 무너질 것 같지 않은 이유

정부가 주택시장에 대해 정부 시책의 방향과 시각을 훈련시키고 있음에도 불구하고, 분석가들은 주택가격 조정을 예측하지 못하고 있다. 올해 세계 경제 성장은 백신이 출시되고, 봉쇄 규제가 완화돼, 주택시장을 떠받칠 것으로 전망됐다.

결정적으로 금리가 낮은 수준을 유지할 것으로 예상된다. “역사적으로 집값이 약세를 보이는 시기는 금리 상승에 의해 촉발됐다“고 홀츠이는 말했다.

최저 금리가 특히 미국과 유럽의 주요 가격 동인(動因)이었는데, 그 이유는 대출이 보다 저렴하기 때문이다. 공식 통계에 따르면, 유로화를 사용하는 19개국의 주택담보대출 금리는 3월 평균 1.3%에 불과했다.

물가 상승률이 높아지더라도 정책입안자들은 경기회복을 위해 금리를 낮게 유지할 것으로 예상된다. 물가가 계속 오르고 더 높은 수준에서 안정세를 유지한다면, 그들은 방향을 바꿀 수도 있지만, 주요 중앙은행들은 경제가 성장을 촉진하고 일자리를 창출하는데 도움이 된다면, 정상보다 더 뜨겁게 돌아가게 하는 것이 편하다는 것을 강조해왔다.

유럽, 중동, 아프리카 전역의 연구 및 전략 담당 이사인 존스 랑 라살(Jones Lang LaSalle)과 애덤 콜리스(Adam Challis)는 “대출금리는 구조적으로 낮은 수준을 유지할 것이며, 향후 몇 년 간 시장 성장을 지원할 것“이라 전망하고 ”이 붐(boom)이 곧 무너질 것이라고 기대하지 말라“고 주문하기도 했다.