[부동산상식] 훌륭한 건물주가 되는 실전비결
[부동산상식] 훌륭한 건물주가 되는 실전비결
  • 박원형 기자
  • 승인 2016.10.10 17:26
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사전단계

▲ JBK Property 고재일 대표 ⓒ뉴스타운

요즈음 건물주가 되는 것이 인생의 목표인 사람들이 많아지고 있다. 훌륭한 건물주란 무엇일까? 훌륭한 건물주는 한 마디로 좋은 건물을 좋은 가격에 매입해서 아무 문제없이 관리하다 좋은 가격에 팔아서 자산을 늘려가는 사람이다. 내 자산이 현재 50억 있다고 가정하면 훌륭한 건물주는 7년 뒤에 그 자산을 200억 정도로 늘리는 사람이라고 할 수 있다.

훌륭한 건물주가 되기 위해서는 건물을 구입 전 단계, 구입단계, 관리단계, 처분단계 4단계의 지식이 필요하다. 오늘은 첫 번째 장으로 건물을 구입 전 단계에 꼭 알아야 할 사항을 정리해본다.

1.자본 환원율을 알아야 한다.

자본 환원율이란 부동산의 연간 순임대수익(Net Operating Income)을 거래가격(적정 시장가치; Fair Market Value)으로 나눈 비율이 자본 환원율 (Capitalization Rate)이다.즉, 연간 순 임대 수익을 산출한 후 이를 자본 환원율로 나누면 당해 부동산의 적정 가치가 산출된다. (즉, 순임대수익 / 거래가격 = 자본 환원율) 결론적으로 자본 환원률이 높을수록 부동산투자가치가 높다고 말하면 일반인들은 이게 무슨 뜻인지 너무 어려울 것이므로 간단히 풀어보면 서울 강남 테헤란로, 종로구, 중구의 핵심상권의 Cap Rate은 4%대, 여의도 등 나머지 서울지역은 5%대, 수도권은6%대이다.

강남구의 연간 임대순수익이 3억 나오는 건물은 75억 원으로 자본환원이 된다는 뜻이고 기타 서울지역은 60억으로 자본환원이 된다는 뜻이다.(보증금은 내 자산이 아니므로 제외) 그럼 수도권에서 똑같이 년 간 3억의 임대순수익이 나오는 건물은 얼마로 환원될까? 정답은 300,000,000/6%는 50억이다.

▲ 자본 환원율 ⓒ뉴스타운

그럼, 같은 임대 순수익으로 왜 지역마다 자본환원이 서로 다르게 될까?그 이유는 종로나 강남은 4%대 수익이 나더라도 충분히 살만한 사람이 많다는 뜻이고 수도권은 4%대 수익률로는 팔리지 않는다는 뜻이다.

2.건물평가의 기준을 정확히 알아야 한다.

일반적으로 부동산 전문가라며 매스미디어에 나오는 사람들을 자세히 보면 모두 주거용부동산에 대해서만 말하고 있다.

주거용 부동산과 상업용 부동산은 시장 자체가 다르고 기준자체가 다르다. 주거용 부동산 시장은 공급과 수요의 법칙이 작용하지만 상업용 부동산시장은 철저히 Buyer가 주도하는 시장이다. 사는 사람이 주도하는 시장이기에 철저한 자본주의의 약육강식의 법칙이 적용되며 자금이 급할 때에는 철저히 시장보다 낮은 가격(높은 자본 환원율)에 내놓아야만 팔리며, 자본이 있는 사람이 철저히 짓밟으며 사가는 시장이다. 그렇기 때문에 상업용 시장의 건물을 사려는 사람은 이 자금의 유동성을 항상 사전에 준비하고 난 후 진입해야 하는 것이다.

규모의 따른 건물의 기준도 다르다.

▲ ⓒ뉴스타운

상업용 시장에서는 건평 1만평이상의 빌딩을 프라임급, 5,000평~10,000평사이를 A급, 1,000평~5,000평 사이를 B급, 1,000평 이하를 C급이라고 구분하며 프라임급과 A급의 평가기준은 건평당 가격으로 산정하며 B급,C급은 토지면적과 수익환원율의 기준에 따라 산정한다.

쉽게 풀어보면 건평이 6,000평 되는 건물이 1,200억이면 건평당 2,000만원이 기준이며, 건평이 500평되는 건물이 60억이면 기본적으로 대지면적과 임대수입을 기준으로 한다는 것이다.

이렇게 연면적에 따라 평가기준이 다른 것은 5,000평 이상의 건물은 해당 토지가 이미 자기 역할을 다하였다는 뜻으로 부수고 다시 짓기에는 재 조달 비용이 너무 많이 들어 건물 평당으로 평가기준을 삼는 것이고 500평 정도 되는 건물은 언제든 부수고 다시 지을 수 있기 때문이다.

3.레버리지 효과를 알아야 한다.

레버리지 효과란 일명 지렛대효과로 부동산을 구입 시 은행의 대출을 이용하는 기법으로 특히 요즈음과 같은 저금리기조에 많이 사용되는 금융기법이다.레버리지 효과를 이해하기 위해서는 현재 은행의 담보대출을 이해하여야 하는 데 은행의 담보대출의 기준은 LTV (Loan to Value)인데 LTV란 담보가치평가에 따른 대출제한비율이다.

예를 들어 70억의 건물이 보증금 4억에 월2,700만 수입에 월 지출 평균200만원이라 가정하면 연 수입은 3억이 되는 데 여기서 1금융권 은행의 담보대출비율은 상업용 건물일 경우 하자를 공제하고 최대 LTV 60%이며 담보대출이율은 현재 2.5%~3.2%수준이나 여기서는 3%로 가정한다.

담보대출이율의 기준은 여러 가지 요인으로 정해지지만 일반인들이 쉽게 이해할 때는 한국은행의 기준금리*2배+α인데 여기서 α는 차주의 신용도 및 건물의 위험도(모텔 등)로 생각하면 쉽다.위 건물의 총 담보대출한도는 70억-4억*60%=39억 6천만원이나 은행권은 안전도를 감안해 보통 50%만 해 주려고 하므로 33억~39억6천만원이 담보대출의 한도라고 보면 된다. 여기서는 35억으로 가정한다.

은행권에서 담보대출을 평가하는 최우선 기준은 이자상환능력과 현금흐름등급이다. 담보대출이자율을 3%라고 가정하면 33~39억 6천만원의 년 이자는 9,900만~11,880만원인데 연 수입이 3억이므로 충분히 안정성이 있는 범위이내이다.

▲ ⓒ뉴스타운

위에서 본 것처럼 은행권대출을 이용했을 경우 년 수익률은 6.29%가 되지만 무차입 수익률은 4.54%가 되어 1.75%의 수익률이 상승하는 것이 레버리지 효과이다. 레버리지 효과는 반드시 무차입 수익률(4.54%)이 이자율(3%)보다 높아야만 효과가 있다.

자기자본(Equity)은 최소 60%는 보유해야만 한다.보증금은 나의 것이 아니고 승계하는 것이므로 언제든 지출해야 할 것이라고 생각해야 하고 건물에 추가적으로 소요될 비용 및 은행권의 담보대출비율의 축소라는 극한상황을 대비해야 한다.

4.Escalation을 알아야 한다.

Escalation이란 에스컬레이터에서 유래한 말로 부동산시장에서는 임대료 상승률이란 의미로 사용된다. 즉 매년 임대료가 CPI(Customer Price Index 소비자물가상승율)만큼 올라줘야 건물의 수익가치가 계속 올라갈 수가 있다는 뜻이다. 가끔 자기는 마음씨가 좋아서 10년간 임대료를 안 올리고 있다는 건물주들을 만나면 참으로 안타까운 마음이들 때가 한 두 번이 아니다.

임대료는 10년 전 수준이면서 매각희망가는 주변의 시세만큼 받아달라고 하면 수익률은 1~2%대 수준이 된다는것을 얘기하면 그래도 자기 건물은 요충지이며 아주 좋은 것이라고 주장하지만 시장에서의 반응은 모르고 있는 것이다.

Escalation은 소비자물가지수만큼 상승해줘야 하며 일반적으로 년 3%수준이다. 미국이나 유럽에서는 이미 당연시되어 있는 것이며 최근 10년간 외국계투자가 급증하면서 프라임급과 A급에서의 임대차계약은 거의 이 수준을 유지하고 있다.

건물을 구입하기 전 반드시 모든 임대차계약에 임대료상승조항이 있는 지 확인해야 하며 이것이 추후에 처분단계에서 자본 환원율에 아주 중요한 항목이 된다.

5.Tenant를 알아야 한다.

Tenant란 토지나 가옥 등의 차용자를 말하는 것으로 상업용 부동산 시장에서는 임차인을 의미한다. 우량 임차인은내 건물의 가치를 높여주는 아주 중요한 열쇠이다. 건물을 구입하기 전에 반드시 임차인이 누군지 알아야 한다.

요즈음은 임차인의 권리가 강해져서 불량 임차인을 만날 경우 해결할 방법이 거의 없는 것이 현실이다. 특히 근린생활건물을 구입할 경우에는 임차인이 누군지 임대료를 밀린 적이 없는 지 반드시 체크해야 하며 이것을 간과할 경우발생하는 법적 비용 및 기타비용이 내 수익률을 악화시키는 것은 물론 정신적 스트레스도 적지 않기 때문이다.Tenant는 가급적 1인이 좋으며 기업이나 대형 프랜차이즈가 좋다.

6.Galloping을 알아야 한다.

Galloping이란 말이 달리는 Gallop에서 유래한 말로 부동산 시장에서는 깨가 백번 구르는 것보다 수박이 한 번 구르는 것이 낫다는 말로 비교 사용된다.

C급 건물시장에서는 토지의 가격상승이 내 건물가치 상승의 핵심으로 작용하는 데 토지가격이 뛰는 것을 Galloping이라 한다. 그러므로 건물을 구입하기 전에 반드시 10년 전의 해당토지가격과 현재의 토지가격을 비교해보아야 하는 데 많게는 300~500%이상 뛴 토지도 있는 반면 20~30%밖에 상승하지 않은 토지도 있다.

처음에 얘기했던 자본 환원율이 4%밖에 되지 않는 강남, 종로 같은 지역에 투자자가 몰리는 이유는 그만큼 토지가격이 많이 상승하여 처분이익이 좋았다는 반증이다.

한편 Galloping은 달리기 시작해야 속도가 느는 특성을 가지고 있다. 멈춰서 있는 토지는 계속 오르지 않으며 아주 특별한 외부충격(신도시,백화점,호텔 등)이 없으면 계속 정체되어 있는 특성이 있고, 오르기 시작한 토지는 더 빠른 속도로 오른다. 그러므로 토지가격이 뛰기 시작한 지역에 투자해야 하는 이유가 여기에 있다.



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