^^^▲ 서브프라임 사태 정점때보다 국제 투자심리 지표 악화^^^

최근, 세계의 모든 경제가 미국발 서브프라임 모기지 사태에 관해서 관심이 점점 고조되고 있습니다. 그래서 경제 기획 특집으로 급히 살펴 보기로 하였습니다. 이 경제 이슈는 예의 주시해야 할 심각한 경고와 기우라는 두 가지 시각이 존재하고 있습니다만, 서브프라임 모기지 사태가 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향과 환율에 미칠 영향에 대해 알아봅니다.

미국발 서브프라임 사태의 원인은 무엇인가?

미국에서 시작된 서브프라임 사태가 전 세계를 강타하고 있다. 서브프라임(정확한 용어는 Sub Prime mortgage loan)은 신용도가 낮은 사람에게 집값의 거의 100%를 빌려주고 높은 이자를 받는 "미국의 대출 프로그램"이다.

서브프라임 문제의 발생 원인으로 미국의 경기 침체에 따른 대출자들의 일자리 상실, 수입 감소와 집값 하락에 의한 대출자들의 대출금 상환능력 부실화가 지목되고 있다. 집값이 안정화 되었거나 상승했더라면 집을 담보로 대출을 해준 금융회사들은 대출자들의 상환능력 부실을 담보물로 제공된 집의 처분으로 대체하면 되기 때문에 대출자들의 상환 부실로 인해서 최소한 손해를 보지 않거나 이익을 낼 수도 있었을 것이다.

그러나 대출자들의 상환능력 부실과 담보물로 제공된 집값 하락이 동시에 진행되면서 대출회사들은 막대한 손실을 피할 수 없게 되었다.

서브프라임은 미국의 주택대출시장에서 20%를 차지한다. 이보다 등급이 높은 프라임 등급, 알트-A등급을 차지하는 80%의 대출금 상환은 문제없이 이루어지고 있다.

한 나라의 경제가 유지되고 성장하기 위해서는 생산되는 재화와 서비스가 소비되는 것 보다 많아 자본축적이 이루어져야 한다. 자본이 축적되어야 다음 생산에 필요한 요소를 투입할 수 있기 때문이다. 경제외 문제로 투입되는 모든 자본은 세금을 통해서 민간의 자원이 이전된 것이므로 미국의 경제외의 문제로 비용이 증가할수록 미국의 자본축적량은 감소한다.

자본의 감소는 투자를 줄여 고용을 감소시킨다. 고용의 감소는 서브프라임 대출자들의 실업을 가져와 이들의 대출금 상환능력을 부실화 시킨다. 미국의 이자율이 상승하고 달러의 약세화가 진행되는 것은 자본축적량이 감소하고 있다는 것을 보여준다.

집을 짓기 위해서는 시간이 필요하므로 집의 수요와 공급은 최소 2~3년의 시차가 생긴다. 그러므로 현재, 공급되는 미국의 집은 2~3년 전에 집을 짓기로 집 공급업자들의 경제계산의 결과이다. 이들은 집 건설에 투입되는 자본의 현재가치와 완성 후 판매되는 집값의 미래가치를 비교하여 후자가 더 크다고 생각되었기에 투자를 결정했다.

자본의 가치를 보여주는 것은 이자율이다. 미국의 이자율은 2000년 5월 9.5%를 기점으로 2003년 7월 4%로 3년 동안 5.5%가 하락한 후 2004년 6월까지 4%대를 유지하고 있었다. 이러한 저 금리는 대출을 받아 주택을 구입하는 사람들의 부담을 감소시켜 집의 수요를 촉진 시키는 동시에 자본의 기회비용과 주택공급업자들의 대출비용을 낮게 하여 주택 공급을 증가시켰다.

주택공급의 증가에도 불구하고 공급과 수요의 시차로 인해서 주택가격은 계속 상승하게 된다. 그러나 미 FRB가 2004년 6월부터 현재에 이르기까지 17차례에 걸쳐 이자율을 올린 결과 대출금 이자 부담이 높아진 주택수요자들의 주택수요는 감소하게 된다. 하지만 주택수요는 당장 멈출 수 있지만 한번 짓기 시작한 주택 건설은 중단 시킬 경우 더 큰 손해가 발행하므로 건설비용의 상승에도 불구하고 주택건설은 계속되어 주택의 초과공급이 발생하여 미국의 주택가격은 하락하게 된다.

현재 미국에서 신용도가 낮은 사람들이 이용하는 서브프라임에 문제가 발생하는 것은 "전쟁에 의한 자본소멸과 FRB의 잘못된 이자율 정책의 결과이다."라고 미 분배주의자들이 왜곡 호도하고 있으나 이는 미 민주당식의 분배주의 정책을 잘 못 쓴 결과가 공화당 정권까지 이어진 것이다. 자본소멸은 투자와 고용 감소를 가져와 서브프라임 대출자들의 대출금 상환 부실화를 초래하였고 잘못된 이자율 정책은 주택의 초과공급을 가져와 서브프라임 담보물인 주택가격을 하락시켰다. 그러므로 현 사태의 원인은 미 민주당 정책이 전가한 문제들의 직접과 FRB의 잘못된 이자율 정책의 산물이라고 볼수도 있다.

서브프라임 모기지 사태가 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향은?

서브프라임 모기지론 부실문제로 인해 우리나라의 부동산 시장에 투자되어 있는 외국인 자금은 줄어들 것으로 예상된다. 이는 부동산 가격의 하락에 영향을 줄 것이라는 의미이기도 하다.

하지만, 서브프라임 모기지론 부실문제로 인해 정책당국의 금리인하 움직임이 있다. 우선 미국 FRB에서 금리를 인하하고 있다. 자본시장에서 거래가 자유로운 현 상태로 볼 때, 단기적인 외환유입충격에 대한 방어와 국내 경기위축 방지를 위해 우리 금통위도 금리인하를 검토하고 있기는 하다. 참고로 금리인하가 예상되었던 유럽중앙은행(ECB)은 인플레방지가 더 우선임을 강조하여 현 금리 고수를 선택했다.

금리인하는 주식/부동산 시장에서 자금을 공급하는 역할을 한다. 하지만 증가된 자금이 주로 유입될 곳은 원유와 금융위기의 영향이 상대적으로 적다고 평가되는 부동산시장이 될 것으로 보인다. 따라서 금리인하로 인해 부동산 가격의 상승에 영향을 줄 수 있다.

결론적으로 서브프라임 모기지론 부실문제로 인해 우리나라의 부동산 시장은 긍정적 영향과 부정적 영향이 교차되어 나타나지만 부정적 영향이 더 크다고 평가되고 있다. 하지만, 그 정도를 가늠하기는 쉽지 않은 것이 현실이다.

서브프라임 사태가 한국 경제에 미치는 영향은?

요즘의 사태에 대해서 많은 우려가 있다. 일단 세계적으로 경기변동의 속도와 방향과 폭이 일치하고 있는 동조화 현상에 대한 우려가 크다. 즉 미국발 경기침체는 한국의 경기침체를 가져올 수 있다는 것인데, 당장 올해 미국 경제성장률이 1.8%가 될 것이라는 경제침체론이 경제계에서도 주장되고 있다. 이는 7% 성장률 달성을 외치는 이명박 정부에게 매우 우려스러운 악재가 된다.

또, 금융시장의 위험 확대로 인해 자산의 위험 프리미엄이 높아지게 되고, 이는 전반적인 금융시장의 위축을 가져올 수 있다는 우려다.

마지막으로 세계의 금고인 미국이 위기극복을 위해 유동성 확보에 나설 경우, 급격한 자금회수로 인해 일시적인 신용경색이 나타날 수 있고, 이는 대규모의 도산사태와 자산시장 붕괴로 이어질 수도 있다.

결론적으로 서브프라임 부실 사태에 의해 우리나라의 경제는 부정적인 영향을 받을 것이 분명하다.

다만 어느 정도 영향을 미칠지는 아무도 모른다는 것이 우리를 더욱 숨죽이게 만들고 있다.

	^^^^^^▲ 서브프라임 사태 정점때보다 국제 투자심리 지표 악화^^^^^^

서브프라임모기자론 사태에 대하여, 모 리츠회사 대표가 한국 부동산시장의 연관성에 대하여 언급한 내용입니다.

서브프라임 모기지론이란?

신용도가 낮은 사람 등을 대상으로 하는 대신 일반 모기지론보다 금리가 2~4% 정도 높다. 우리말로는 ‘비우량 주택담보대출’ 쯤으로 설명할 수 있다. 미국 전체 모기지시장의 25%를 차지하고 있다.

가계에 대한 신용대출이나 기업 운전자금 대출이 아닌 말 그대로 개인주택을 담보로 주택 구입자금 대출이라는 점에서 부동산 시장과 직접적인 관련성을 지닌다.

주택가격이 급락할 경우 금융기관입장에서는 담보가치 하락 및 이에 따른 대출금 회수 불능 가능성이 높아진다. 최악의 상태에 접어들게 되면 주택경매 처분을 통해서도 대출금을 회수할 수 없어서 금융부실로 이어지게 된다. 따라서 서브프라임 모기지가 원만하게 해결되지 않는다면 금융시장과 함께 부동산 시장의 동반침체내지는 자산버블이 일시에 꺼질 수 있음을 예고하는 대목이다.

전 세계에 직격탄을 날린 이유는?

대출 재원을 조달하기 위한 서브프라임모기지 상품을 기초로 한 채권과 파생상품 등에 세계 각국의 은행이나 투자 기관들이 투자를 한 상태이다. 해당상품에 투자한 투자자들이 손실에 대한 우려로 일시에 원금회수를 하려 들 경우 금융기관의 지급불능에 빠져들어 금융위기로 이어질 가능성에 대한 불안감이 커지고 있는 상황에 대한 우려이다.

또한 미국경제가 타격을 받게 되면 달러가치가 하락하는 결과를 초래하여 엔화 강세가 나타날 가능성도 무시할 수 없다. 만일 엔화강세가 나타난다면 전 세계 유동성의 원천 역할을 하고 있는 엔케리 트레이드 자금 청산 우려가 있어 자칫 전 세계는 금융공항을 겪을 수도 있기 때문이다.

우리나라는 과연 안전지대인가?

우리의 최대 관심사는 우리나라는 과연 안전지대일까 하는 의구심이다. 담보대출금리를 살펴보자. 한국은행의 연이은 콜금리인상으로 콜 기준금리가 연 5.00%로 진입하자 제1금융권 기준으로 최고 8%를 육박하기 시작하고 있다. 주택담보대출 이자부담이 커지는데다 기존의 DTI 등 대출규제와 어우러져 투자수요는 더욱 위축될 것으로 전망되고 있어 일부 가계의 신용위기 가능성이 있다.

은행권의 연체율 1%, 저축은행은 9% 이내라 수치만 보면 아직까지는 비교적 안전한 수준이다. 하지만 올해 만기가 돌아오는 은행권 주택담보대출이 51조원이나 되는지라 안심을 하고 있기만은 어렵다.

비우량 고객이 많은 저축은행을 중심으로 연체율이 점차 높아질 가능성이 있다. 일단 연체가 발생하면 3개월을 기준으로 미만이면 일반연체로 보아 연체이자만 물리지만 3개월 이상이 되면 원금연체(원가화)로 분류되어 대출금 전체에 연체이자를 물린다.

다시 말해 한번 못 갚기 시작하면 쉽게 불량 연체자로 전락하는 구조이므로 안전한 상황이라고 하기만은 어렵다. 따라서 대출금리 상승한도 혹은 금리상한선 제도를 도입할 필요가 있겠다.

주식시장 폭락이 국내 부동산에 미치는 영향력은?

서브프라임모기지 부실문제가 지금 당장은 우리나라 부동산 시장에 주는 파장은 극히 미미하다. 하지만 금융(주식)시장과 실물(부동산)시장과의 긴밀한 연결고리를 감안할 때 부동산 시장만 무풍지대로 남기는 어렵다

우선, 모기지 부실 사태가 장기화될 경우 유동성 감소, 투자심리위축 등으로 인해 매물증가, 투자수요 급감으로 부동산가격 급락가능성을 배제할 수는 없다.

반대로 주식 등 위험자산으로부터 시중 부동자금이 상대적으로 안전자산으로 분류되는 부동산 시장으로 이동하는 현상도 예견된다. 시장 전체의 유동성은 축소되더라도 부동산 시장의 대기 자금은 되레 풍부해질 수 있다는 뜻이다. 최근 주식시장 폭락하는 가운데 오히려 국공채 시장은 돈이 넘치면서 채권 금리가 하락하는 현상과 같은 맥락이다.

과거 경험을 통해 볼 때, 시중에 유동성이 넘치면 돈의 힘에 의해 부동산 가격의 하락이 저지되거나 상승하는 사례가 많았다. 그런 측면에서 현재 미국과 유럽중앙은행이 신용경색으로 이어지는 것을 막기 위한 선제조치로 유동성을 공급한다는 부분과 금리인하 요구가 일고 있는 것을 눈여겨볼 필요가 있다. 유동성의 증가는 물가상승을 일으키므로 부동산 가격 상승의 요인이기도 하다.

따라서 이번 사태는 금융시장 위축과 동시에 위험자산에 대한 경계심이 커지면서 안전자산에 대한 선호 욕구가 높아지는 계기로 작용할 것이다. 원금을 떼일 우려가 거의 없는 채권이나 상대적으로 자산 가치 등락폭이 적고 안정적인 수요, 임대수요가 받쳐주는 우량한 부동산 물건에 대한 관심은 높아질 것으로 예상된다.

예컨대, 주거용 부동산의 경우는 주택담보대출 규제와 금리인상여파로 어느 정도 하락세가 불가피해 보이지만 여전히 풍부한 시중 유동성과 안전자산선호도 증가, 미국등 선진국에 비해 상대적으로 낮은 연체률과 낮은 담보인정비율(LTV)등 여러요인들을 종합적으로 감안할 때 부동산 가격 특히, 집값의 급락가능성은 현재로선 낮아 보인다.

결국 주식시장과 부동산 시장과의 관계, 즉 자금의 호황성과 선후행성 그리고 대체성 등을 감안해보면 상승과 하락요인이 혼재하긴 하지만 작금의 주식시장 폭락이 집값급락으로 귀결될 확률은 높지 않다는 말이다.

	^^^^^^^^^▲ 서브프라임 사태 정점때보다 국제 투자심리 지표 악화^^^^^^^^^

삼성경제연구소에서 서브프라임 모기지 부실 문제가 우리 환율에 미치는 영향에 관해 밝힌 내용입니다.

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"서브프라임 모기지"란? 간단히 말해 주택담보대출인데, 이미 우리나라에도 도입되어 금융기관(정확하게는 제2금융권)에서 팔고 있는 것으로 알고 있다. 그런데 그 중에서도 미국의 서브프라임이라는 것은 말에서도 알 수 있다시피 서브 즉 하위의 프라임(우량한)이라는 뜻이다. 1등급은 아니고 그 밑에 있는 대출상품이라는 뜻인데, 이는 대출자들의 신용등급에 따라 나눈 것이다.

미국에서는 신용평가회사인 FICO(Fair Isasc and Company)라는 곳이 있고, 그곳에서 대출자들의 신용등급을 점수로 환산한다. 900점 만점에 620점 이하면 서브프라임으로 분류되어 프라임 상품에 가입할 수 없다. 당연한 이야기 겠지만, 서브 프라임과 프라임은 대출이자가 다르다.(물론 서브 프라임이 더 비싸다, 또한 서브 프라임 상품은 각종 수수료도 금융기관이 내주는 것이 아니라) 몇 년 전 미국 부동산이 한참 활황이었던 때가 있었고, 높은 가격으로 대출 받아서 집들을 장만했다.

물론 신용등급이 낮은 사람들은 다소 높은 이자를 물더라도 부동산 경기를 믿고 서브프라임에서 돈을 빌렸을 것이다. 또한 계약기간이 끝나면 신용등급도 올라 갔을 거고, 집값도 올라 갔을 터이니 프라임 상품으로 갈아 타면서 이자비용을 줄이거나, 시세 차액을 볼 수도 있을 것이라고 기대했을 것이다.

그러나, 2006년 하반기 이후 미국의 부동산 거품이 꺼지며 담보로 설정한 집값이 떨어지기 시작하면서 대출상환을 요구받은 일반 서민들이 이를 감당해 낼 수 없게 되었다. 집값이 하락하였기 때문에 담보로 재대출 받는 것도 어려워졌고, 결국은 원금 상환을 하지 못해 집을 빼앗기게 생긴 것이다.

이런 문제는 주로 신용등급이 낮았던 서브프라임 대출자들에서 발생하였고, 서브프라임 상품을 판매한 금융기관의 파산으로 이어졌다. 서브 프라임을 판매한 금융기관이 담보로 잡은 주택을 얌전히 들고 있었더라면 문제는 여기서 끝났겠지만, 이들은 다시 이 주택을 담보로 한 채권을 판매하여 금융시장에 유통시켰고, 여기서 생긴 자금으로 새로운 대출을 일으켰던 것이다.

따라서 A라는 서브프라임 판매 회사가 발행한 주택담보채권이 돌고 돌아 다른 금융기관과 기업들에게 팔리고 있을 때 부도가 발생한 것이다. 이런 부도 금액의 규모가 아직 파악되지 못하고 있다고 한다.(지금 사태의 수습이 늦어지고 있는 것이 그 규모를 파악하지 못해서라고 한다.)

다만, 2006년 이런 이유로 압류당한 주택의 규모가 323억 달러(우리나라 돈으로 30조가 좀 넘는다.)라고 하는데, 2007년 현재는 1.6배 정도로 추정할 뿐이다. 그러면 이 강 건너 불이 우리와 무슨 문제가 있길래 주가는 폭락하고, 환율은 폭등을 하는 것일까?

쉽게 이야기하면 자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑보고도 놀랐다는 것이다. 대체로 안전하다고 생각했던 주택시장의 폭락을 보면서 가장 안전하다고 생각되는 미국국공채로 투자심리가 바뀌었다는 것이다. 그러자면 당연히 한국과 같이 성장성은 크지만, 위험하다고(자기들이 보기에 한국은 여전히 B 등급을 갓 벗어난 A 등급이나 A+ 등급 밖에 안되는 것이다.) 판단되는 곳에 투자된 자금을 회수하여 미국으로 들고 가야 하는 것이다.

따라서 주식에 있던 외국인들이 가지고 있던 주식을 몽땅 처분하고 나서니, 주가는 폭락하고, 그 돈으로 한국에 있는 달러를 몽땅 사서 나가니, 우리나라 돈의 가치가 떨어지는 것이다. 여기에 조금 더 복잡한 이야기를 하자면 그럼에도 불구하고 일본은 환율이 오히려 강세를 보이는 반대의 모습을 보였는데, 이것은 일본의 은행 금리와 관계가 있다.

일본의 은행 금리는 많은 사람들이 알다 시피 0% 가까울 정도로 낮아서 많은 외국인들이 자금을 조달하는 곳이었다. 그 조달된 자금으로 한국에 주식을 투자하고 있었는데, 이것을 회수하였으니 돈을 갚은 것이고, 그러다 보니 한국의 달러가 일본으로 흘러 들어가 일본에서는 반대 현상을 보인 것이다. 이것을 "엔개리 트레이드 자금청산"이라고 하는데, 실제로 일어난 일은 아니고 그렇게 될 거라고 다들 지레 짐작하고 환율이 먼저 움직인 것이다.

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이상 두 전문가의 미국발 서브 프라임 모기지 사태의 말씀을 들어 보았습니다.

두 언급에서도 밝혀졌듯, 이 사태의 본질은 미국 부동산 시장의 부실문제에 있고, 미국의 독특한 금융체계의 부실로 이어질 가능성이 커, 이것이 글로벌한 금융시장에서 우리 경제에 미칠 악영향의 우려가 있는 것입니다. 우리 경제 각 부분, 관련 업계의 주의를 요구합니다.