‘8.31 부동산제도개혁방안’에 따라 공공택지 내에서 분양가상한제를 전면 적용하게 됨에 따라, 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 주택의 당첨자 선정과 시세차익 환수를 위해 도입된 주택채권입찰제도의 구체적인 시행지침이 마련됐다.

주택채권입찰제도는 분양가상한제로 인해 주변 시세보다 저렴한 가격으로 공급되는 중대형 주택에 대하여 과도한 청약과열을 방지하고 시세차익을 환수하여 서민주택자금으로 활용하기 위하여, 채권매입액이 많은 순서대로 입주예정자를 선정하여 주택을 공급하는 제도이다.

건교부에 따르면,이번에 마련된 시행지침은 분양승인권자 등이 채권매입상한액을 결정함에 있어 기준이 되는 ‘인근지역 시세’와 ‘채권예상손실액’ 등의 산정에 관한 세부 사항을 담고 있다.

먼저, 채권매입상한액과 소비자의 실제지불총액(실질분양가) 등을 결정하는 기본적인 단계와 방법은 다음과 같다.

① 신규 분양하는 주택 중 동일한 규모의 주택분양가(분양가상한제를 적용하여 산정한 건설업체의 분양가)의 평균액 산정

② 신규 분양하는 공공택지의 인근지역에 있는 동일한 규모의 기존주택 시세를 산정

③ 소비자가 부담하는 총액(실질분양가)이 인근지역 시세의 90% 수준이 되도록 채권예상손실액을 산정

☞ ②의 90%에서 ①을 차감한 금액

④ 채권예상손실액을 손실률로 나누어 채권매입상한액을 설정

※ 평형별 채권매입상한액 산정 예시는 첨부된 보도자료 참고

채권매입상한액의 산정을 위한 보다 구체적인 기준과 방법은 다음과 같다.

먼저, 채권매입 상한액은 공공택지에서 공급되는 주택의 규모별로 정하되, 규모별 평균분양가격을 기준으로 결정한다. (⇒ 동일한 주택규모에 대한 상한액은 동일)

예를 들어, 신규 분양되는 45평형 아파트의 경우

- 당해 공공택지 내 45평형 아파트의 평균 분양가격을 기준으로 채권매입 상한액을 결정하고, 이를 45평형 아파트에 공통적으로 적용하게 된다.

- 평균분양가, 인근시세, 채권예상손실률 등을 기초로 산정된 채권상한액(산정방법은 나중에 설명)이 3.9억원, 그에 따른 채권손실액이 1.5억원이라면,

같은 45평형이라도 분양가격이 5억원인 아파트의 실질분양가(소비자 실부담총액)는 채권손실액 1.5억원을 합쳐 6.5억원, 분양가격이 4.6억원인 아파트의 실질분양가는 6.1억원으로서,

블록별 입지조건, 복리시설의 설치수준, 층·향 등에 따라 나타나는 분양가격의 차이가 실질분양가에 반영된다.

채권상한액을 결정하기 위해 비교대상이 되는 ‘인근지역’은

분양승인권자(시군구)가 해당 공공택지가 속한 시군구 중에서 이와 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구)·읍·면·동 단위로 특정하여 정하도록 하되, 당해 공공택지가 속한 시군구에서 ‘인근지역’을 정하기 곤란한 경우에는 인접 시군구에서 정하도록 하였다.

또한, 분양승인권자의 자의적 판단을 예방하고 ‘인근지역’ 선정의 객관성을 높이기 위하여

분양가상한제 주택의 분양가 등을 검토하기 위해 구성된 ‘분양가상한제 자문위원회’의 검토를 거치도록 하였다.

인근지역의 ‘시세’는 객관적 가격설정을 위해 ｢부동산 가격공시법｣에 따른 주택공시가격 평균을 기준으로 하되,

공시기준일이 매년 1월 1일이므로 해당 시군구의 분양시점까지 주택가격상승률 및 주택 공시가격의 공시비율(공시가격/시세)을 감안하여 가격을 수정하여 사용한다.

예를 들어, 특정평형의 공시가격 평균이 5.5억원, 아파트가격상승률이 3%, 공시비율이 80%라면, ‘시세’는 5.5억원 × 1.03(아파트가격상승률) × 1/0.8(공시비율) = 7억원이 된다.

이 경우, 분양가격과 인근지역의 시세를 비교하는 대상주택의 범위는 당해 인근지역에 소재한 주택으로서 채권매입대상이 되는 주택규모의 ±6㎡범위의 주택으로 한다.

* 아파트는 아파트를, 연립주택은 연립주택을 대상으로 비교

시세 산정도 인근지역의 선정과 마찬가지로 분양가상한제 자문위원회의 검토를 거쳐 결정된다.

채권의 예상손실률은 분양승인일 5일전부터 종전 2주간의 채권시장이자율의 평균값을 기준으로 산정하며,

채권의 시장이자율은 국민주택채권 매도대행 증권사가 채권물량, 시장상황 등을 고려하여 매일 평가하고, 당해 시장이자율은 국민은행 홈페이지에 고시된다.

따라서, 분양승인권자는 인근지역 시세의 90%에서 업체분양가를 뺀 금액(=채권매입손실액)을 예상손실률로 나눈 금액을 채권매입상한액으로 설정하여야 한다.

청약자는 채권 매입액 모두를 지불할 필요 없이 채권매입 손실액에 해당하는 금액만 지불하면 주택채권매입의무를 이행하고 업체와 분양계약을 체결할 수 있다.

주택채권입찰제가 적용되면 청약자가 주택채권을 매입하기 위한 자금을 조달해야 하므로, 실수요자의 자금마련을 지원하기 위한 방안도 병행하여 시행된다.

먼저, 채권 분할매입을 인정하여 채권매입액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분의 50% 이하는 계약을 체결한 이후 잔금 납부시에 매입할 수 있도록 하였다.

* 1억원 + 1억원 초과분의 50% 이상 : 계약체결 전 매입

또한, LTV(주택담보인정비율)가 규제되는 투기지역에서는 채권매입으로 인한 손실액도 주택의 실제 가치 또는 주택구입자금의 일부를 구성하는 것이므로

분양가격과 채권매입상한액에 의한 예상손실액을 합한 실질분양가의 40%까지 주택구입 자금 대출이 가능하다.

* 다만, 투기지역에서 채권손실액을 합한 실분양가가 6억원 초과이면 DTI(총부채 상환비율) 규제 적용

주택채권입찰제는 판교부터 시작하여 모든 공공택지 내 중대형 주택 분양에 시행될 예정으로서 건설업체의 과도한 이윤추구가 원천 차단되는 한편,

시세차익의 대부분은 국민주택기금으로 환수하여 무주택서민을 위한 국민임대주택 건설자금 및 전세자금 등으로 활용하게 되므로

투기수요가 억제되고, 소수 당첨자들이 독점할 수 있는 개발이익을 사회 전체적으로 공유하는 데에도 기여할 것으로 보인다.