이사철을 맞이하여 이제 많은 사람들이 이사를 할 것이다.

그런데 임차인들은 가끔 주택임대차보호법에 따라 주택인도와 주민등록으로 대항요건을 갖추었음에도 불구하고 법 지식 부족으로 평생 모았던 임차보증금을 모두 날려버리는 예를 종종 볼 수가 있다.

그래서 주택임대차보호법의 명문규정을 떠나 발생하는 유사 문제에 대하여 대비 할 수 있도록 새로운 판례들을 소개하고자 한다.

세입자들이 주택을 임차 할 경우에 간단한 절차만 갖추면, 주택임대차 보호법의 적용을 받기 때문에 별도의 등기절차 없이도 등기 한 것과 같은 보호를 받을 수가 있다. 그러나 문제는 이 법의 보호를 받기 위해서는 이 법의 보호 요건에 맞는 형식적인 절차가 반드시 필요 하다.

우선 주택을 인도 받고 주민등록을 마치면, 대항력이 생기고 이 대항력에 의해 세입자는 주택임대차보호법의 적용 대상자로 특별 보호를 받게 되고, 게다가 확인일자까지 받아 놓으면 전세권등기에 버금가는 더욱 안전한 보호를 받을 수 있다.

그러나 모든 것은 항상 예외가 있고, 그 예외는 일반적인 사람들로서는 알 수가 없어 나중에 문제가 되었을 경우에는 법원을 통해 해결하고, 법원은 무조건 세입자 편에 서서 손을 들어 주지 않는다. 그래서 그 난감한 예외 주의 사항을 이 지면을 통해 소개한다.

임차기간 중 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 한 경우 당초 임차인이 주민등록 퇴거일로부터 법상 전입신고 기간 내 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속한다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 동일성을 유지한 채로 존속한다고 하며,(대법원 판례 1988.4.25.87다다카2509)

또 임차건물은 주거용 건물만에 한해 임대차 목적물이 될 수가 있는데 여기서 주거용건물의 판단은 공부상으로 판단하여야 하는가? 아니면 실지 용도상으로 판단하는가에 대해서 판례는 공부에 관계없이 실지용도로 판단하며, 또 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체건물과 임대차 목적물과의 구조, 형태 및 임차인의 목적물의 이용관계, 그리고 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부를 고려하여 합목적적으로 결정하게 되며,(대법원 1995.3.1.0. 94다52522)

또 임차보호권은 주택인도와 주민등록을 요건을 갖추므로 인해 등기된 물권에 버금가는 대항력을 갖지만 이를 유지하려면 주택점유와 주민등록이 계속 존속하여야 보호를 받을 수가 있다.(대법원 1987.2.24. 86다카1696)

또 대항요건 중 주민등록 요건은 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되므로 임차기간 중 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라도 대항력은 상실되지 않는다고 판시하며,(대법원 1996.1.26. 95다30338)

또 기존의 주택 소유자가 같은 주택에 주민등록이 되어 있다가 매매행위로 인해 임차인인 된 경우에는 임차인의 대항력의 취득 시기는 소유명의 변경 등기일 익일부터 대항력을 가지며,(대법원 2000.2.11.99다59306)

임차기간 중 주민등록이 직권말소 된 경우 말소사유가 신고이든 직권이든 관계없이 원칙적으로는 대항력이 상실된다. 단 재등록 시에 주택임차인이 주민등록이 유지할 의사 있었다고 입증되면 소급하여 대항력이 계속 유지되는 것으로 인정되나, 단 재등록이 이루어지기 전에 같은 주택에 주민등록이 말소된 것으로 믿고, 새로운 이해관계를 맺은 제 3자에 대하여서는 대항 할 수 없다고 한다. (대법원 2002.10.11.220다20957)

특히 주의해야 할 것은, 다가구 주택(단독주택)에 대하여 임차한 후 주민등록 전입신고 시 동, 호수는 필요 없고 지번만 정확하게 기재하여 신고하면 보호 받을 수 있으나(대법원 1998.1.2.3.97다47828)

다세대 주택(연립주택, 아파트)일 경우에는 지번은 물론 동, 호수를 잘못 기재하면 유효한 공시 방법으로 보호를 받을 수가 없다고 한다.(대법원 200.4.7.99다66212)

따라서 세입자들은 급한 나머지 이를 세밀하게 검토하지 않고 서둘러 입주했다가 나중에 큰 낭패를 당할 수가 있으므로 주의 하길 바란다.