임차보증금은 대항력을 갖추어야 보호 받는다
임차보증금은 대항력을 갖추어야 보호 받는다
  • 최낙균 칼럼니스트
  • 승인 2007.04.11 15:08
  • 댓글 1
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대항력만 갖추면 후 순위 권리자에 우선

흔히 집을 얻을 때 전세금이란 이름으로 일정액의 돈을 집 주인에게 주고 집을 얻는데 이는 별도의 등기를 하지 않은 이상 일종의 채권적 성질을 가진 임차권에 해당된다. 임차권에 의한 전세금은 흔히 전세보증금으로 일종의 채권의 일종이다.

채권이란 전후에 관계없이 평등하게 보호 받는 것이고 등기된 전세권은 물권으로서 설정 전후의 권리가 독립적으로 보장되는 것으로 서로 다른 것이다. 따라서 세입자들은 이의 구별을 잘못 알았다가는 후일 문제가 되었을 시 큰 낭패를 당하는 수가 있다.

그래서 주택임대차보호법에서는 민법의 특별법을 제정하여 이를 보호 하고 있지만 그러나 이의 보호를 받으려면 일정한 요건을 갖추어야한다. 이는 임차인의 몫이다.

임차권은 크게 대항력과 우선변제권이 있는데 대항력이란 일정한 요건을 갖추었을 시에는 등기한 전세권과 똑같은 물권과 같은 대세적인 권리를 가지게 된다. 그러려면 우선 임차한 주택의 주소지에 전입신고를 하고 임차주택을 점유해야 된다.

이 중 하나라도 미비 되었을 때는 물권적인 권리가 소멸되고 단순한 채권으로 바뀌게 된다. 게다가 관할동사무소에 확인 일자까지 받아 놓으면 계약금 전액에 대하여 후순위 권리자보다 우선권을 얻을 수가 있다. 그 효력은 물권적이다.

따라서 별도의 전세권 등기 없이도 물권적 효력을 얻을 수가 있는 것이다. 그러나 임차계약 시에 가장 주의를 해야 하는 것은 등기부 등본 확인이다.

등기부 상에 계약일자 보다 먼저 등기된 물권적 효력이 있는 전세권 저당권 지상권 등이 있는가를 확인하고 가압류 등도 확인해야 한다. 후 순위로 피해를 입을 수가 있기 때문이다. 동일 주택에 다른 세입자들의 전세보증도 반드시 확인해야 한다. 같은 임차권이지만 전입신고 전후에 의해 후순위로 될 수가 있기 때문이다.

임차권 효력의 시기는 즉시 발생하는 것이 아니고 점유하여 전입신고 다음날부터 효력이 발생하므로 전입 신고일에 다른 물권적 권리 또는 가압류 등의 채권이 등기부에 먼저 등재되면 임차권은 역시 후순위가 됨을 주의해야한다.

임차기간의 종료로 보증금 반환을 위해서는 일반적으로 종료 시에 임차인은 임차주택을 반환하고 임대인은 보증을 반환하면 가장 이상적인 것이라 할 수 있지만 임차 종료 시에 또는 종료 후에 임대인이 임차보증금 반환을 거부했을 경우에는 부득이 임차인은 권리보호의 절차를 밟아야 한다.

이의 방법은 우선 보증금반환청구의 소를 제기하여 확정판결을 받은 후 이를 집행권원으로 하여 강제경매가 가능하고 이의 환가대금에서 임대차계약증서상의 확인 일자를 갖춘 경우 후순위권리자 또는 채권자보다 우선 변제받을 권리도 있다.

그러므로 대항력이 있는 임차권만 가지고는 강제집행을 할 수가 없다. 또 대항력을 갖춘 상태에서 임대차기간 동안 다른 채권자에 의해 경매가 실시되어도 일정한 요건 하에 그 권리 순위에 의해 우선 변제를 받을 수가 있는 것이다.

또 임대차 종료 후 부득이한 경우로 임차보증금을 반환 받기 전에 주소를 옮겨야 하든가 아니면 주택을 비워야 하든가하는 경우 대항력을 잃을 수 있을 경우도 있다. 이런 경우에는 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 시·군법원에 임차권 등기명령을 받아 주택 등기부 상에 등기가 되면 대항력 요건을 결하더라도 역시 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는 것이다.

특히 임대차 존속기간 종료 후에 상속인이 없는 임대인이 사망하거나 행불이 되었을 경우에는 계약기간이 묵시적인 갱신으로 간주되고 묵시적인 계약은 전 계약과 동일한 계약내용의 계약체결로 보기 때문에 임차권보호에는 아무런 문제가 될 없다.

단 부득이한 경우로 이사를 해야 하거나 기타 계속 임차불가의 사유가 있을 경우에는 역시 앞에서의 설명처럼 보증금반환청구의 소를 제기하여 확정판결을 받은 후 이의 집행권원에 기한 강제 경매를 하여 환가대금에서 우선 변제를 받든가, 임차권등기명령을 받아 등기부상 임차권 등기를 해 두어야 한다.
 

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이정환 2007-11-19 10:10:49
좋은글 감사감솨