[부동산 분석] 서울 중소형 상승동력은 강하다
[부동산 분석] 서울 중소형 상승동력은 강하다
  • 뉴스타운경제 김대희 연구원
  • 승인 2016.10.07 08:16
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▲ ⓒ뉴스타운

닥터아파트는 마켓워치를 통해 '서울 중소형 상승동력은 강하다'라고 분석하였다. 

서울 주택은 나이가 많다. 낡았다. 서울연구원에 따르면 서울 주택의 평균 나이는 27.8세다. 단독주택이 42.8세로 가장 많다. 다가구 24.9세, 연립주택, 다세대 17.3세, 아파트 16.6세다.

아파트가 상대적으로 덜 낚았지만 20년이 넘는 아파트가 해마다 늘어나고 있다. 따라서 재건축 연한인 30년이 도래하는 아파트도 역시 해마다 급증하고 있다.

아파트는 지은지 20년 이상 되면 배관 등 유지보수 비용이 많이 들어 매수자는 물론 세입자도 들어가 살기를 꺼려한다.

서울 아파트는 재개발, 재건축 사업이 활발하던 2000년대 초반에 많이 입주했다. 절반이상이 이때 입주했다.

하지만 참여정부가 집권한 2003년 이후 재건축 규제가 심해지고 2007년 글로벌 금융위기로 주택시장 침체까지 겹치면서 10년간 재개발 재건축 사업은 사실상 중단됐다.

이후 MB정부에 이어 박근혜정부 들어서 재개발 재건축 규제가 완화됐다. 이어 2013년 상반기 서울 아파트값이 바닥을 치고 회복세로 돌아서면서 정비사업이 살아났다.

따라서 서울 재개발 재건축 아파트 입주물량은 2020년대에 다시 크게 늘어날 전망이다. 20년만에 아파트 입주물량 ‘르네상스’가 올 것이다.

일부에선 2016년 들어 서울 중소형 재고아파트값이 너무 올라 투자시기가 늦었다고 말한다. 상승폭이 큰 중소형보다는 중대형에 투자하는게 낫다고 주장한다.

과연 그럴까? 잘못된 생각이다. 중소형 수요는 10년 아니 20년간 지속적으로 늘어날 것이다. 실수요가 받쳐주지 않는한 아파트값은 한계가 있기마련이다. 거래량이 지속적으로 발생해야 아파트값이 오른다.

지금은 물론 앞으로도 아파트 거래량의 중심은 바로 20평형대 30평형대다. 40평형대 50평형대가 아니다. 갈수록 실수요층이 얇아지는 40평형대를 재건축 호재도 없는데 갭투자로 사는 건 잘못된 투자행위다.

서울 전역에서 재개발 재건축으로 철거 이주하는 정비사업지가 늘어나는 상황에서 중소형 아파트는 여전히 매력적인 상품이다. 매매가 상승폭이 커지면서 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 정점을 찍고 하향세를 보이는 시점이기 때문에 실투자비를 줄이려면 매수타이밍을 서둘러야 한다. 

지난 2015년 10년만에 상승장을 맞은 서울 아파트시장은 유동성장세에 멸실주택이 늘어나고 있다.

지은지 10년 안팎+역세권+직주근접+정비사업권을 조건을 갖춘 서울 중소형 아파트라면 최소한 2018년까지 가격은 우상향할 것이다. 2016년 9월 마지막주 현재 서울 중소형 아파트 모멘텀(상승동력)은 여전히 강하다.


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