1. 최근 IMF는 2014년 연례 협의 보고서를 통해, 한국 전세값 상승이 위험 수준에 도달했다며 전세를 월세로 바꿀 것을 권고했다.

이 것은 한국의 전세값이 2009년 이후 40% 이상 비정상적으로 급등한대 따른 경고이다. 구체적으로 ‘부동산 114’(미래에셋 계열사의 부동산 정보회사)의 조사에 따르면, 전국 아파트의 집값 대비 전세금 비율은 2008년 42%에서 작년 말 65%까지 치솟았고, 서울 강남 강서구 등지에서는 80~90%에 육박하는 집이 등장하며 현재 90% 이상을 넘는 아파트가 4만5천 가구를 넘어서고 있다.

이런 상황에서 IMF가 경고하는 것은, 현재 한국 전세값이 비정상적으로 오르고 있지만, 장기적으로 한국 부동산 가격이 하락할 것은 명약관화하기 때문에 집값이 하락하면 전세값도 같이 하락하여 집주인이 전세금을 세입자에게 돌려주기가 어렵게 될 것이라는 점이다. 이런 상황이 도래하면 집주인에게 전세금을 대출해준 금융회사도 대출금을 회수하지 못하는 일이 속출할 것이다.

2. 이러한 한국의 부동산 침체와 전세값 급등 문제를 해결하기 위해 정부는 ‘취득세 인하’나 ‘양도소득세 중과 폐지’등의 정책을 통해 단기적인 부동산 거래 활성화를 꾀하고 있지만, 이 문제의 본질적인 해결을 위해선 한국에서 전세가 생겨나고 발전해 온 구조를 먼저 살펴볼 필요가 있다.

고려시대부터 전세제도가 있었다는 설이 있지만, 현대적 의미의 전세 제도가 한국에 생겨난 시점은 대게 구한말 경으로 알려져 있다. 당시 부산, 인천, 원산 등의 항구가 개방되면서 지방에서 서울로 올라오는 사람들이 급증하며 서울 부근의 주택 수요가 늘어났다. 이 때부터 집값보다는 낮지만 상당한 목돈을 소유주에게 기탁하며 별도 차임을 지불하지 않고 집을 얻어 살수 있는 전세 거래가 유행했다.

그러던 것이 일제 강점기 시대가 오고 일본이 세계대전을 일으키자 일본과 정치적·산업적·자금적으로 연관된 사람들이 전세 제도를 더욱 많이 이용하게 되었다. 왜냐하면 언제 집을 잃어버릴지 모르는 불안한 시대에, 집을 처분하여 돈을 챙기고 싶은 마음과 부동산(집)에 대한 소유권을 포기하기도 아까운 마음이 절충된 방안이 전세 제도였기 때문이다.

그리고 한국에서 전세 제도가 본격적으로 자리잡기 시작한 시기는 한국에서 경제 부흥기가 도래한 70년대 부터였다. 당시부터 90년대 후반까지는 부동산은 무조건 사 두기만 하면 값이 오르는 것이 정설로 인식되던 시대였다. 그래서 사람들은 은행의 빚을 내서라도 집을 사들이기 시작했고, 이 것을 다시 전세를 줘서 대출금 일부를 충당하다가, 다시금 집값이 오르면 그 걸 되 팔아서 손쉽게 부동산 매매 차익을 실현할 수 있었다.

그런데 2천년대로 들어와 세계적 장기 경제 불황이 가시화 되며 더 이상 한국의 부동산도 가격이 오르지 않자, 이러한 『집 대출 구매 → 전세 임대 → 집값 상승 → 이익 실현』이라는 한국의 부동산 신화 공식은 금이 가기 시작한 것이다.

3. 이제 한국은 구조적으로 더 이상 부동산 가격이 오르지 않는 시대에 진입했음을 국민적으로 인식해야 한다.

기본적으로 주택 공급이 수요를 앞지르고 있다. 부동산 시장을 보면, 매 월 수백개에서 수천개의 아파트 분양이 쏟아져 나오고 있다. 더군다나 인구까지 감소 국면에 접어들어 한국은 구조적으로 부동산 가격이 오르기가 힘든 상황으로 점점 자리매김 하고 있다.

이렇게 부동산 가격이 오를 요인들이 구조적으로 사라지고 난 이후에는 부동산 가격은 떨어질 수 밖에 없게 된다. 왜냐하면 모든 집은 감가상각이라는 것이 있기 때문이다. 요컨대 빌딩의 경우 30년 정도 되면 리모델링을 하고, 20년 정도 되면 수도 배관을 갈아야 한다. 난방 코일의 경우도 비슷한 시간이 지나면 내부에 스케일(물 때의 일종)이 껴서 갈아줘야 하고, 빌딩이든 아파트든 10년에 한번씩은 페인트 칠을 해 줘야 한다. 그래서 부동산 건물이란 원래 투기가 벌어지지 않는 안정 상태에서는 시간이 흐를수록 가격이 떨어지는 정상적인 현상이다.

따라서 오늘날 한국에서 거래가 힘든 불필요한 집을 보유한 자산가들은 그 집을 보유하면 보유할수록 비용이 들어갈 수 밖에 없는 구조에 이미 와 있음을 알아야 한다. 이런 현상이 지속되다 어느날 갑자기 부동산 거품이 꺼지기 시작할 때, IMF가 지적한대로 전세값도 동시에 하락하며 은행 대출금을 감당하지 못할 날이 올 가능성이 크다.

그러므로 다시 말하지만 우리에게 필요한 것은 세계가 장기 경제 불황에 접어들었고 한국의 부동산 가격도 더 이상 오를 수 있는 요인이 사라졌음을 하루 빨리 인정하는 것이다. 이 것을 인정한 사람들은 부동산 대란이 오기 전에 자기가 보유한 전세 주택을 그대로 세입자에게 넘겨서 은행 대출에 대한 이자 상환 부분도 같이 넘겨버리는 것이 현명하다.

물론 원래 집값의 60~70% 정도에 팔아버리는 것이 매우 아까울 것이다. 그래서 이런 경우에 정부에서 양 측을 중재하여 80% 정도의 가격에 집을 양도·처분할 수 있는 국가적 중재기관을 두는 것도 한번 모색해 볼 만하다. 물론 이런 국민적 현명함이 발휘되기는 굉장히 힘들 것이다. 그래도 부동산 대란이 오기 전에 이런 현상이 벌어지고 있다는 것 정도는 알릴 필요가 있다고 생각한다.

4. 마지막으로 우리는 IMF가 한국을 향해 전세를 월세로 돌리라고 강권하게 된 저의를 한번 의심해 볼 필요가 있다.

왜냐하면 IMF라는 국제금융기구가 IMF 대출상환 체제를 벗어난지 10년도 지난 한국을 향해 뜬금없이 전세 문제를 하루 속히 해결하라고 외치는 일은 매우 의외의 현상이기 때문이다. 그리고 그들이 말하길 “500조원으로 추산되는 한국의 전세금은 세입자가 집주인에게 돈을 빌려주는 일종의 사금융 성격을 갖고 있고, 현재 한국의 전세금이 집값에 비해 지나치게 올라 금융시스템에 불안요인으로 작용할 수 있다”라고 언급했는데, 이처럼 그들이 한국의 전세 제도의 본질과 그 폐해 문제까지 매우 날카롭게 꿰뚫고 있다는 점도 매우 놀랍고 의미심장한 것이다.

IMF는 어떻게 한국의 전세 문제를 그렇게 정확하게 파악할 수 있었을까? 아마도 한국의 금융기관들이 IMF에 이러한 정보를 흘렸을 가능성이 크다. 즉 IMF라는 외부의 힘을 이용해 한국의 전세 구조를 가능하면 월세로 바꿔야 한다는 여론을 조성하여, 빠른 장래에 한국 금융기관 자신들에게 반드시 도래할 금융 위험을 회피하고자 했던 전략일 가능성이 크다는 것이다. 1997년 IMF 사태를 겪은 한국의 금융기관들은 이후 IMF와 매우 밀접한 관계를 유지하고 있다.

여기서 우리는, 물론 IMF의 주장이 틀린 말은 아니지만 우리가 그것을 곧이 곧대로 다 받아들여서도 안된다는 점을 예리하게 분별해야 한다. 왜냐하면 전세가 줄어들고 월세가 늘어날수록 사실상 자산이 없는 서민들의 부는 더욱더 은행과 자산가들에게 귀속되기 때문이다.

그렇다면 우리가 취할 수 있는 최적의 방안은, 전세를 월세로 점진적으로 돌려가되, 임대 소득자들에게 무거운 누진세율을 적용하여 현재와 같이 임대소득으로 막대한 불로소득을 누리는 일을 없애는 것이다. 그래서 집주인·건물주들이 상식적인 수준의 임대료만 가져갈 수 있도록 해야 한다.

가령 『연리 3.5% + 건물 감가상각 + 재산세 + 기타 관리보수 비용』의 원가에서 상식적인 수준의 이득 부분만 얹어서 임대료를 구성하도록 하고, 이 수준을 넘어가는 부분에 대해서는 과감한 누진세를 매겨야 한다는 것이다.

결국 우리가 말하고 싶은 것은, 현재 한국 사회는 부동산과 관련하여 서민들이 부담하는 비용이 너무나 커서 이들의 삶이 점점 무너져가고 있고, 반면에 이들 서민들로부터 임대료를 흡수하는 자산가/금융기관들 사이의 부의 이동 구조가 너무나 심각하여 언젠간 이 문제가 반드시 터질 수 밖에 없다는 것이다. 한 쪽은 아무리 열심히 일해도 매월 200만원 이상의 임대료를 지불하며 근근이 삶을 유지하고 있고, 다른 한 쪽은 그렇게 얻은 임대소득으로 막대한 불로소득을 누리거나, 혹은 다른 부류들은 그 임대소득의 상당 부분을 다시 은행 대출금 이자 값는데 쓰고 있다. 이러한 구조가 더 심각하게 악화되기 전에 현명하고 과감한 국민적 결단이 필요하지 않나 싶다.

미래경영연구소 연구원 함용식