위헌적 상가임대차보호법개정안을 재검토하라
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위헌적 상가임대차보호법개정안을 재검토하라
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자영업자보호를 빙자한 계약갱신청구권 10년보장이 양극화의 부메랑될 것

자유한국당이 여야상정법안 퀘터제의 희생양으로 추진하려던 상가임대차보호법개정안의 국회상정이 불발됐다. 그런데 이 법안은 위헌적 소지를 내포하고 있으니 기왕에 상정되지 않았으면 폐기하거나 전면수정하는 것이 맞다 고 생각한다. 왜냐하면 동 상가임대차보호법개정안은 자유시장경제에 반하는 “계약갱신청구권”을 현행 5년에서 10년으로 상향조정하는 것을 골자로 하고 있기 때문이다.

“계약갱신청구권”을 10년으로 상향조정할 경우 첫째 현재 5년도 계약자유의 원칙을 심각하게 침해한 것인데 이를 10년으로 연장할 경우 위헌을 더욱 심화시키는 것이며, 둘째 계약갱신기간인 5년~10년 사이에 임차인이 퇴점하고자 해도 임대인이 계약기간준수를 요청한다면 오히려 임차인이 불리할 수 있는 교각살우다. 셋째 이를 치유하기 위해 임차인은 계약기간을 준수하지 않아도 되고 임대인은 임차인의 자진퇴점을 10년동안 기다려야(10년내 계약해지시 권리금, 시설비, 손해배상)한다는 점은 사유재산권을 침해하는 불평등독소조항인 것이다.

통상적으로 상가임대차계약기간은 평균 2년정도다. 하지만 현행 상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신권을 5년까지 보장해 주고 있는데 그 취지는 임차인의 시설비문제 때문이다. 임차인이 시설비를 투자해 영업을 하고 있는데 장사가 잘되니 임대인이 자신이 직접 영업하기 위해 또는 권리금을 챙기기 위해 2년계약기간 만료시 (합당하게)상가회수를 요구할 수 있고 이 경우 시설비를 많이 투자한 임차인이 시설투자금을 회수하지 못하고 점포를 인대인에게 반환해야 하는 폐단이 있다. 이런 폐해를 방지하기 위해 임차인의 상가임대차계약갱신요구권한을 5년까지 법으로 보장해 주고 있다.

임차인이 상가를 임차한 경우 상가점유권을 주장할 수 있는데 그 권익에는 점유권에 따른 시설투자금, 장소에 따른 소위 바닥 권리금, 또한 고객을 확보한 영업권리금이 발생한다. 이 세 가지 중 바닥권리금은 사실상 임대인의 상가소유권익이고. 고객확보권은 임차인이 영업을 잘해서 발생한 경우도 있지만 상가가 해당지점에 존재하기 때문에 발생되는 장소의 비중도 높아 임차인의 고유권익이라고 보기에 한계가 있으니 임차인의 계약갱신청구의 온전한 권리는 시설비에 국한된다고 볼 수 있다.

이렇게 놓고 볼 때 임차인은 시설비만 회수하면 된다. 그러나 임차인들도 사람이기 때문에 장사가 잘되는 점포를 비워주려 하겠는가? 따라서 임차인들은 시설비회수와 자신들의 영업이익을 챙기고도 바닥권리금과 고객확보권을 계속 누리려고 할 것을 뻔한 이치다. 그러나 상가소유자인 임대인은 정해진 임대료(년5% 인상)만 받을 뿐 10년간 재산권행사를 못하게 된다. 즉 사유재산이 심각하게 침해받는다.

개인적으로 필자도 타인소유 점포를 임차하여 작은 사무실을 운영하는 소상공인, 필자의 가족도 적자를 면치 못하지만 자영업자다. 이렇게 을+을인 필자가 임대인 입장에서 계약갱신청구권을 10년으로 상향조정하는 것이 위헌적, 사유재산침해라고 주장하는 것은 상식적, 보편적으로 그렇다는 뜻일 뿐만 아니라 주변에서 관련된 큰 부작용사례를 보았기 때문이다. 그 한 사례를 들어 보겠다.

필자의 지인 A씨는 약 6년전 30평정도의 아파트상가점포를 매입하여 슈퍼마켓을 했는데 상가매입금, 시설비, 판매물품매입 등 약 7억원이 소요됐다. 그런데 슈퍼를 1년정도 운영하던 2013년도에 그의 처남 B씨가 실직을 했다. 그래서 A씨는 B씨에게 돈 한푼 받지 않고 슈퍼영업권을 주면서 “몇 년만 벌어서 다른 사업을 할 기반을 잡으라”고 했다. 그리고 2017년도에 A씨는 슈퍼옆에 있는 미용실상가(C씨가 권리금 1천만원을 주고 임차해 4년간 운영중)를 추가 매입했다. 그것은 자신의 슈퍼가 좁아 아파트주민들이 인근 큰 슈퍼로 가기 때문에 미용실이 있는 점포까지 합치면 슈퍼가 확장되어 장사가 잘 될 것이라고 생각했기 때문이다. 그리고 A씨는 미용실점포매입시 C씨에게 1년후 계약이 끝난다며 사전에 계약해지를 통보했다.(최초 입점 후 5년경과)

한편 A씨 아들은 2년전 군에 입대했고 금년 10월 제대한다. A씨는 슈퍼를 인수, 확장하여 부인, 아들과 함께 슈퍼마켓을 직접 운영할 계획을 세웠다.(최저임금 때문에 가족이 운영) 그래서 A씨는 지난 6월 처남인 B씨에게 슈퍼마켓을 양도해 달라고 요구했으나 며칠간 답변이 없던 처남 B씨는 매제인 A씨에게 계약갱신권 10년연장을 (김현미 국토부장관이 계약갱신권 10년연장을 발표한 후)들먹이며 마켓을 반환하는 조건으로 2억원을 요구했다.(도와준 매제의 호의를 배반하고) 그리고 미용실을 운영하는 C씨는 상가주인 A씨에게는 알리지도 않고 제3자(유령임차인)와 5천만원의 미용실시설권리금계약을 체결하고는 재 임대를 못하겠다고 하는 A씨에게 계약갱신권을 이유로 이사비용 포함 총 6천만원을 요구했고 A씨가 반발하자 C씨는 6천만원청구소송을 법원에 제기했다. 물론 법원은 지금 확정판결을 미룬다.

위에서 필자가 사례를 제시한 것은 특수한 예다. 그러나 이런 경우는 앞으로 임대차과정에서 무수히 악용될 수 있으며, 또한 현재 대다수 상가가 안고 있는 핵심적 문제점이다. 계류중인 상가임대차보호법개정안이 서울 서촌동 궁중족발 살인미수사건에서 법 개정의 정당성을 확보했다면, 법률개정안을 재검토하는 것은 필자가 上記에 적시한 내용을 想起해야 할 것이다. 지금 소상공인, 자영업자가 어려움을 겪고 있는 건 사실이다. 그러나 그 영업부진, 적자, 폐업이 비단 상가임대차 때문인가? 그건 미미하다고 본다. 소상공인, 자영업자의 문제는 우선 문재인일당이 강행하는 최저임금 급격한 인상, 주 52시간근무, 종사자 4대보험가입 의무화, 동종업종의 자영업자수 급증, 국내경기부진, 영업노출(카드), 과도한 세금부과 등에 있으며 상가임대차문제는 자영업자, 소상공인의 어려움에서 높은 비중을 차지하지 않는다.

사정이 이러함에도 지금 청와대와 김현미 국토부장관, 더민당이 상가임대차보호법개정을 서두르며 임대인들을 물고 늘어지고 있다. 그 이유는 문재인일당의 좌파 사회주의적, 이념적 오류로 인해 불거진 경제위기, 중소기업, 소상공인, 자영업자들의 엄청난 불만을 어디론가 책임 전가해야 하는데 가장 만만한 집단이 바로 결집이 안 되고 임대료세금노출 등을 꺼리는 상가주인들이기 때문이다. 그래서 문재인 일당과 정의당이 지금 임대인들에게 책임돌려막기를 하는 것이다.

그런데도 자유한국당 김성태 일당은 상가임대인의 수보다 자영업자의 수가 많다는 것을 이유로 포(표)풀리즘적 법안을 통과시키려고 더민당, 정의당과 야합하고 있다. 자유한국당이 이렇게 시장경제, 계약자유의 원칙에 반하는 위헌법안을 통과시켜준다면 경제정의를 왜곡하는 큰 실수를 저지르는 것이다. 자유한국당은 “그럼 650만 자영업자, 소상공인의 표를 모두 잃으란 말이냐”고 볼멘소리를 할 것이다. 그렇다면 그 지론이야말로 게으르고, 불합리하고, 정당하지 못한 제1야당의 코메디성 반언이다.

계약갱신권의 기간을 우선 업종, 시설비, 시설규모, 지역에 따라 다양하게 정할 필요가 있다. 예를 들어 상가임대시 임차의 목적을 반드시 기재하도록 하고 시설비가 수천만원, 수억원이 들어갈 수 있는 유흥업소, 대형음식점 등의 경우는 계약갱신기간을 길게 주고(시설투자금 근거서류 첨부시), 시설비가 소요되지 않거나 적게 들어가는 업종의 경우 짧게 주거나 시설투자금 업소면적에 따라 가중치를 둬서 계약갱신기간을 탄력적으로 적용해 주면 된다. 이런 구체적인 사안은 시행령이나 규칙, 조례로 정하여 자치단체나 중개업소에서 실행하도록 할 수 있다.

자유한국당은 평소 문재인 일당과 더민당의 보편적 사회, 복지, 교육정책에 반대입장을 분명히 하며 지금 최저임금의 업종, 업태 구분없는 일률적 적용, 급격한(단계가 아닌) 인상도 반대하고 있다. 그렇다. 복지든, 규제든, 의무부과든, 사인관계법을 제정하더라도 다양한 사정이나 여러 형편을 무시하고 천편일률적인 제도를 만드는 것은 합리적이지도 않고 위헌소지도 발생한다. 따라서 이 문제는 임대인들의 세금거부. 집단투쟁으로 번질 수 있으며 헌법소원대상이 될 수 있다. 또한 계약갱신청구권을 10년으로 연장하면 상가소유주들은 몫 좋은 상가를 직접 운영하거나 지인에게 임대할 것이고, 장사가 안 되는 상가만 임대시장에 나올 수 밖에 없다. 그렇게 되면 결국 서민, 임차인(소상공인, 자영업자)들이 고스란히 그 피해를 보며 양극화는 더욱 심화될 것이다. 자영업자 소상공인들을 돕는다는 임대차계약갱신권 10년 연장이 오히려 그들에게 족쇄나 화살이 될 수 있음을 자유한국당은 명심하기 바란다.

그리고 문재인일당이 (소득주도성장?)저임금 노동자들을 위한다고 밀어붙이는 최저임금의 급격한 인상이 오히려 저임금노동자들의 일자리고갈, 물가인상, 경기둔화, 자영업자 불만을 불러와 결국 소상공인, 서민, 근로자들을 더욱 빈곤하고 피폐하게 만들고 있다는 것을 청와대와 더민당, 정의당은 (상가임대차보호법을 개정하여 계약갱신청구권을 10년으로 연장하는 것에 대해)반면교사로 삼아야 할 것이다.

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외곡하지마라 2018-09-03 08:56:05
임대차 보호법 개정안을 외곡하는 자내요
10년까지 연장할 수 있는것이지
10년동안 장사안되는 점포를 임차하라는 법안이 아닌것은 너도 잘 알텐데
장사안되면 2년 계약기간이 끝나면 나가면 되는 것이다
문제인을 욕보이지 말라
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