정유년 부동산시장에는 여러 가지 빅 이슈가 산재해 있지만 그 중에서도 특징적인 것을 하나 꼽자면 토지수용에 따른 보상금 규모의 외연 확대일 것이다.

2017년 전국적으로 토지수용에 따른 사업비로 책정될 것으로 예상되는 보상금 규모가 19조원으로 추정되며, 이 중 수도권이 약 10조원을 차지할 것으로 예상된다.

또 하나 특징적인 것이 부산, 울산, 경남지역의 보상금 규모가 자그마치 4조를 상회할 것으로 예상된다는 것이다. 서울시의 공시지가 총액이 약 1,200조 규모이고, 부산시의 공시지가 총액이 200조가 채 되지 않는다는 점을 감안한다면 올해 부울경 지역의 보상금 규모가 어떠한지를 가히 짐작해 볼 수 있을 것이다.

따라서 부산, 울산, 경남지역 부동산시장의 금년도 부동산시장의 화두 중 선두권에 있는 것이 공익사업 시행에 따른 보상금이 대량으로 발생하여 지역 부동산시장의 판도에 영향을 줄 것이라는 사실에는 이견이 없을 듯 하다.

필자는 그 중에서도 포커스를 좁혀서 재개발사업, 즉 도시재생사업에 포커스를 맞추어 연재를 진행하고자 한다. 재개발 등 도시재생사업은 부동산경기 싸이클에 매우 민감하게 연동되므로 지역 부동산시장의 현황과 밀접한 관계가 있다.

특히 부산, 울산의 구도심의 경우 주택 노후화에 따른 도시정비사업 진행 여부는 지역사회의 오랜 관심사 중 하나일 것이다.

재개발 등 도시정비사업과 관련된 주제는 매우 다양할 것이다. 필자는 감정평가사로서 수도권에서 여러 건의 재개발구역 감정평가 및 도시개발사업의 감정평가를 다수 진행한 바 있다.

재개발구역의 감정평가는 크게 비례율 및 조합원의 권리가액 결정을 위한 종전자산 및 종후자산 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가, 수용재결 및 이의재결에 따른 감정평가와 소송감정평가 순으로 시계열에 따른 절차가 흘러가게 된다.

감정평가 대상의 권리 양태에 따른 분류 측면에서 살펴보면, 예전에 살던 집 또는 땅에 대한 권리가액 측정을 위한 종전자산 감정평가 및 현금청산 감정평가, 조합원 분양분 또는 일반분양자들이 받을 새 아파트에 대한 종후자산 감정평가, 재개발구역 내에서 영업을 하던 사업자들에 대한 실손보상인 영업손실보상 등으로 구분해 볼 수 있다.

각각의 주제 별로 다양한 이슈를 포함하고 있는 바, 차후 이를 연속하여 연재 형식으로 다뤄볼 예정이지만 이 중에서도 필자는 재개발구역과 관련된 감정평가를 진행하면서 ‘영업손실보상’의 이해관계 충돌이 가장 안타깝게 느껴졌던 경험이 있다.

따라서 첫 번째 주제로서 도시정비사업 전체를 개관하는 글이 아닌 다소 지엽적이라고 느껴질 수도 있는 재개발구역 내의 영업손실보상 문제를 다루어보고자 한다.

재개발구역이 아닌 택지개발지구나 도로개설사업 등의 경우 사업시행자는 예산절감 등의 이유로 지가가 이미 상승되어 있는 곳이 아닌 외곽지역의 임야나 농경지를 선호할 것이다. MB정부 때 보금자리주택 사업을 진행하면서 수도권 외곽의 입지조건이 좋은 곳의 그린벨트를 다수 풀어서 사업구역으로 활용했던 전례를 생각하면 이해가 쉬울 것이다.

반면, 재개발구역의 경우 수십, 수백년 전부터 사람들이 부락을 이루고 살던 지역이 대부분으로써 근린생활시설이 필연적으로 다수 포진하고 있다. 따라서 재개발구역에 한해서는 영업에 대한 보상문제가 큰 이슈가 아닐 수 없다. 만약 사업구역 내에 재래시장이라도 포함되어 있다면 그에 대한 처리 문제는 사업의 진행 여부를 좌우할 정도로 중차대한 사안임을 쉽게 볼 수 있다.

필자는 서울, 경기지역에서 10여년간 감정평가사로서 활동해 왔다. 그리고 최근 들어서 행정사 자격을 취득하여 행정사로서 현업에서 활발하게 활동을 하고 있기도 하다. 감정평가사와 행정사 두 자격증은 상호 보완적인 성격을 가지고 있으면서도 감정평가와 보상금 영역에서는 동전의 앞뒷면과 수면의 위아래를 모두 들여다볼 수 있는 매우 특이한 경험을 필자에게 제공하고 있다.

감정평가사로서 필자에게 요구하는 고객의 요청사항과 행정사로서 필자에게 요구되는 의뢰인의 주문사항의 이해관계가 정면으로 충돌하는 경우가 발생하는 것이다. 그러한 이해관계의 충돌이 가장 첨예하게 일어나는 곳 중 하나가 재개발구역을 필두로 한 도시재생사업이며 그 중에서도 영업손실보상의 영역이라고 생각한다.

앞서 밝혔듯이 재개발사업의 진행 여부는 정확히 부동산경기 싸이클과 그 궤적을 같이한다. 우리는 2006년, 2007년 부동산 폭등기를 경험한 바 있다. 이후 재개발사업에서 이른바 사업성을 확보하였다고 판단하여 2008년과 2009년 글로벌금융위기에도 불구하고 다수의 사업시행인가를 받은 사업장이 등장하게 된다.

그러나 이후 깊은 부동산시장 침체에 따라 재개발사업은 개점휴업상태에 들어가게 되었고 필자 역시 2009년을 마지막으로 4년여 동안 재개발사업의 감정평가에 참여할 기회조차 없었다. 하지만 2015년, 2016년 부동산경기의 반짝 상승에 따라 다시 사업성을 확보한 재개발시장은 미니호황을 누리게 된다.

2008년, 2009년에 사업시행인가를 득하여 2013년 내외 쯤에서 주요 사항에 대한 변경인가를 거친 재개발구역들은 2015년 이후 사업 재개에 속도를 내기 시작하여 관리처분까지 일사천리로 마치는 사업구역들이 속속 등장하게 된다.

재개발 사업 진행에 따른 민원 역시 다수 발생하게 되는데, 필자의 경우 한 사업구역에서 감정평가금액이 공람공고 될 때 마다 동일 사업구역에서 여러 건의 민원상담 전화를 접하게 된다. 그 중 상당부분은 영업손실보상에 대한 상담신청이 차지하고 있다.

감정평가사로서 현업에 종사하면서 재개발구역 내에서 영업권 감정평가를 진행할 때 별도의 규정을 적용하는 것은 없다.

우리나라의 보상 법제상 재개발, 재정비촉진지구, 도시환경정비사업 등 도시정비사업에 따른 영업권을 평가할 때 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(통칭 토지보상법)을 준용하도록 되어 있는 바, 택지개발지구나 도로개설사업 등 일반적인 수용지역을 감정평가할 때와 동일한 기준으로 영업권을 평가하는 것이 당연할 것이다.

하지만 입장을 바꾸어 생각해 보자, 재개발은 ‘도시재생’이라는 명분을 가진 공익사업 성격도 분명히 존재하지만 엄연히 토지주들이 조합을 결성하여 자신의 재산권을 출자하여 사업비를 부담하고 새 아파트를 건립하여 분양한 후 그 이익을 공유하는 영리사업인 것이다.

이를 추진하기 위하여 조합은 ‘사업비’라는 것을 이미 책정하여 놓고 책정된 사업비에 따라 이미 종전자산이나 종후자산 및 비례율 등을 어느 정도 미리 세팅하여 놓은 채로 시공사를 선정하는 등 사업 절차를 추진할 것이다.

따라서 조합 입장에서는 사업비의 증가 여부에 매우 민감한 것이 당연할 것이다. 국가나 지방자치단체에서 하는 사업의 경우 역시 물론 용지보상비를 줄이는 것이 관건이겠지만 표심을 의식하지 않을 수 없는 관 주도의 사업과 영리를 목적으로 하는 민간에서 주도하는 사업의 서민에 대한 시각이 동등하리라 기대하는 것은 다소 힘들 수는 있을 것이라 조심스레 추측해 볼 수는 있을 것이다.

2009년도 이후 올스톱 되어 있던 재개발 등 도시정비사업이 부동산 경기의 회복과 더불어 대거 추진되면서 영업권 보상 대상자들인 세입자의 보상금에 대한 불만 역시 폭증하고 있다. 과연 본인이 책정 받은 영업보상금이 적정한 금액인지, 우리나라 법제에서 허용하고 있는 헌법상 ‘정당한 보상’을 실현시켜줄 수 있는 금액인지, 토지보상법 또는 감정평가실무기준 등에서 정하고 있는 보상금 책정 항목을 전부 반영한 것인지 철저한 검토가 필요한 시점이라고 할 수 있다.