새해부터 달라지는 부동산 제도
새해부터 달라지는 부동산 제도
  • 이주형 기자
  • 승인 2017.01.02 18:06
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잔금대출 심사 강화하고 소득세, 상속·증여세 부담 증가

◆ 잔금대출 심사 강화... 주택구입 여력 축소

1월부터 주택 관련 대출 심사가 강화돼 주택구매 여력이 줄어든다. 정부가 '8·25 가계부채 관리방안'의 후속으로 내놓은 '11·24 가계부채대책'에 따라 입주자모집공고를 내는 모든 분양아파트의 잔금대출에 여신심사 가이드라인이 적용된다.

소득 증빙자료 강화, 비 거치·분할상환, 금리상승 가능성을 반영한 상환능력 평가가 강화되며 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입돼 대출받기가 어려워진다.

주택담보 인정비율(LTV)·DTI 규제 완화는 7월에 종료되는데 정부는 지난 2014년 8월 최대 70%를 적용하던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 1년간 한시적으로 규제를 푼 뒤 2015년과 지난해 4월 한 차례씩 연장한 바 있다.

생애 첫 주택구매에 이용되는 디딤돌 대출의 총부채상환비율(DTI) 기준이 80%에서 60%로 줄어들면서 무주택자의 내 집 마련도 힘들어질 예정인데 연 소득 5,000만원 대출자라면 4,000만원까지 대출이 가능했는데 앞으론 3,000만원만 받을 수 있게 된다.

은행권에서 시행 중인 분할상환 가이드는 보험의 주택담보대출에도 확대 시행된다. 다만 입주자 전용 보금자리론은 올해부터 2년간 한시적으로 운영된다.

▲ ⓒ뉴스타운

◆ 소득세, 상속·증여세 부담 증가

부동산 관련 세법도 일부 바뀌는데 먼저 양도소득세 과세표준에서 1억 5,000만원 초과 구간이 세분화한다. 예전에는 1억 5,000만원이 넘으면 38%로 모두 같았으나 올해부터는 5억 원을 넘을 경우, 세율 40%가 적용된다.

현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억 5,000만원 초과부터 적용되는데 올해부터는 과표 1억 5,000만원~5억원 이하는 38%, 5억원 초과는 40%의 세율이 적용된다. 상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소되고 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제했으나 올해부터 7%로 축소된다.

연간 2,000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세 유예는 2년 더 연장됐다. 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 소형 주택 기준은 올해부터 전용 85㎡에서 60㎡로 바뀐다.

◆ 주택 수 산정 시 소형 주택 제외 폐지

소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 소형 주택 기준은 올해부터 전용 85㎡에서 60㎡로 바뀐다. 임대료는 2주택 이하의 경우 월세 소득만을 계산하는 반면, 부부 합산 3주택 이상일 경우 ‘간주임대료’를 계산해야 한다.

간주임대료란 보증금을 은행에 저축했을 경우 발생하는 이자 부분까지 월 소득으로 보는 것으로 개인별로 연간 임대소득을 2,000만 원 이하로 맞춰 주택 명의를 분배하거나 부부 공동명의로 하는 것이 세금 부담을 줄일 수 있다.

◆ 재건축 초과 이익환수제 부활…가구 부담 역시 커져

재건축 초과이익환수제 유예는 올해 12월 끝날 예정으로 이 제도는 지난 2006년 도입돼 애초 2012년 종료 예정이었으나 한시적으로 연장된 상태다. 초과이익환수 대상이 되면 조합원 1인당 수 천만원의 세금을 내야 하는 만큼 연말까지 관리처분계획 인가를 신청하기 위해 조합 측은 최대한 속도를 낼 것으로 전망된다.

올해부터 작년 11·3대책에서 조정대상으로 선정한 37개 시·구를 제외한 곳 (부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 아파트)은 지방자치단체장이 청약가점제를 자율적으로 운영할 수 있게 되는데 민영아파트 전용 85㎡ 이하 주택에 대해 40%를 의무 적용하던 가점제 비율을 조정할 수 있는 것으로, 무주택 서민 등 가점이 높았던 수요자들의 당첨 기회는 줄어들 것으로 보인다.

아파트 최초 분양계약부터 주택거래를 신고하는 실거래가 시스템이 1월부터 적용돼 미분양 통계를 명확하게 파악할 수 있게 된다. 수요자도 분양상황을 객관적으로 확인할 수 있게 되는 것이다.

▲ ⓒ뉴스타운

◆ 아파트 리모델링 쉬어지고 2층 이상 건축물 내진 설계 의무화

1월부터는 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분 소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현재는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상 단지 전체 집주인 동의가 필요했다.

내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 전체면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 전체면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. ‘건축법 시행령’ 개정안이 2016년 9월 입법 예고된 가운데 2017년 1월경 시행될 예정이다.

◆ 제로에너지건축물 인증제 시행

20일부터 ‘제로 에너지건축물’ 인증제가 시행된다. 제로 에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것이다. 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 △용적률 최대 15% 완화 △기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) △신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다.

◆ 비사업용토지에 대한 장기보유 특별공제 기산일 조정

소득세법상 비사업용토지란, 일정 기간 이상 직접 생산 활동 또는 생활에 이용되지 않고 지가의 상승이익을 기대하며 보유한 토지를 말하는데 일반적으로 직접 경작하지 않은 농지나 재촌하지 않는 임야가 이에 해당한다.

현행 규정상 비사업용토지에 해당하면 기본세율(6%~38%)에 10%를 가산하여 과세하고 있으며, 장기 보유특별공제를 적용하되 그 기산일을 2016년 1월 1일로 하고 있다. 장기 보유특별공제란 부동산을 3년 이상 보유하는 경우 보유연수에 따라 양도차익의 10%(3년)에서 최대 30%(10년)까지 공제해주는 것을 말하는데 장기 보유특별공제의 보유 기간 기산일이 2016년 1월 1일이기 때문에 과거에 보유한 기간을 인정받지 못했다.

하지만 올해에는 양도분 부터 보유 기간 기산일이 ‘당해 토지의 취득일’로 변경되어 과거 보유기간을 인정받을 수 있게 되는데 예를 들어 2009년에 취득한 비사업용 토지를 2016년도에 양도하는 경우 장기 보유특별공제를 적용받을 수 없으나, 올해 양도하는 경우 보유 기간 8년을 인정받아 양도차익의 24%를 공제받을 수 있으므로 비사업용 토지는 올해보다 내년에 양도하는 것이 절세에 도움이 된다.

▲ ⓒ뉴스타운

◆ 근로·자녀장려금 주택요건 폐지

근로·장려금(저소득 근로가구에 연간 최대 189만원 지원)과 자녀장려금(부양자녀 1명당 최대 45만원 지원) 신청자격에 주택 요건이 사라진다. 지금은 무주택 또는 1가구 1주택(상속 등에 따른 일시적 2주택은 허용)만 근로·자녀 장려금을 신청할 수 있으나, 앞으로는 이런 제한 없이 다주택자도 신청할 수 있다.

◆ 부동산 전자계약 시스템 전국 확대
종이 계약서 대신 스마트폰이나 컴퓨터 등을 이용해 부동산매매·임대차계약을 맺는 부동산 전자계약 시스템이 상반기 중에 전국으로 확대될 예정으로 이 시스템은 지난해 2월 서울 서초구에서 처음 도입된 후 전국에서 시범사업이 진행 중이다.


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