비사업용 ‘토지 양도소득세’ 과세방법에 대한 이해
비사업용 ‘토지 양도소득세’ 과세방법에 대한 이해
  • 박원형 기자
  • 승인 2017.05.12 15:30
  • 댓글 0
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대주회계법인 권오서 회계사

▲ 대주회계법인 권오서 회계사 ⓒ뉴스타운

비사업용토지의 양도에 대한 중과세 제도는 부동산 투기수요를 억제해 부동산시장을 안정화하고 투기적 이익을 환수하기 위해 세법에서 도입된 제도다. 현행 세법은 비사업용 토지에 대해서 기본세율에 10%p를 추가로 과세하는 대신 장기보유 특별공제를 적용하고 있다. 토지에 대한 장기보유 특별공제는 최소 10%(3년 이상 보유)에서 최대 30%(10년 이상 보유)까지 양도차익을 공제해주는 규정이다.

비사업용토지에 대한 장기보유 특별공제는 2016년도부터 적용되었지만, 개정세법 시행 당시 공제적용 기간의 기산일을 2016.1.1.로 하고 있어 실효성에 논란이 있었다. 아무리 오래 보유했더라도 2016년 현재로는 최소 3년 이상 보유해야 하는 요건을 충족하지 못해 공제 혜택을 받을 수 없기 때문이다. 하지만 2017년 세법 개정을 통해 올해 이후 양도분부터는 비사업용 토지에 대해서도 장기보유 특별공제 적용 때 보유 기간을 취득일부터 계산을 시작하게 되었다.

1. 개요

세법에서 비사업용 토지란 나대지나 소유자가 소재지에 거주하지 않는 임야, 농지 또는 거주하지 않거나 자경하지 않는 토지를 말한다. 비사업용 토지의 양도소득에는 일반적으로 적용되는 세율에서 10%를 가산한 세율을 적용한다. 양도된 토지가 미등기된 경우에는 가산할 세율이 40%로 증가한다.

또 비사업용 토지의 유지·관리·사용을 위한 비용은 업무 무관 비용에 해당하여 과세소득에서 공제되지 않을 가능성도 크다. 따라서 보유한 토지가 비사업용 토지에 해당하는지와 사업용 토지로의 전환 가능성에 대해서 면밀하게 살펴볼 필요성이 있다.

2. 비사업용 토지 해당 여부

세법에서는 비사업용 토지의 범위를 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 기타 토지로 구분하여 규정하고 있으며, 법령에서 비사업용 토지로 열거되지 않은 토지나 법령에서 비사업용 토지가 아니라고 규정된 토지는 비사업용 토지에서 제외된다.

또한, 사업용으로 소유한 토지라도 일정 기간 이상 비사업용으로 소유하는 경우에는 중과세 대상이 되는 비사업용 토지에 해당할 수 있다. 따라서 양도 시점에 사업용으로 사용한 토지라도 중과세 대상이 되는 비사업용 토지에 해당할 수 있으며 이러한 점 때문에 비사업용 토지에 해당 여부를 판단하는 것은 쉬운 일이 아니다.

1) 비사업용 토지의 기간 기준

① 토지보유 기간이 5년 이상인 겨우

첫째, 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지, 둘째, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지, 셋째, 토지 소유 기간에 통산 40%를 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지 등 위의 세 가지 요건을 모두 충족하는 토지는 비사업용 토지로 보며, 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

② 토지보유 기간이 3년 이상 5년 미만인 경우

첫째, 토지의 소유 기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지, 둘째, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지, 셋째, 토지 소유 기간에 통산 40%를 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지 등 위의 세 가지 요건을 모두 충족하는 토지는 비사업용 토지로 보며, 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

③ 토지보유 기간이 3년 미만인 경우

첫째, 토지의 소유 기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지(다만, 소유 기간이 2년 미만이면 위의 요건을 적용하지 아니한다.), 둘째, 토지 소유 기간에 통산 40%를 초과하는 기간 비사업용으로 사용한 토지 등 위의 두 가지 요건을 모두 충족하는 토지는 비사업용 토지로 보며, 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2016년 2월 17일 시행령 개정 시 비사업용 토지의 판정을 위한 기간 계산과 관련하여 종전에는 소유 기간의 40% 초과˅ 기간40% 초과기간 계산˅ 시에만계산시에만 일수를 기준으로 하고 있었으나 모든 기간 계산에 대해서 일수를 기준으로 하도록 명확화 했으며, 2015년 2월 3일 시행령 개정 시 비사업용 토지에서 제외되는 토지의 기간 기준 요건을 토지보유 기간의 80% 이상에서 60% 이상으로 완화하였다.

위의 시행령 개정내용은 2015년 2월 3일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 하고 있다. 또한, 부득이한 사유에 의한 예외적인 기간 기준이 있으며, 사유가 발생한 기간 비사업용을 토지로 보지 않는 경우와 사유가 발생하기 직전 기간만을 기준으로 판단하는 경우, 부득이한 사유로 인해 비사업용 토지에서 제외하는 경우로 재산세가 면세·비과세된 토지나 별도합산과세대상·분리과세대상 토지, 직계존속으로부터 상속·증여받은 농지·목장용지·임야 중 8년 이상 직접 경작한 토지, 상속일로부터 5년 이내에 양도하는 농지·목장용지·임야 등은 비사업용 토지에서 제외되는 규정이 있으므로 세밀한 검토가 필요하다.

2) 비사업용 토지의 용도에 따른 기준

① 사업으로 사용하는 토지

토지를 사업에 사용하는 경우에는 비사업용 토지에서 제외된다. 도시지역에 있는 농지나 목장용지는 도시지역에 편입된 날로부터 3년이 지나기 전까지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다. 또한, 농지·목장용지·임야가 아닌 토지 중에서 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 타당한 이유가 있는 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

이러한 토지에는 주차장용 토지, 운동장·경기장 등 체육시설용 토지, 주차장용 토지, 개발사업시행자가 조성한 토지, 청소년 수련시설용 토지, 예비군훈련장용 토지, 휴양시설업용 토지, 처리장용 등의 토지, 골재채취장용 토지, 폐기물처리업용 토지, 광천지 등이 예시되어 있다.

② 공익적 목적으로 사용하는 토지

농지나 목장용지를 제사·종교·자선·산림 보호 등 공익목적에 직접 사용했거나 연구를 위해 사용하는 토지는 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

③ 부득이하게 사업에 사용할 수 없었던 토지

예를 들어 취득 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한되거나 건축 인허가를 받은 후 착공 제한된 토지는 비사업용 토지에서 제외된다. 또한, 도시계획의 변경과 같은 정당한 사유가 발생하는 토지의 경우 비사업용 토지로 보지 않는다.

3. 사업용 토지로의 전환 가능성

원칙적으로 일정 기간 땅을 사업목적으로 활용하면 사업용 토지로 간주한다. 기간 기준에서 설명한 바와 같이 매각일 기준으로 소급해 3년 중 2년 이상, 5년 중 3년 이상 혹은 전체 보유 기간에 60% 이상을 사업용으로 활용하면 사업용 토지에 해당한다. 소유 토지가 농지나 임야의 경우 농지 소재지가 속한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하거나 농지 소재지로부터 직선거리로 30㎞ 이내에 있는 인접 지역에 거주하는 경우나 경작의 1/2 이상을 직접 수행한다면 사업용 토지에 해당한다.

다만 상속받은 지 3년 미만의 농지나 종중소유 농지는 대상에서 제외된다. 또한, 해당 토지를 실제 사업용 토지로 활용할 수도 있다. 해당 토지에 주택 또는 건물을 지어 2년 동안 보유한 후 매각하면 건물 바닥면적의 5배(비도시지역은 10배)까지 비사업용 토지에서 제외된다. 또한, 위에서 예시로 제시한 바와 같이 주차장용 토지, 휴양시설업용 토지 등으로 해당 기간만큼 사용한다면 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

4. 결론

토지 양도 시에 주의할 점은 보유한 토지가 비사업용 토지인지 사업용 토지인지에 대해 구분하는 것이다. 따라서 토지 양도를 위해서는 장기적인 관점에서 매각계획을 통해 비사업용 토지로 장기보유 특별공제를 받는 것이 유리한지 사업용 토지로 전환을 통해 매각하는 것이 유리한지 판단해야 한다. 그리고 위와 같은 사항은 적용되는 법이 복잡하고 예외가 많으므로 전문가와 사전에 자세한 상담을 할 필요성이 있다. 위의 내용 중 일부는 간편한 설명을 위하여 자세한 사항이 빠졌을 수 있으니 이를 참고하기 바란다.


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