불확실한 경제 상황일수록 주목 받는 토지 시장
불확실한 경제 상황일수록 주목 받는 토지 시장
  • 이주형 기자
  • 승인 2016.11.28 16:04
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(주)부자인베스트 최미정 회장

최근 일어나는 국내의 혼란 속에서는 모든 산업 분야에 대한 경제적 지표나 특히 부동산시장에 대한 예측은 더더욱 힘들다. 간단한 예로 트럼프가 당선되자 국제 외환시장에서 달러 가격은 일제히 하락했고 고 미 연방준비이사회의 12월 금리 인상 시그널은 그렇게 묻힐 거라고 전문가들은 예상했다.

하지만 다음날부터 달러는 강하게 오르기 시작했고 반대로 엔화는 오히려 반대로 가치가 떨어지는 형국이며 연방준비이사회의 12월 금리 인상 확률은 10월 소비 판매 지수의 호조와 함께 91%로 상향되었다.

▲ (주)부자인베스트 최미정 회장 ⓒ뉴스타운

트럼프 당선과 함께 경제 전망을 했던 전문가들을 머쓱하게 만드는 결과가 아닐 수가 없다.

이렇게 현재 국내의 “최순실 게이트” 사건과 국외의 미국 45대 도널드 트럼프 대통령 당선인의 향로가 미지수인 점을 고려한다면 앞으로의 시장경제에 대한 지표 역시 예측하기 어려울 것으로 보인다.

불과 1년 전만 하더라도 시세상승을 예상했던 대구의 아파트 가격은 조금씩 하락하기 시작했고 반대로 이미 더 이상의 부동산 상승은 없을 거라던 부산의 아파트 시세는 정반대로 가파르게 상승했는데 이는 서울의 아파트 시세가 오르면 지방이 꺼지고 서울이 꺼지면 지방이 오르는 전형적인 형태를 파괴하고 있다.

전문가들의 대부분은 패러다임의 변화에서 원인을 찾고 이것을 전국적인 현상에서 바라보기보다는 국지적인 현상으로 보려고 시도하고 있다.

하지만 패러다임의 변화가 있는 것은 분명하지만, 과연 그런 것만이 문제일까?

대한민국의 주택보급률은 지난 2013년에 이미 100%를 넘겼고 실제 마지막 통계인 2014년 통계를 보면 서울과 경기를 제외하면 지방 광역시의 주택보급률은 100%를 웃돈다. 더불어 주택 자가보유율의 중요 지표인 자가 점유율 지표를 살펴보면 이미 2010년에 전국 평균 54.2% 대비 서울 41.1%, 수도권 46.4%인데 반해 부산 57.8%, 대구 55.5%로 이미 전국 평균을 웃돌고 있었다.

그럼에도 우리는 이미 2010년부터 작년까지 수도권은 잠잠했고 부산, 대구와 같은 지방의 아파트 가격이 상승한 사실을 알고 있다. 과연 이것이 단순히 국지적 현상으로 설명이 가능한 이야기일까?

논의를 확장해보면 대한민국은 전 세계에서 가장 고령화가 빠른 국가이고 가장 출생률이 낮은 국가이며 심지어 지난 5년간 임금 상승률은 알다시피 거의 오르지 않았는데 노동자로 한정하면 최근에는 1%대에 머물고 있다. 심지어 유가 하락이 물가를 그나마 잡아주는 실정에서도 그렇다. 실제 부산이나 대구 지하철과 서울, 수도권의 지하철을 타보면 인구 구성이 매우 다름을 알 수 있는데 그나마 서울, 수도권은 청년의 비율이 상대적으로 높다.

결국 아파트 가격이 오르는 이유는 여전히 제도적으로 돈 빌리기 쉽고 경험적으로 투자자산이라는 인식 때문이다. 한마디로 부동산 매입의 수요가 작지만 수요마저 공급의 부족함 마저 느끼게 되는 착시현상을 주는 효과가 없지 않은 것이다.

한국의 가계 부채는 가처분 소득 대비 가계 부채 비율이 국제 기준으로 보면 이미 170%를 넘어 180%에 육박했는데 과거 스페인, 아일랜드, 미국 등의 부동산 버블 붕괴 당시 대부분이 150% 선이었음을 고려하면 불안정하게 높은 수준으로 이는 외부 요인에 취약할 수 밖에 없다.

이렇듯 한국의 가계 부채는 이제 손을 쓰기 힘들 만큼 불어나 있다. 올해 1,300조 원에 이를 것으로 관측되고 있다.내년엔 1,500조 원까지 늘어날 것이란 전망도 나오고 있다. 게다가 경기침체로 부실기업도 늘면서 부채로 연명하는 기업도 수두룩하다. 기업들이 살아남기 위해 인력감축에 다퉈 나설 수도 있다.

올해 30대 그룹에서만 1만4000명이 직장을 떠났다. 꿈의 직장으로 여겨지는 금융회사들도 인력 감축에 나서기는 마찬가지다. 이는 가계 부채 상환능력을 떨어뜨리는 요인이 될 것은 두말할 필요도 없다. 그런데 이런 위태로운 상황에서 ‘트럼플레이션(트럼프와 인플레이션의 합성어)’까지 엄습하면서 한국 경제의 앞날이 심히 걱정된다.

한국의 주택담보대출 금리는 벌써 ‘트럼플레이션’과 미국 연방준비이사회의 12월 금리 인상 가능성에 자극받아 연 5%수준까지 치솟고 있는 상태다. 불과 얼마 전까지만 해도 연 3%대까지 떨어졌던 주택담보대출 금리가 벌써 성큼성큼 오르고 있는 것. 미국의 금리가 올라가면 신흥국은 큰일이다.

초저금리를 지속 중인 신흥국의 자금이 미국으로 이탈해 갈 수 있다. 돈이란 금리가 낮은 곳에서 높
은 곳으로 이동하게 돼 있다. 따라서 이 같은 현상을 막으려면 신흥국도 금리를 따라 올려야 하는 일이 발생할 수 있다.

그래서 우리가 미 연방준비이사회의 금리 인상에 대해 촉각을 곤두세우고 트럼프의 경제 정책을 두 눈 똑바로 뜨고 보는 이유이다. 하지만 이런 불확실성 아래에서 일반 투자자는 안정적 투자처에서 멀리 태평양을 떠도는 난파선에 갇힌 사람과 같다. 결론적으로 부동산 시장의 투자는 버블 붕괴가 일어나든 아니면 그 공포 속에서 살든 간에 점점 보수적으로 변할 수밖에 없다.

토지 시장과 개별 토지의 개발 시장에 주목해야 하는 이유는 거기에 있다. 간단하게 2016년 3분기 땅값 상승률은 1.98%로 매년 꾸준한 상승세를 기록했는데 혹자는 이 상승률이 낮다고 얘기 할수 있으나 그건 잘 모르는 일반인의 무지 소산이다. 대한민국은 63.2%로 OECD 국가 가운데 4번째로 산림 비중이 높은 국가이며 여전히 농지비중이 18.1%에 달한다.

거기다가 남은 국토 중에 개발이 실제 진행된 비율은 약 6.5% 남짓이다. 그러니 선진국 수준인 10%에 미치지 못하는 것은 물론 전체 지가 상승률이란 개념이 이 개발 가능한 토지에 한정된다는 점이다.

특히 토지가 돈이 되는 이유는 물리적으로 만들어 낼 수 없는 부증성(부동산의 자연적 특성 중 하나로, 토지는 물리적 양을 임의로 증가시키지 못한다는 뜻)과 위치를 바뀔 수 없는 부동성에 기인한다는 점을 상기하자.

간단하게 말해서 제주도의 지가상승률은 지난 분기에 전국 평균보다 훨씬 높은 7.00%이며 서귀포로 다시 한정하면 7.48%에 달한다. 그런데 제주도의 땅값이 높은 이유는 수요의 문제도 있지만 결정적으로 공급이 매우 부족함에 기인하는데 제주도는 자연환경 보존과 수자원 보호를 위해서 건설허가가 굉장히 까다로우므로 실제로 개발 가능한 땅은 매우 적기 때문이며 서귀포는 규제가 더욱 강하다.

결국 모든 토지는 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 의해 모든 토지의 계급은 정확하게 정해져 있기 때문에 가장 개별적으로 가격이 다를 수밖에 없다. 따라서 저 1.98%는 대부분 가치가 없는 토지는 전혀 오르지 않은 곳이 대부분이지만 우리가 투자하게 되는 개발 가능한 땅 그리고 그것 중에 개별적인 토지로 좁히면 저 1.98%는 1.98%가 아니게 되는 것이다.

더구나 굉장히 안정적으로 경제 상황에 크게 영향을 받지 않는다. 오히려 정부의 정책이란 항상 불경기일수록 개발 사업을 하지 않을 수밖에 없는 구조를 만들어져 있다. 이는 지자체 세수에서 취득세가 차지하는 비중만 생각하면 간단하게 이해가 가능하다.

가장 중요한 문제는 수요가 줄어들 수 없을 것이란 전망이다. 어차피 용도지역, 지구, 구역으로 한계를 정해놓은 개별 토지 시장의 특성을 생각하면 노동급여를 노후소득으로 치환하는 과정에서 이 개별 토지 시장의 수요는 줄어들 확률이 거의 없기 때문이다.

더구나 토지 시장은 아파트 시장과는 달리 융자 부분이 발전할 수 없는 상품이기 때문에 역으로 생각하면 훨씬 외부요인에 영향을 받지 않는 안전한 시장이다. 결론적으로 과거부터 부자하면 땅부자를 생각하듯 미래에 대한 예측이 점점 불확실해질수록 땅투자에 대한 관심과 수요는 점점 증가할 수밖에는 없다.

이미 대한민국의 토지 시장은 새로운 아름다운 시절 문 바로 앞에 서있다.


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