최근 부동산시장의 과열이 온 나라를 시끄럽게 만들고 있다. 대책은 수시로 내놓고는 있지만, 부동산 가격 폭등의 난제를 극복하고 못하는 실정이다.

뉴스타운은 김우철 현 더불어민주당 대구시당 처장을 만나 현재 부동산 민생정책 실패 원인과 부동산 정책 본질에 대해서 알아봤다. 김우철 처장은 지난 2011년부터 2018년까지 국회 정책연구위원회, 국토교통위원회에서 위원소속으로 정책담당 및 국토부 현황을 감시하고 점검하는 등 민생정책에 대한 꾸준한 연구를 한 인물로 잘 알려졌다.

- 현재 토지소유의 불균형에 대한 논란이 많은데?

"2020년 지적통계에 따르면, 2019년 말 기준 전국 지적공부에 등록된 필지수는 38,993천 필지. 인구수 5,178만명 대비 75.3%이다. 또 2018년 기준 국토교통부 통계에 따르면 국토 총면적은 2012년에 비해 175.7㎢ 증가한 10만364㎢로, 이 가운데 민유지가 51.3%인 5만1517㎢였다. 이어 국공유지는 33.1%인 3만 2243㎢, 법인은 6.9%인 6882㎢, 비법인 등 기타는 8.7%인 8721㎢였다.

주민등록인구인 5178만 명 가운데 토지를 소유한 사람은 32.6%인 1690만명, 2012년 1532만명에 비해 10.3% 증가했다. 상위 50만 명의 소유비율은 53.9%로, 2012년보다 1.3%포인트 감소했다. 세대별로 보면 2163만 세대 가운데 60.9%인 1317만 세대가 토지를 소유했다. 상위 50만 세대의 소유비율은 56.0%로 같은 기간 1.2%p 감소했다.

우리나라에서 개인이 소유한 토지 면적의 절반 이상은 토지소유자 1690만명의 3%에 해당하는 상위 50만명이 나눠갖고 있는 것으로 나타났다. 또, 35%가량은 수도권 거주자이다.“

-집값, 얼마나 올랐나?

“현 정부들어 서울아파트 값이 52%정도 올랐고 이전 정부 8년간 상승률 보다 2.5배 높으며 상승액도 3배에 달한다는 언론보도에 대해 국토부는 한국감정원의 주택가격동향조사를 인용 현 정부기간(‘17.5~’20.5) 서울 아파트 가격은 14.2% 올랐고, 전체주택은 11.5% 올랐다고 발표했다. 분명한 것은 양측의 발표가 일반 시민의 체감지수와는 크게 다른데 그간의 22차례 대책에도 불구하고 계속 오른다는 게 문제이다.”

-집값 상승의 원인이 무엇이라고 생각하는가?

“수요에 비해 공급이 부족하면 주택가격이 오르는 게 원칙이다. 한국의 문제는 이런 이유가 아니라 시장외적 이유에 의해 가격이 좌지우지된 데는 데 문제가 있다. 전국에 빈집이 126만호나 있다. 특히 전월세난이 가장 심각한 수도권에만 해도 서울-93,343, 경기-194,981, 인천-57,489 등 345,821채이다.

지난 2017년 12월 24일 국내 5대은행장들이 연합뉴스와 인터뷰에서 2018년 부동산시장은 15% 이상 폭락할 것이라고 전망했다. 이전 정부의 부동산거품 실정을 개선할 수 있는 호기였다. 그러나 현실은 강남에 이어 강북까지 부동산가격이 폭증했다. 2017년에만 6차례 대책을 내놨다. 그뒤로 2년반 동안 16차례나 대책이 더 나왔다. 이는 대책이 제대로 작동안한다는 증거다.

이런 원인에는 시중에 과다한 유동성을 지적한다. 정부 외환보유고가 올 6월 기준 4,100억 달러정도 된다. 근데 100대기업 사내유보금은 2017년말 기준 1,486조 원으로 1조 2450억달러다.국가외환보유고의 3배를 100대기업이 사내유보금으로 갖고 있을 정도이다.

도시재생뉴딜정책이 과대포장되고 확대 해석되면서 부동산거품을 제거하는 데 걸림돌로 작용했다. 강남4구가 아니라 강서와 마용성(마포, 용산, 성동) 등 강북의 부동산 폭등 원인으로 작용했다.

수요공급, 풍부한 유동성, 과대포장된 정책보다 더 심각한 것은 토지의 독점이다. 자가보유율은 61.2% 이지만 토지보유율은 32.6%에 불과하다. 토지소유자 1,690만명의 상위 3%인 50만명이 민유지의 53.9%를 소유하고 있다. 토지독점이 높은 주택가격의 주원인이다. 강남집값 비싼 것이 어제 오늘의 일이 아닌데도 획기적인 공급대책을 못내놓는 것은 토지 때문이다.”

-정부가 다주택 공직자 주택매각, 여당도 다주택매각 공약을 지키겠다고 하는데 다주택이 어떤 문제가 있는지?

“소유현황을 보면 전체 주택소유자의 3%만이 3건이상 보유자이다. 2주택이상 보유자도 14.4%밖에 안된다. 다주택이 완화되면 내집마련이나 전월세가 일시적으로 개선될 수는 있다. 그렇지만 부동산시장에서 발생하는 불로소득은 별개의 과제이다. 1주택을 강제하면 고가의 주택으로 거래가 왜곡되고 차액의 규모가 더 커질 수 있다.”

-다주택문제 해결 방안은?

“가구의 61%는 자기집을 갖고 있고, 58%는 자기 집에서 살고 42%는 남의 집에서 사는데 그중 전세는 19.7% 이고 월세는 15.1%이다. 40만명 정도는 집이 아닌 비주택거주자이고, 1.3%인 26.5만가구는 반지하 옥탑방에서 거주하고, 5.3%인 106만가구는 최저주거수준 미달가구에 해당한다.

내집에 살고 싶다는 가장의 비율이 2014년 79.1%, 2017년 82.8%이던 것이 2019년 84.1%로 급증한 것은 전월세시장의 고충을 반영한 것으로 보인다. 그러니 다주택자나 갭투자가 공공의 적처럼 인식되는 경향이 있다. 그러나 주택 소유 숫자를 제한하거나 거래행위를 규제하는 것은 시장원리에 반하며 반드시 부작용이 따른다. 그러나 불로소득을 파악해서 과세하는 것은 시장을 제대로 돌아가게 하는 친시장조치이다. 행위규제에서 소득규제로 전환하면 성공할 수 있다. 임대의무등록제로 임대시장을 선진화해야 한다.

문재인정부를 탄생시킨 민주당은 지난 20대 국회까지 임대의무등록제를 당론으로 채택했다. 다주택자의 임대차를 투명하게 신고, 등록하자는 것이다. 대통령께서 임대인등록제가 여의치 않으면 임차인등록까지 활용하라고 지시한 바 있다. 정부 첫 해 임대시장 투명화조치를 취했더라면 준공공임대도 강화되고 전월세난 해소에 크게 도움이 됐을 것”이라 강조하며 임대의무등록제는 시급하게 추진해야 할 과제다.”

-임대사업자 혜택 폐지가 논의되고 있는데?

“공공주택특별법시행령에는 공공임대에 대해 규정하고 있으며, 문재인 정부는 임기내 재고량 200만 호를 목표로 105만 호를 공급한다는 방침이다. 그러나 민간이 임대기간이나 임대료상승 등에서 공공임대에 준하는 조건을 따라 줄 경우에 여러 혜택을 주자는 것이 준공공임대 제도의 취지이다. 임대사업자에 대한 종부세 합산배제 외에 이명박, 박근혜 정부에서 장기보유특별공제 및 양도세 100% 면제 인센티브를 줘서 폐단이 지속되고 있다. 준공공임대제도는 유지하면서 임대시장 전체를 투명하게 하는 조치가 시급히 필요한 시점이다.”

-서울지역 집 공급확대 정책에 대해 어떻게 생각하는가?

“지역적 질문이다. 서울에 10만호 정도 빈집이 있다. 절대량이 부족해서 집값이 오르고 전월세난이 가중되는 게 아니다. 수도권 저가주택 공급은 수도권집중으로 과밀 유도. 지방화전략에 역행 분양가는 토지+건축비인데 원가공개하면 거품이 빠진다. 과거 민주당이 약속했던 정책이다. 분양원가공개로 소비자가 구입하는 상품(주택)의 원가를 아는 것은 소지자권리이다. 특히나 주택은 보유재산 중에서 최고가 아니냐? 원가도 모르고 묻지마 구매해야 하는 것은 시장원리에 부합하지 않는다. 대단위단지 선분양에서 소규모 후분양제도로 분양방식을 전환하는 것도 주택가격을 낮추는데 기여할 것이다.”

-청년 신혼부부주택 공급과 관련해 취업도 힘든 가운데 내집마련 싼집 공급 대안은?

“소득을 늘리고 저렴한 주택을 공급하는 등 공공임대 거치면서 내집하면 로드맵. 당장은 힘들어 신혼부부를 5년에서 7년으로 연장한 것도 문재인정부의 신혼부부 정책 공약이다. LH 목적이 저렴한 주택공급인데 실천이 안 되고 있는 원인을 두고는 LH는 공공임대 공급에 집중해야 하는데 분양까지 참여하게 되면서 조직이 과다하게 비대해지면서 수익을 목표로 할 수 밖에 없는 구조가 원인이다.”

-거래세를 줄이는 방법과 보유세를 줄이는 대안을 어떻게 생각하는가?

“거래세는 거래행위에 악영향이며 거래세 줄이고 보유세로 가야 한다”며 보유세가 가장 덜 나쁜 세제라는 학계의 정설이라 답했다. 용정률을 늘려서 가구 수를 늘리면 오히려 세수가 늘어 날수도 있다는 의견이 있는 점은 도기 전체 도시계획 차원에서 검토해야 할 사안이며, 임대의 경우 공급확대 수단이 될 수도 있지만 세수와 연계짓는 건 비약적 사고이다.”

-정권이 바뀔 때마다 부동산 대책은 난제에 벽을 넘지 못하고 있다. 국민의 신뢰를 얻을 수 있는 실효적인 대안은 무엇인가?

“우리나라는 시장경제를 도입한지 70년이 넘어 부동산시장도 시장친화적 방법으로 대책을 내놔냐 부작용이 적고 효과적이다. 시장에서 독점이익, 불로소득을 과세 등 수단으로 환수해주는 것은 시장이 정상 가동되도록 하는 필수적 수단이다. 대표적인 것이 토지독점에 따른 불로소득이다. 토지불로소득을 개인이 취득하지 못하도록 제대로 과세해야 한다. 이는 사회적으로 통용되는 소득을 제외한 잔여소득이라도 우선적으로 과세하는 것이 옳다.

불로소득만 제대로 통제되면 주택의 소유 숫자를 제한하거나 취득행위, 거래행위를 직접규제 하는 것은 가급적 피해야 한다. 1년미만 양도세를 중과하면 양도행위를 안하면 빠져나간다. 거래동결이라는 거래부작용이 생긴다. 특정지역을 투기지역으로 지정하면 인근 지역으로 투기가 옮겨간다. 이는 풍선효과가 생기는 원인이다. 대한민국 전체를 투기지역으로 지정할 것인가? 는 원점에서 누더기가 된 부동산 정책수단들을 재검토해야 한다.”