노무현 정부가 주택정책에 실패한 이유는 다주택자에 대한 잘못된 인식에서부터 비롯되었다. 다주택 구매자를 범죄자로 인식하여 비상식적 세금폭탄 아니 벌금 폭탄을 투하한 데서부터 출발한다.

이러한 세금폭탄에 겁먹은 주택 수요 대기자들이 주택 구매를 포기하자 주택 공급도 크게 줄어들고 건설경기 침체로 나타나 일자리도 줄어들고 영세 자영업자들의 삶도 고단해 졌고 공급이 줄어드니 결국 집값이 폭등 할 수 밖에 없었던 것이다.

무주택 서민들은 집값이 떨어지면 자신들이 싼 값에 집을 살 수 있을 줄 알았지만 초기에 집값이 조금 떨어지니 경기 하락으로 오히려 일자리부터 사라지고 영세 자영업자들이 무너지고 집 사는 게 더 힘들어졌으며 결국 집값 폭등의 상황을 맞게 된 것이다. 차라리 무대책만도 못한 한 치 앞도 못본 초등생 수준의 정책이었던 것이다.

투기로 인한 집값 상승이 문제라면 주택 수요자를 구타하는 단세포식 해법이 아니라 단순히 주택 공급만 확대해도 자연스레 해결 될 문제였는데 노무현 정부는 직접 챙기겠다며 세금폭탄이니 개발이익 환수제니 하면서 공급을 축소시키는 역방향의 헛발질만 한 것이다.

이는 가진 자를 증오하는 비뚫어진 좌파의 이념과 다주택자에 대한 배아픈 심리를 악용한 포퓰리즘이 냉철한 이성을 눌러버린 감정적 정책으로 이미 예정된 실패작이었다.

그런데 현 정부가 노무현 정부의 실패를 그대로 답습하고 있다. 자칫하면 주택 임대차 시장을 궤멸시켜 전세값 폭등 뿐만 아니라 월세 폭등까지 자초하는 실로 어처구니 없는 자멸의 헛발질을 하고 있는 것이다.

부동산 정책은 눈 앞의 것만이 아니라 적어도 두세 수 앞 정도는 내다본 정책이 되어야 한다. 아니 두세 수는 아니더라도 수요 공급의 원리 하나 만이라도 정부는 정확히 이해 해야 한다.

우선 다주책자에 대한 인식전환이 필요하며 다주택자에게는 다음의 세가지 측면이 있음을 알아야 한다.

첫째는 투기적 수요이며 이는 수요의 역기능이다.

시세차익만을 목적으로 한 것으로서 투기수요가 지나치면 사회적 자본이 비정상적으로 흘러 경제에 장애를 초래한다. 그러나 이 또한 집값 하락의 리스크를 감수 하면서 상승에 베팅을 하고 결과에 책임 지는 투자 선택 중 하나이며 죄 행위는 아니다.

둘째는 주택 임대차 시장의 공급자다.

집 있는 사람이 있으면 집 없는 사람이 존재한다. 다주택자가 없다면 집 살 능력이 없는 사람들은 들어가 살 곳이 없어지게 되며 당연히 임대주택이 필요하게 된다. 그렇다고 정부가 천문학적 세금을 거둬 들여 1,000만 국영 임대주택을 지을 수도 없다. 정부가 해결 못하는 이 문제를 다주택자가 해결 하고 있는 것이다. 이는 다주택자의 중요한 사회적 순기능이다.

세째는  경기 활성화다.

건설경기는 국내 GDP의 절반 이상을 차지하는 중요한 분야이며 다주택자의 주택 구매로 인한 경기 활성화로 일자리도 생기고 동네 빵집과 구멍가게 장사에도 보탬이 되는 것이다.

경제는 이타심이 아닌 이기심에 기반 한다. 즉 수익이 기대되지 않는 곳에 투자할 투자자는 없다는 것이며 다주택자는 수익을 목적으로 추가 주택을 구매 하지만 그 과정에서 임대주택 공급과 경기 선순환이라는 순기능을 하고 있는 것이다.

정부 당국자는 계산기를 들어 간단한 계산을 해 보라. 만약 정부에서 3억원짜리 집을 사서 월세를 놓는다면 월세를 얼마를 받아야 본전이 되겠는가? 집값 투자금의 금리와 감가상각비 유지관리비 등을 감안할 시 월 200만원 이상의 월세가 꼬박꼬박 들어와야 본전이 된다. 그런데 현재의 통상적 임대료는 그 이하다. 집주인들이 왜 그런 집을 사서 현재의 시세로 월세를 놓는지 필자는 도무지 이해가 안된다. 적자 구조가 되기 때문이다. 한마디로 월셋값 폭등의 우려가 있다는 얘기다.

같은 3억원짜리 집을 사서 2억에 전세를 놓는다면 수지가 맞는 것인지도 정부는 판단해 보라. 3억짜리 집을 사서 2억에 전세 놓는다면 집주인은 2억을 받았으니 돈을 버는 것일까? 아니다. 당연히 손해 보는 것이다. 왜냐하면 1억은 허공에 뜬 돈이며 대출 받은 돈이 있다면 대출금 이자와 감가상각비 관리비 등이 보이지 않는 손해다. 게다가 만약 집값이 떨어 진다면?... 집주인들이 왜 이런 손해를 감수하면서 집 사서 전세를 놓는지 필자도 솔직히 이해가 안된다. 한마디로 전셋값 재폭등의 우려가 있다는 얘기다.

그런데 정부는 전세금 2억원과 적자 구조의 월세가 집주인이 버는 돈이라면서 과세 하겠다는 것이다. 한마디로 전월세 시장의 공급자를 줄이거나 축출 하겠다는 것으로서 참 기가 막힌 '거꾸로 정책'이다.

만약 2억짜리 집을 사서 3억에 세를 놓는다면 그 차액인 1억에 과세 하는 것은 맞다. 그런데 명백히 1억을 손해 보고 있고 그 전세금이 고스란히 부채인 경우가 많은데 그게 무슨 버는 돈이라 간주하고 과세를 한다는 것인가? 또한 현재는 전셋값 폭등을 막아야 할 시기 아닌가? 대체 무슨 생각으로 거꾸로 된 공급 위축 정책을 쓰는가?

현재 임대주택 등의 통상적인 투자 수익률은 은행 예금 이자를 조금 웃도는 4%~5% 선이다. 이는 추가적인 세금과 건보료 폭탄 등을 감안하지 않은 것이며 금리인상의 리스크도 잠재 중인 상태다.

지금까지 집주인들이 거의 세금을 내지 않던 상황은 이미 전월세 가격에 반영이 되어 있다고 보아야 하며 만약 세금과 건보료 폭탄이 가해 진다면 상당수의 임대주택이 적자 구조가 될 것이므로 결국 임대료를 올리거나 일부는 임대차 시장의 공급자에서 이탈하게 될 것이다. 적어도 추가 공급을 할 바보는 없을 것이다.
즉 수익률이 빡빡한 상황에서 비용의 증가는 고스란히 세입자에게 전가 될 수 밖에 없다는 것이다. 비용의 증가를 제품 가격에 반영하지 않고 자기가 손해를 떠안는 사업자도 있는가? 뿐만 아니라 공급 위축으로 인해 발생하는 전월세 가격 폭등의 피해 또한 고스란히 세입자의 몫이 될 수 밖에 없다. 전셋값은 집값의 110%~130%까지 오르거나 아예 사라질 것이고 월셋값도 건설원가나 주변 일본 중국과 비교해 보아도 낮은 수준이므로 당분간 오를 수 밖에 없다. 아니 급등의 가능성 마저 있다.

필자는 건설과 부동산의 전문가로서 현재의 집값 수준은 원가와 비슷한 수준에 와 있다고 판단한다. 건설사들이 미분양 주택을 폭탄세일 하지 못하는 이유도 재개발 조합원들이 속속 공급을 포기하는 이유도 적자 보면서 팔 순 없기 때문이다. '집값 거품론'은 무주택자를 우롱하는 무지한 장사꾼들의 선동일 뿐이며 빌라는 원가 이하의 수준에 도달한 곳도 많다. 주변국과 비교해 보거나 근래 건축허가 건수의 급감을 보아도 집값은 하락 보다는 급등할 위험이 많다. 많은 무주택자들이 집값 하락을 예상 또는 희망 하고 있지만 경제는 많은 사람들이 예상하는 반대로 움직이는 경향이 있다. 무엇보다도 전월세 가격 하락 요인은 거의 찾아 볼 수 없다.

정부는 현재 상황이 전세값과 더불어 월셋값 폭등의 폭풍 전야임을 전혀 인식하지 못하고 있다. 주택 구매수요가 급감하면 전월세는 폭등 할 수 밖에 없음을 꼭 겪어 봐야만 아는가? 그럴 거면 전문가는 왜 존재하는가? 대체 정부에는 전문가가 존재 하기는 하는 것인가?

정부가 진정으로 월세 세입자를 위해 줄 생각이 있다면 세입자에게 한달치 월셋값을 공제해 주겠다는 사탕발림을 쓰고 결국 세입자의 임대료 폭탄을 유발 시키는 어리석은 짓 좀 그만 하고 오히려 공급을 늘리는 데 힘써야 한다. 단언컨대 공급 확대만이 전월세 세입자를 위해주는 길이고 월세 시대로의 구조적 흐름에 대응하는 유일한 길이다.

공급자에게 당근을 주어서 임대주택 공급이 늘어나게 되면 경제원리에 의해 자연스레 세입자의 임대료도 안정이 되는 것이고 경기도 활성화 되어서 세입자의 직장이나 자영업도 안정이 될 수 있는 것이다. 만약에 정말로 공급자인 집주인에게 불이익을 주면서 임대차 시장 공급자에서 이탈을 부추긴다면 그 피해는 고스란히 세입자와 서민의 몫이 될 것이고 그 원성은 정부를 향할 것이며 그 파괴력은 클 것이다.

-  5억짜리 전세 세입자와 5,000만원짜리 집주인 -

5억짜리 전세 세입자보다 5,000만원짜리 주택을 10채 구매하여 임대하는 사람이 사회에 더 보탬이 된다. 왜냐하면 집 없는 서민들에게 전월세 주택의 공급자가 되며 그들이 주택을 공급 해 주는 만큼 전월세 가격을 안정 시켜 주기 때문이다. 이 또한 다주택자의 사회적 순기능이다.

그러나 정부의 정책은 5억 10억짜리 얌체 세입자에게는 세금 한 푼 없고 5,000만원짜리 집 두어 채 가진 사람에게는 추가적인 세금과 건보료 폭탄을 때리겠다는 것이다. 현재 건설경기 침체로 인하여 수많은 실업자들과 영세 자영업자들이 고사 직전에 있으며 이러한 문제와 전셋값 폭등의 문제는 5,000만원짜리 주택 두어채 가진 사람 때문이 아니라 주택 구매 능력이 있는 부자 이면서도 전세를 선택하여 세금 한 푼 안내는 5억원짜리 전세 세입자에게 더 큰 원인이 있는데도 정부는 5억짜리 전세 세입자 대신 5,000만원짜리 집주인에게 세금과 건보료 폭탄을 때리겠다는 것이다.

물론 소득이 있는 곳에 세금이 있는 조세정의 실현은 당연히 필요하다. 그런데 그보다 더 중요한 문제가 있다면 채찍이나 당근을 들 시기와 상황을 분별부터 해야 하며 또한 공정해야 하는 것이다. 공급자에게 당근을 주어도 모자랄 판에 채찍을 들다니... 벌지도 않은 돈에 세금 폭탄을 때리다니... 이는 완전 무개념의 거꾸로 해법이다.

만약 이번 졸속 대책으로 인해 집주인들이 전월세 임대를 포기 하고 집을 팔거나 추가적인 공급들이 사라지거나 전월셋값이 인상 된다면 결국 손해는 누가 보는가? 바로 힘없는 세입자다.

보통 가진 자는 결과적으로 크게 타격을 입지 않는다. 항상 등 터지는 것은 최약계층인 서민이다. 집주인들이 향후 추가 부담하게 되는 세금과 건보료 보다 더 큰 비용을 최약계층인 세입자들이 떠안게 될 수 밖에 없으며 오히려 집주인들을 다독여서 임대차 시장에서 이탈하지 않고 오히려 더 많은 임대주택을 공급 하라고 유도하는 것만이 해법이다. 이를 야권에서 '가진자의 편'이니 '부자감세'니 하는 왜곡된 포퓰리즘 선동을 하여 힘들게 되더라도 진정 서민을 위한 길이라면 욕먹을 각오를 하고 실행 하는 것이 길이며 국민은 결국 알아 줄 것이다.

취득세 인하와 양도세 감면 등의 기존 대책은 공급 확대와 건설경기 활성화 전월셋값 안정이라는 다목적 포석의 정공법이었다. 그런데 이번 난데 없는 대책은 어디로 튈지 모르는 '개구리 정부' 임을 최초로 자인하는 것이다.

정부는 상식에 비추어 눈 감고 생각 해 보라. 세입자에게 중요한 것이 한달치 월세 소득공제라는 사탕발림인가? 아니면 전월셋값 안정과 일자리 등 경제환경의 안정인가? 또한 집주인들이 추가 부담하는 비용이 결국 집주인의 몫인가? 세입자의 몫인가? 바보가 아니면 이해 할 수 있는 문제 아닌가?

정부의 전월세 대책은 겉으로는 세입자를 위하는 척 하면서도 결과적으로 세입자를 죽이는 정책이며 노무현 정부의 판박이다. 아니 그보다 더 최악이다. 만약 정부의 대책이 실행 된다면 세입자는 자신이 혜택 받은 한달치 월세 뿐만 아니라 집주인이 더 낸 세금과 건보료 등등의 일체의 금액을 추가 부담 하게 될 수 밖에 없다.

뿐만 아니라 채산성이 안맞는 임대 사업을 포기할 다주택자가 많아질 것이며 결국 임대주택 공급은 줄어들 것이다. 이러한 공급 축소로 인한 전월셋값 폭등의 피해 또한 고스란히 세입자의 몫이며 세입자들이 이 사실을 체감하고 또 속았다고 느끼게 되는 순간이 그들의 원성이 폭발하는 때이고 현 정부의 운명이 끝나는 날이다.

정부의 실정에 대한 서민의 원성이 폭발하는 상황은 혹여 경쟁자인 야당이 원하는 것일런지는 모르나, 정부가 앞장서서 자멸을 자초하는 이유를 도저히 이해 하기 어렵다.

물은 이미 엎질러 졌으며 정상 회복하기는 이미 어려워 졌다. 정부가 설령 이번 대책을 원점으로 돌린다 해도 주택 구매 대기자의 수요는 현저하게 줄어들 수 밖에 없다. "양도세 감면이니 뭐니 하면서 꼬득여서 집을 사게 만든 후에 세금 폭탄을 때리겠다는 거 아니냐?" 라는 의문이 들 수 밖에 없는 상황에서 누가 리스크를 안고 추가로 주택을 구매하여 임대차 시장에 내어놓으려 하겠는가? 힘 없는 서민들의 등은 또다시 터지게 되어 있고 서민들의 원성은 이미 예정 되어 있다.

참으로 어처구니 없고 한심한 대책이다. 정부에는 초등생들만 있는가? 전문가 집단의 고뇌의 흔적은 왜 보이질 않는가?