경기도 화성시 반송동 27번지 소재 동탄타워 주차전용건축물 관련입니다.
1. 자동차교통을 원활하게 하여 공중의 편의를 도모함을 목적으로 건축된 노외주차장인 동탄타워 주차전용건축물이 주차장법 및 건축물분양법에 맞지 않게 2007년 2월 7일 사용 승인되고 집합건물법 및 건축물 대장규칙에 맞지 않게 집합건축물 대장이 생성되었으며, 또한 이와 관련 동 집합건축물 대장이 2010년 4월 14일 절차상 불법 직권정정 되었습니다.
따라서 1층 근린생활시설(40개점포)들은 화성시 조례에 의거 법정/부설 주차장면적으로 총 870.34제곱m를 2층 노외주차장에 공용주차면적을 분양 받았다는 이유로 2007년 2월 7일 사용승인일 이후부터 2018년 7월 21일까지 2층 전체 면적(2,772.94제곱m) 및 2019년 1월 17일부터 현재까지 2층 일부면적 (870.34제곱m)이 1층 근린생활시설의 불법 부설주차장으로 사용되고있었으며, 2011년 12월 5일자로 2층 201호 및 3층 301호의 소유자가 된 본인은 노외주차장인 주차전용건축물을 상기 4개월여일 (2018년 8월 22일부터 2019년 1월 16일중)을 제외하고는 13년간 현재까지 정상적으로 노외주차장을 운영하지 못하고 있었습니다.
2. 상기 원인은 2016년 12월 13일자 화성시 교통정책과-20905 공문내 국토교통부 1차 질의 시 첨부한 질의서내 사용승인에 대한 현황표 및 실별분양면적표(증1) 및 2017년 3월 23일자 화성시 교통정책과-5082공문내 국토교통부 2차 질의 시 첨부한 질의서내 질의배경 및 경위서(증2) 에 의하면 “건축허가시와 달리 사용승인시에 주차장법에 위반되게 교통정책과와 협의도 없이 집합건축물 전용/공용 면적표에 근린생활시설의 공용부분으로 주차장 면적 일부(870.34제곱m)를 지상 1층 주차장으로 구분 (실제 1층에는 주차장이 없음) 했음 과 2010년 4월 14일자 본건 관련 건축물대장의 직권정정은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙의 제규정을 위반한 절차상 불법 직권 정정이었습니다. 2017년 6월 19일자 화성시 감사관-7680 공문내 처분요구서(증3)에 의하면, 당시 건축물 소유자에게 직권정정 처리결과 미통지, 변동사항을 건축물대장 미기재, 정리 결정서 미작성 및 정리부 미기재등 건축물대장의 기재 및 관리 등의 절차를 위반했습니다.
그리고 201호 전유면적(수치)에 1층 일부공용면적을 섞어 경계표시도 없이 집합건물법의 구분소유권에 관련된 법규도 검토하지 않았으며, 최초 건축물대장 생성시 잘못된 201호의 수치면적과 현황도면 면적이 불일치한 현상을 불법 직권정정으로 더욱 수정하기 어렵도록 만들어 놓았습니다. 불법 직권정정을 원상회복하고 문제를 건축허가시로 되돌아가 정정하여야 합니다. 1층의 일부공용면적(주차면적)이 적법한 면적이라면 반드시 등기가 되어야 하는데, 현재 1층 101호-140호의 일부 공용주차면적으로 등기가 되어 있지 않고 시스템상 등기할 수도 없는 상태입니다.
이러한 직권정정은 주차장법 제2조 제11호 및 동법 시행령 제1조의 2 제1항 단서규정의 위반이며, 또한 건축물분양법 제3조, 제5조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제3조 , 제53조 , 제59조 등 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조, 제12조, 제21조, 제24조 등을 정면으로 위반한 직권 정정이었습니다.
3. 현재 문제시되고 있는 주차전용건축물이 불법건축물이 되지 않으려면, 건축허가시와 동일하게 1층 근린생활시설 등의 부설주차장인 공용부분(주차면적)을 노외주차장으로 하는 건축물대장의 정리가 필요합니다.
2층 제201호 건물등기부의 도면을 기준으로 할 때에는 구조상-이용상의 독립성을 갖추었으나, 건물등기부 전유부분의 면적(1,902.6제곱m)을 기준으로 할 때에는 2층 제201호 건물의 도면이 표상하는 전유부분의 면적(2,772.94제곱m)과 불일치한 문제가 발생하고 있습니다.
건축허가 및 사용승인시의 관련자료로 되돌아가 주차장법, 건축물분양법, 집합건물법 및 “건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙”, "건축물 대장 작성 세부기준”에 맞도록 건축물대장의 내용 중 오류, 누락된 부분을 수정, 보완하도록 한 “건축물대장 정리 및 정비요령”에 의거 관계 부서에서 적법하게 직권정정을 하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 건축허가, 사용승인, 및 건축물대장 생성, 관리, 정리, 정비의 주체인 화성시의 관계 및 관련 부서에 수십번의 진정민원 요청과 불법 부설주차장 사용 신고를 했음에도 불구하고 현재까지 적법한 시정이 이루어지지 않고 있었습니다.
4. 현재 동탄타워 주차전용건축물에서 발생하고 있는 소유권 관련 분쟁은 모두 화성시의 아래 법규 및 규칙의 검토 소홀에 따른 행정절차 잘못에서 발생되고 있었습니다.
주차장법 제2조 제11호 및 동법 시행령 제1조의 2 제1항 단서규정,
건축물의 분양에 관한 법 제3조 및 제5조,
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제3조, 제53조, 제59조
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조, 제12조, 제21조, 제24조 등
그리고 그동안 화성시에서는 아래 참조와 같이 동탄타워 주차장을 부설주차장용 건축물이라고 하였으며, 주차전용건축물이 아니라고 주장하였습니다.
참조:
행정심판 사건 2013-1158 피청구인 화성시장(동부출장소장)의 보충서면상 주장(증4) "~반송동 27번지 집합건축물 1층 근린생활시설은 주차장법에 따라 일정비율의 주차대수를 확보하여야 하는 사항으로 2층 자동차관련시설(주차장)에 주차장을 확보하여 인허가 처리된 사항입니다
행정소송 사건 2014 구합 2288 피고 화성시 동부출장소장 답변서상 주장(증5) "~이 사건 건물 1층은 근린생활시설로서 주차장법 제19조 제1항에 의하여 일정비율 이상의 주차대수를 확보하여야 하기 때문에 201호는 1층 상가의 주차장으로 사용되기 위하여 건축된 것이고. 그 목적에 맞게 사용승인 신청을 하고, 이에 따라 피고가 사용승인을 한 것입니다. 또한 현재도 1층 상가를 방문하는 손님이나 상가 관련자들이 주차장으로 사용하고 있습니다
"행정소송 사건 2015 누 48954 피고 화성시 동부출장소장 준비서면상 주장(증6) "~원고는 이 사건 건물이 주차전용건축물 중 노외주차장에 해당한다는 전제하에 피고의 처분이 주차장법 위반이기 때문에 무효라는 주장을 하고 있습니다. 그러나 등기부등본이나 집합건축물대장 어디를 보더라도 이 사건 건물이 주차전용건축물이라는 말은 나와 있지 않습니다.”
"~원고는 이 사건 건물이 주차전용건축물 및 노외주차장이라는 전제를 두고 있으나 이러한 사실은 찾아볼 수 없고. 오히려 집합건축물대장상 1층은 음식점이고 2층은 이에 부대한 주차장 등의 시설임을 알 수 있습니다.
행정소송 사건 2016 두 30835 화성시 동부출장소장 답변서상 주장(증7) "~이 사건 건물은 현재 1층은 식당 등 근린생활시설로 이용되고 있어. 이에 따른 주차 수요 유발은 부설 주차장을 건설하여야 그 허가가 나옵니다. (주차장법 시행령 별표 1 참조) 그렇기 때문에 이 사건 제1층을 허가 받기 위해서는 건축 초기부터 일반 공중 또는 이용자로 하여금 입장하게 할 수 있는 부설주차장 건설이 필요한 것입니다"
2017년 2월 22일자 화성시 교통정책과-3275 “민원회신” 결재자: 김희영주무관, 최철희팀장, 박민철과장
“노외-부설 주차장 종류에 관계없이 주차장 사용비율(70%)를 유지하고 있음으로 주차장법 제2조 제11호에 따른 주차장사용비율 위반이 아님”: 주차장법 제2조 제11호 및 동법 시행령 제1조의 2 제1항 유권해석을 조작하였습니다. (국토교통부 유권해석 참조)
2017. 7. 12. 감사관-8795 “민원사항 검토의견 반론 등에 대한 답변서”: 반론 및 증거서류에 대한 반응 없이 4. 25일자 국토교통부 유권해석을 확대 해석하여 답변, 즉 노외주차장을 근린생활시설 등에 분양 승인하고, 현재 노외주차장으로 70%이상 유지하므로 주차장법 위반이 아님이라고 주장합니다. 그러나, 7:3원칙에 반하여 근린생활시설 등에 노외주차장을 왜 분양할 수 있게 하였는지? 근린생활시설 등의 건축연면적 30% 초과하여 공용주차장을 가질 수 있는지에 대한 질문에 대해서는 계속 답변을 회피하고 있었습니다.
{확대 해석(“소유자에 관계없이”)표현의 근거를 국토교통부의 유권해석이 아니고 김희영주무관 개인의 해석이었습니다}
주차장법 시행령 제1조의 2의 규정은 노외주차장이나 부설주차장을 구별하지 않고 주차전용건축물 연면적에 한해 30%의 범위 내에서 근린생활시설, 판매 및 영업시설 등의 복합용도의 범위을 정한 것이며, 동법 시행규칙 제6조제4항은 노외주차장에서 필요한 부대시설의 상한 면적을 규정하고 있는 것으로 서로 상충되는 것이 아닙니다
따라서, 근린생활시설 등은 동법 시행령 제1조의2에 해당될 경우 30%까지 설치 가능할 것이며
주차장법 시행규칙 제6조제4항의 부대시설을 설치하기 위해서는 주차전용건축물의 주차장외의 다른 용도 부분 30% 내에서 설치되어야 합니다. 라는 것이 국토교통부의 유권 해석입니다. (증8)
2층 현황도면의 전체면적은 전유 면적입니다. 1층 근린생활시설의 870.34제곱m를 일부공용면적으로 하기 위해서는 집합건물법상 경계구분이 있어야 하고, 등기가 필수입니다.
상기와 같은 법률과 규칙을 위반하고 행정절차의 검토 소홀로 야기된 동탄타워 주차전용건축물이 13년이상 노외주차장으로서의 재기능을 못하고, 근린생활시설 등의 부설주차장으로 운영되고 있는 것은 화성시 교통/건축/감사 업무 관계공무원의 직무유기와 금반언 및 신의성실의 원칙 위반에 관련 있음을 고발한 그동안의 제보들에 대해 화성시 자체의 민원 회신으로는 도저히 이해되고 수용할 수가 없습니다.
첨부: 증거자료 및 참조자료
2020년 8월 10일
제보자 : 김태문
주소 : 경기도 안성시 일죽면 마림길 20-26
연락처 : 010-3703-2554
이메일 : ktmoontower@gmail.com
공무원의 직무유기와 금반언 및 신의성실 원칙 위반에 관련된
화성시의 회신은 도저히 이해되고 수용하기 어려워 제보드립니다.
진실을 바로 잡아주시길 부탁드립니다.
# 증거자료는 용량이 3MB넘어서 첨부파일 거부
기사쓰실분 연락주시면 메일로 보내드립니다..