이수현 인천시의원, 도화 뉴스테이 분양전환 문제 질타

공공택지와 공적 자금 등을 활용해 공급된 인천 도화지구 임대주택의 분양전환을 둘러싸고 가격 산정과 감정평가 절차, 잔금 납부기간의 형평성 문제가 인천시의회에서 제기됐다. 장기간 임차인으로 거주한 주민들이 주택을 매입하는 단계에서 부담이 급격하게 커질 경우 당초 주거안정을 위해 도입된 사업 취지가 훼손될 수 있다는 지적이다.

인천광역시의회 이수현 의원은 9일 제313회 임시회 제2차 본회의 시정질문에서 박찬대 인천시장과 류윤기 인천도시공사(iH) 사장을 상대로 도화 ‘누구나집’ 서희아파트와 뉴스테이 이편한세상 5단지·6-1단지의 분양전환 절차를 점검하고 임차인 보호대책을 요구했다.

쟁점은 이들 사업이 일반적인 민간 분양사업과 달리 공공택지와 주택도시기금, 세제 지원 등 공공지원과 연계돼 추진됐다는 점이다. 이 의원은 인천도시공사와 주택도시보증공사(HUG)가 사업 지분의 70% 이상을 보유하고 있다며 임대기간이 끝났다는 이유만으로 공공의 역할도 종료된 것으로 볼 수 없다고 주장했다.

현행 민간임대주택에 관한 특별법도 공공지원민간임대주택을 일반 민간임대와 구분하고 있다. 법은 공공지원민간임대주택의 임차인 자격과 공급기준을 별도로 두고 이를 ‘주거지원대상자 등의 주거안정’을 위한 제도로 규정하고 있다. 임대료 역시 공공지원민간임대의 경우 국토교통부령에서 정한 기준을 적용하도록 하고 있다.

분양전환 가격을 둘러싼 논란은 최근 주택시장 흐름과도 맞물린다. 한국부동산원의 2026년 7월 전국주택가격동향을 보면 전국 아파트 매매가격지수는 한 달 전보다 0.44% 상승했다. 같은 기간 전국 아파트 전세가격지수도 0.49% 올랐다.

반면 이 의원이 한국부동산원 자료를 근거로 제시한 미추홀구 주택매매가격지수는 2026년 7월 전월 대비 0.04% 하락했다. 그런데 도화 누구나집의 분양전환 가격은 1년 사이 3.8% 올라 지역 시장 흐름과 가격 결정 사이에 어떤 산정 근거가 적용됐는지 충분한 설명이 필요하다는 것이 이 의원의 주장이다.

다만 지역 주택가격지수와 개별 아파트의 감정평가액은 평가 대상과 방법이 달라 단순 비교만으로 분양전환 가격의 적정성을 판단할 수는 없다. 개별 주택의 위치와 면적, 상태, 주변 거래사례 등이 감정평가에 반영되는 만큼 실제 논란을 해소하려면 평가 근거와 비교사례, 가격 산정 과정을 임차인에게 투명하게 제시하는 과정이 중요하다.

감정평가법인 선정 방식도 쟁점이다. 이 의원은 인천도시공사가 감정평가 참여 대상을 16개 대형 법인으로 제한하면서 임차인의 선택권이 좁아졌다고 지적했다. 특정 법인의 위법이나 유착 여부는 별도 조사와 사실확인이 필요한 사안이지만, 분양가격을 결정하는 평가기관 선정에서 이해당사자의 신뢰를 얻는 절차가 필요하다는 문제 제기는 남는다.

분양전환은 기존 임차인에게 단순한 부동산 거래 이상의 의미를 갖는다. 수년간 거주한 집을 매입하지 못할 경우 다른 주택을 구해야 하고 이 과정에서 이사비와 대출, 보증금 마련 등 추가적인 주거비용이 발생할 수 있기 때문이다.

우리나라 임차가구의 주거비 부담도 장기간 이어지고 있다. 국토교통부가 정리한 주거실태조사 주요 지표를 보면 2022년 임차가구의 월소득 대비 임대료 비율(RIR)은 16.0%였다. 같은 조사에서 가구주가 된 뒤 생애 최초 주택을 마련하는 데 걸린 기간은 평균 7.4년으로 집계됐다.

누구나집 주민에게 주어진 잔금 납부기한도 논쟁 대상이 됐다. 이 의원은 인접 뉴스테이 사업장의 경우 약 1년의 잔금 납부 유예가 가능했던 반면 누구나집 임차인에게는 3개월만 부여됐다며 동일 생활권의 유사한 임대사업 사이에서 납부조건 차이가 발생한 이유를 공개해야 한다고 요구했다.

짧은 잔금기간은 특히 대출을 통해 분양대금을 마련해야 하는 가구에 부담이 될 수 있다. 분양전환 가격뿐 아니라 계약금과 중도금·잔금 일정, 금융지원 여부까지 실제 주거안정을 판단하는 요소가 되는 이유다.

뉴스테이 5단지와 6-1단지에 어떤 법률을 적용할지도 향후 쟁점이다. 이 의원은 관련 법률의 경과규정과 헌법재판소 결정 등을 고려하면 해당 사업에 민간임대주택법이 아닌 공공주택 특별법이 적용될 가능성이 있다며 인천시가 독립적인 법률 검토를 실시해야 한다고 주장했다.

법률 적용 여부에 따라 임차인의 권리와 분양전환 절차가 달라질 수 있다. 현행 공공주택 특별법 제50조의3은 임대 후 분양전환을 목적으로 건설한 공공건설임대주택의 경우 일정 요건을 충족한 기존 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있다.

다만 도화 뉴스테이 단지에 이 조항이 실제 적용되는지는 사업승인 시점과 당시 법령, 사업주체의 법적 지위, 경과조치 등을 함께 검토해야 한다. 현재 단계에서 공공주택 특별법 적용을 확정적으로 단정하기보다는 인천시와 iH가 법률 검토 결과와 판단 근거를 공개하는 것이 필요하다.

류윤기 인천도시공사 사장은 이날 시정질문에서 잔금 납입기간 연장과 감정평가법인 참여 범위 확대 등을 포함해 개선방안을 검토하겠다는 뜻을 밝혔다.

이수현 의원은 “도화 뉴스테이 사업은 시작부터 공공의 목적을 띠고 출발한 사업인 만큼 분양전환 역시 공공성과 임차인 보호라는 원칙 아래 진행돼야 한다”며 합리적인 가격 산정과 우선분양 절차 마련을 요구했다.

향후 핵심은 분양전환 가격이 얼마로 결정되느냐에만 있지 않다. 감정평가법인 선정 과정의 투명성, 가격 산정 근거 공개, 잔금 납부기한의 형평성, 기존 임차인의 우선분양 권리와 적용 법률을 명확히 해야 한다. 공적 지원을 바탕으로 공급된 임대주택이 임대기간 종료 이후에도 실제 거주자의 주거안정을 얼마나 보장할 수 있는지가 이번 논란을 판단할 주요 기준이 될 전망이다.