인천연구원, 도심 복합개발 ‘인천형 사업체계’ 제안

인천 원도심의 주거·상업·업무 기능을 복합적으로 재편하는 도심 복합개발이 실효성을 갖추려면 사업성뿐 아니라 공공성을 함께 관리할 수 있는 체계가 필요하다는 연구 결과가 나왔다.

인천연구원은 2026년 정책연구과제로 수행한 ‘인천광역시 도심 복합개발 사업체계 구축 방안’ 결과보고서를 발표했다.

도심 복합개발은 역세권 노후지역과 준공업지역 등을 대상으로 주거·상업·업무 기능을 결합한 복합거점을 조성하고 주택공급을 유도하는 제도다. 관련 법률 시행과 인천시 조례 제정으로 제도적 기반은 갖춰졌지만, 규제 특례와 공공기여, 사업성 검토가 제대로 연계되지 않으면 지역별 적용 차이와 의사결정 지연, 특혜 논란 등이 발생할 수 있다는 게 연구진의 분석이다.

연구원은 인천의 도심 복합개발 여건을 살피고 사업유형과 추진단계별 쟁점을 검토해 민간 제안사업을 체계적으로 관리하고 지원할 수 있는 인천형 사업체계 구축 방향을 제시했다.

연구 결과 도심 복합개발은 민간 전문기관의 창의성을 활용하면서 용적률 인센티브와 도시혁신구역 지정을 연계할 수 있다는 점에서 기존 정비사업과 차별성이 있는 것으로 분석됐다. 다만 규제 특례가 민간 사업자의 수익성 확보에만 활용되지 않도록 공공성과 사업성의 균형을 고려해야 한다고 봤다.

특히 인천의 경우 용도지역 변경 과정에서 공공기여 부담이 커질 수 있는 만큼 일률적인 기준을 적용하기보다 사업유형과 입지, 용도지역, 복합기능 확보 여부 등을 종합적으로 반영한 차등 기준이 필요하다고 제안했다.

구체적인 사업체계로는 규제 특례와 공공기여 운영 방향을 설정하고, 사전검토 체계와 체크리스트를 마련하는 방안이 제시됐다. 이와 함께 사전검토 운영위원회와 복합개발사업 지원기구를 구성해 사업 초기 단계부터 전문적인 검토와 지원이 이뤄지도록 하는 내용도 담겼다.

사업 유형에 따른 접근 방식도 달리해야 한다고 분석했다. 성장거점형은 공공이 주도하는 선도사업으로 추진하고, 주거중심형 역세권은 민간 자율을 기반으로 개발을 유도하는 방식이다. 준공업지역은 개발이익의 사유화와 단순 주거지화를 막기 위해 공공 주도로 산업 기능을 보호할 필요가 있다고 제시했다.

무분별한 사업 제안으로 행정력이 소모되거나 특혜 논란이 발생하는 것을 막기 위한 절차도 제안됐다. 군·구에서 행정요건을 우선 확인한 뒤 시와 지원기구가 법정 검토를 진행하는 투트랙 체계를 구축해 사업 제안의 효율성을 높이는 방식이다.

신형준 인천연구원 부연구위원은 도심 복합개발이 인천 원도심의 공간 재구조화와 주거공급 확대에 기여하려면 규제 특례와 공공기여를 균형 있게 관리하는 사업체계가 먼저 마련돼야 한다고 강조했다. 이어 인천형 선도사업 발굴과 전문 지원기구와의 협력을 통해 제도의 실행력을 높일 필요가 있다고 말했다.