주택재개발·재건축 문제 있다 (6)
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주택재개발·재건축 문제 있다 (6)
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말 많은 '시공사 선정' 건교부에서 '기준' 마련 중

^^^▲ 대흥1구역 재개발사업 승인여부는 중구청이 복잡하게 전개되고 있는 변화를 어떻게 해석하고, 어떤 방향으로 결론을 짓느냐에 달려 있는 상황이 됐다.
ⓒ 권종^^^
건설관계자들은 향후 재개발, 재건축, 도시환경정비사업조합이 시공사를 선정할 때 3개 이상의 건설사를 경쟁에 붙이도록 하는 한편 서면결의 관행도 금지하는 방안이 추진될 것으로 보고 있어 그동안 말도 많고 탈도 많았던 시공사 선정에 대한 엄격한 기준이 조만간 마련될 듯하다.

건설교통부 관계자는 "개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도정법’) 시행일인 8월25일에 맞추어 ‘정비사업조합 시공자선정기준’을 고시할 예정으로 제정작업 중에 있다"면서 "아직 확정된 건교부(안)은 없는 상태이지만 관련 전문가들의 여러 가지 의견을 수렴하는 과정"이라고 밝혔다.

건설 관계자들은, 현재까지 시공사 선정 총회 때 서면결의서를 받는 방식 등을 완전히 배제하고, 재적 조합원 과반수 이상이 참석한 총회에서 정식 안건으로 부의 돼 직접 참석한 조합원 과반수 이상의 찬성으로 결의한 것만 인정하는 방향으로 '정비사업조합의 시공자 선정기준'이 검토되고 있는 것으로 예상한다.

개정 기준 '서면결의서' 방식 배제하는 쪽으로 가닥 잡혀

이는 현재 행해지고 있는 조합원의 서면결의 방식이 서명을 받는 과정에서 일부 건설사나 용역업체 직원이 서류를 조작하거나 돈으로 매수하는 등 투명성 시비가 끊이지 않아 개선의 필요성이 제기된 데 따른 것이다.

그러나 불가피하게 총회에 참석할 수 없는 조합원들의 권리를 침해하지 않기 위해 본인 작성 여부가 확인된 서면결의서는 인정해주는 대안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

물론 시공사 선정과정에는 반드시 경쟁입찰 방식을 적용토록 하는 규정도 추가된다. 입찰방식은 조합 판단에 따라 ‘일반경쟁방식’(모든 업체 대상) 또는 ‘지명경쟁방식’(조합이 특정업체들을 선정), ‘제한경쟁방식’(선정제안을 할 업체의 자격요건 제한)등 3가지 중 하나로 하되, 지명경쟁과 제한경쟁 방식을 취할 때는 시공사 선정 제안업체가 5개사 이상이 되도록 해야 한다는 제한규정을 둔다.

시공사 제안업체 '5개사 이상'으로 제한하는 규정 검토 중

시공사 선정 절차에 참여한 업체 수가 2개 이하이면 절차를 무효화하고, 1개월 이내에 다시 시공사를 선정하는 안이 검토되고 있다. 또한 시공사 선정에 참여한 회사나 정비전문용역업체 직원이 개별적으로 조합원을 방문 홍보하는 행위가 금지되는 등 수주홍보도 할 수 없고 시공사 합동 홍보설명회만 할 수 있도록 하는 방안이 유력하다.

또, 공사 선정 절차에 참여한 건설사는 총회 상정이 결정된 후에는 입찰 참여를 취소할 수 없고, 이를 어길 경우 일정 기간 도시 및 주거환경정비법상의 시공사 선정 절차에 참가할 수 없도록 하는 등의 제재 방안의 추가도 검토하고 있다.

건교부는 또 시공사가 서로 담합해 총회 당일 특정사가 빠지는 방식으로 담합하는 것을 막기 위해 총회에 상정된 시공사 전부를 투표 대상으로 하고, 건설사가 총회 당일 현장에서 입찰 조건을 조합원에게 유리하게 수정, 제안할 수 있도록 하는 방안도 논의하고 있다.

대흥1구역 시공사 선정과정 새 기준에 미달....추진위 '비상'

이렇게 되면 과거 거의 관행적으로 돼 도덕적 불감증 속에 행해졌던 시공사나 정비전문용역업체의 서류 조작, 금품 매수, 시공사간 담합행위를 막을 수 있게 돼 주택재개발, 재건축, 도시환경정비사업 전반에 걸쳐 투명성이 확보됨으로써 재개발, 재건축을 둘러싼 ‘진흙탕 싸움’이 상당부분 줄어들 것으로 기대된다.

앞으로 고시될‘정비사업조합 시공자선정기준’을 벗어나는 행위를 하여 조합승인을 신청하고 승인관청인 대전중구청(구청장 이은권)의 인가를 기다리고 있는 대흥1구역재개발정비사업조합 추진위원회에 비상이 걸릴 수밖에 없게 됐다. 재개발, 재건축, 도시환경정비사업 등을 관장하는 최고기관인 건설교통부에서, 그동안 거의 관행적으로 이루어져오던 시공사 선정과정에 제동을 걸고 기준을 마련하겠다고 나섰기 때문이다.

^^^▲ 자료사진
ⓒ 아이캔^^^

문제는 건설교통부의 방침을 인가관청이자 감독관청인 대전 중구청이 '어떤 논리로 이를 극복할 것인가'다. 대흥1구역의 경우 재개발을 제대로 하자는 K모씨 등이 대전지방검찰청에 진정한 내용을 보더라도 건설교통부가 기준을 마련하여 제재하고자 하는 내용을 모두 망라하고 있다.

'정관조항 개정' 하자 인정된 대흥1구역, 중구청 해석이 관건

대흥1구역의 경우 진정내용 중에 “주택재개발정비사업조합 설립승인요건인 지역주민 80%이상의 동의를 얻어내고자 형평성에 어긋난‘조합설립인가 신청 전에 동의한 조합원에게 아파트, 상가에 있어 우선 분양권과 인센티브(경품)를 제공할 수 있다’는 조항을 만들어 조합 정관(안)을 개정하고, 동내용을 미동의자에게 두 차례나 협박성 내용증명으로 보내는 등의 적법하지 않고, 협박과 강요로 받아 낸 동의서와 일부 주민이 조합설립동의 철회 반환을 요구하였으나, 이를 반환치 않고 포함시킨 것으로 사료되며 또한, 확인되지 않은 등의 동의율 80%를 넘겼다고 조합설립 신청을 한 것은 위법이 아닌지?”하는 내용이 포함돼 있다.

이에 대해서 건설교통부 주거환경팀 관계자는“동의율은 인감증명서를 첨부한 서면동의서 제출에 의해서만 인정한다. 따라서 적법여부를 떠나 상기요건을 갖추었는지가 문제다”는 원론적인 답변을 했고, 대전 중구청 대흥1구역담당자인 J모 관계자 또한 “동의율 80%이상을 받는데 불법이 있었는지에 대한 진의파악을 할 수가 없고 설사 진의를 알 수 있다고 하더라도 이는 당사자간의 문제다. 이 문제도 검찰에서 조사중인 것으로 아는 바 진의, 위법여부는 검찰에서 파악할 것이다. 구청에서는 동의율을 법에서 정하는 한도이상인가만 판단할 뿐이다”는 지극히 원론적인 답변을 하고 있다.

비대위 측 "어느 쪽이 옳은지 공청회 개최하자"

결국, 대흥1구역 재개발사업 승인여부는 중구청이 복잡하게 전개되고 있는 변화를 어떻게 해석하고, 어떤 방향으로 결론을 짓느냐에 달려 있는 상황이 됐다는 얘기다.

이런 가운데,‘비대위’K모씨는 “대전 260여 개의 동네에서 어수선하게 정비예정구역 지정이 된 상태에서 재개발과 재건축이 동시다발로 추진된다면 필연적으로 아파트 공급과잉이 돼 장기적인 경기침체와 8.31부동산 대책이후 가수요자조차 없는 상황과 겹쳐 한치 앞을 내다보기 힘들게 될 것”이라며 “중요한 알맹이는 빼고 진실을 호도, 주민들 대부분이 앞날을 예측하지 못해 확실한 사업설명이 필요함에도 ‘추진위’측은 무조건 빨리 해야 주민들이 손해를 안 본다는 말로 회유 협박을 하고 있는 실정”이라고 말했다.

이어서 그는 “조합설립 전에 우리의 재산을 재대로 평가받고 재개발 사업의 가부를 결정해도 늦지 않다”고 주장하고, “어느 쪽이 옳은 지, 어떻게 하는 것이 주민의 이익을 극대화시킬 수 있는지 공청회를 개최해 주민들 의견을 모으는 것이 필요하다”고 덧붙였다.

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