건물을 매도하면서 거주하고 있는 점유자를 누가 명도를 하느냐는 매매를 완성시키는데 아주 중요한 요소이다.

상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따라 새로운 매수인은 종전 임대인의 지위를 승계하면 아무 문제가 없지만, 기존 건물을 철거하고 새로운 건물, 즉 재건축을 목적으로 건물을 매수하는 경우는 기존 거주자들에 대한 명도문제가 해결되어야 계약을 진행하게 된다. 즉 기존 거주자들에 대한 명도책임을 매도자, 매수자 중 누가 부담하느냐에 따라, 그에 따라 발생되는 명도비용을 매매대금에 포함시켜 매매가격을 결정하게 된다.

건물을 매수하는 입장에서는 명도책임을 매도자가 한다면 명도가 완료되는 시점을 잔금시점으로 잡을 수 있고, 매수자가 명도책임을 부담하는 경우는 명도비용과 법적 비용 등 발생하는 비용을 산출하여 매매대금에서 절충해야 하기 때문이다.

그러면 매도자와 매수자 중 누가 명도책임을 부담하는 것이 좋을지에 대해서는 상황에 따라 고민해 봐야 하는데, 명도소송 및 부동산명도 전문가인 법무법인(유)한별 인천사무소 노영종 사무장은 오랜 기간 명도현장에서 겪어 본 결과, 매수자가 명도책임을 부담하는 것이 계약을 완성시키는데 더 유리하다고 조언한다.

노영종 사무장에 따르면 매도자가 명도에 대한 부담을 책임지게 된다면 일정시점까지 명도를 완료해야 잔금을 지급하고, 약정한 기간 동안에 명도가 완료되지 않으면 계약파기와 손해배상의 책임까지도 매도자가 부담한다는 특약사항을 기재하게 되는데, 이는 재건축을 시행해야 하는 매수자 입장에서는 명도기간을 길게 잡을 수 없기 때문이다. 그런데 만약 이 사항을 거주자들이 알게 된다면 계약을 파기 시키거나 많은 이주비를 받기 위해 무리한 요구를 하면서 버티게 되고, 매도자 입장에서는 매수자와의 약속과 명도문제라는 이중고를 떠안게 된다고 말한다.

매수자가 명도책임을 부담한다면 명도에 발생될 수 있는 비용만큼을 매매대금에서 절충하여 매매계약을 체결하고 즉시 명도를 진행하게 된다. 그리고 명도를 진행하는 도중에 잔금 지급시기가 도래하면 잔금지급하고 계약을 완성, 소유권이전을 하면서 명도를 계속 진행하면 된다. 즉 매수자, 매도자 모두 위험성이 없어지게 되는 것이다.

하지만 매도자가 명도를 책임지겠다고 하는 대부분의 이유가, 신속한 명도를 위해 충분히 책정하여 제안하는 매수자의 명도비용이 과하다고 생각되고, 거주자들이 매도자의 사정을 잘 알기 때문에 협조할 것이라고 판단하기 때문이다. 그러나 명도를 기존의 인간관계로 해결하려고 매도인이 명도현장에 들어서는 순간, 그때부터는 임대인이 아닌 전소유자와의 관계설정이 되면서 기존의 좋았던 관계는 추억 속에 자리잡게 되고, 많은 이주비 요구와 시간촉박이라는 현실에 부딪히게 된다.

그러므로 제 3의 부동산명도 전문가를 선임하여 기존의 관계를 단절하고, 부당한 요구에 대해서는 법적인 절차와 협상을 통해 명도를 하게 되면 시간과 비용의 절감, 계약파기의 위험성에서도 자유로워질 수 있으므로 이런 방법을 추천하고 있다.

칼럼을 기고한 노영종 사무장은 명도전문 블로그 '명도ok' 운영자로도 활동 중이다.