최근에 많은 분이 예금을 통한 이자수익보다는 부동산과 주식 등을 통한 투자전략을 선호하는 편이다. 그중 부동산 거래는 높은 수익률을 얻을 수도 있지만 잘못 알고 접근할 경우 세금이라는 벽에 막혀 예상했던 이익을 얻지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

따라서 새롭게 부동산을 투자하려는 사람이든 기존에 부동산 보유자든 관련된 세금에 관해 관심을 가질 필요성이 있다.

1. 개요

부동산 절세방법을 이해하기 위해서는 우선 부동산과 관련하여 어떠한 세금이 부과되는지 세금체계를 이해할 필요가 있으며, 간단하게 취득, 보유, 처분 단계 등으로 구분 지을 수 있다.

부동산 취득 시에는 취득세와 더불어 농어촌특별세, 지방교육세가 부과되고 추가로 부가가치세를 부담해야 하는 경우도 있다. 보유 중에는 임대하지 않는다면 기본적으로 재산세가 매년 부과되고 추가로 종합부동산세가 과세하는 경우도 있다.

부동산을 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세하며 이에 대해 10%의 지방소득세가 추가로 부과된다. 이 중 본 칼럼은 부동산 취득과 처분 시에 알아두면 유용할 간단한 절세방법에 대해 다루겠다.

2. 취득 시 유의사항

부동산을 취득할 시에는 주로 취득세와 관련된 세금이 부과되고 그 이외에도 중개수수료와 등기수수료가 추가로 부담된다.

(1) 취득세의 이해

부동산을 취득할 경우 취득금액이 높다고 취득세를 많이 내는 것이 아니다. 주택인 경우, 주택 외의 경우, 농지에 해당하는 경우마다 다르고 면적과 매매가에 따라서도 달리 부과될 수 있다. 또한, 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다는 점에 유의하기 바란다. 간단한 이해를 위해 표를 통해 설명하겠다.

(2) 세금 외의 수수료

부동산 취득 시에는 세금뿐 만 아니라 중개수수료, 등기수수료 등의 각종 명목의 수수료를 추가로 부담하게 된다. 중개수수료의 경우 흔히 부동산중개료라고 말하는 부동산에 대해 지급하는 비용으로 최근에는 부동산중개보수 요율표가 공시되면서 거래금액에 따라 0.3%~0.9% 사이의 수수료가 청구되며, 금액별로 한도액이 존재하기 때문에 이 또한 미리 알아보고 가는 것이 중요하다.

또한, 이 금액은 부가가치세가 포함되지 않은 금액으로 추가로 부가가치세를 요구받을 수도 있으며 이는 해당 부동산이 일반과세자일 상황에 해당하는 내용이며, 간이과세자의 경우 부가가치세를 추가로 받을 수 없으므로 부동산의 사업자등록증을 통해 해당 사항을 확인하는 것이 중요하다.

또한, 인지세, 국민주택채권 구매비용 등이 발생하며, 법무사를 통해 이전등기를 진행할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있다. 이러면 내부인테리어비용 등과 더불어 앞으로 부동산 처분 시 양도소득의 필요경비로 인정받을 수 있으므로 관련 적격증빙을 보관하는 것이 중요하다.

3. 처분 시 유의사항

부동산 처분 시에는 양도소득세가 과세한다. 양도소득세는 양도가액에서 취득금액과 필요경비를 제외한 양도소득에 대해 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 통해 계산된 과세표준에 세율을 곱하여 산정된다. 이 중 보유 주택 수와 보유 기간 등에 따라 같은 주택을 매매하더라도 계산된 세금이 크게 차이가 날 수 있다. 따라서 기본적으로 필요경비와 보유 주택 수, 보유 기간에 관련된 사항을 설명하겠다.

(1) 필요경비

양도소득세 계산 시 필요경비는 부동산 보유 시에 지출한 모든 비용에 대해 인정하는 것이 아니다. 자본적 지출로 불리는 용도의 변경을 위한 개조, 엘리베이터의 설치, 베란다 확장, 보일러 설치·교체, 토지조성비 등이 이에 해당하며 도배, 싱크대 교체 등의 경우 수익적 지출로서 필요경비로 인정되지 않는다.

또한, 앞서 언급하였던 취득세, 중개수수료, 법무사수수료 등도 필요경비로 인정되며, 주의할 점은 2016년부터 지출내용 증빙으로 간이영수증을 인정하지 않음에 따라 세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표 등을 준비해야만 필요경비를 인정받을 수 있다는 점이다.

(2) 보유 주택 수와 보유 기간

양도소득세의 경우 보유 주택 수에 따라 차이가 크게 발생할 수 있다. 따라서 비과세가 적용될 수 있는지, 장기보유 특별공제가 적용되는지 확인할 필요가 있다.

비과세의 경우 대표적으로 2년 이상 보유하였을 경우 1가구 1주택일 때와 그리고 일시적으로 2주택이 되었지만 이를 3년 이내에 양도하는 경우가 있다. 그 외에 부모를 부양하기 위해 세대가 합쳐진 경우와 혼인이나 상속으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 세부적인 조건을 만족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또한, 1가구 1주택 외의 양도를 하는 경우 3년 이상 보유하였을 때 양도차익에 대해 추가적인 공제를 받을 수 있는데 이를 장기보유 특별공제라고 한다. 보유 기간이나 요건에 따라 10%~80%까지 공제율이 달라질 수 있으므로 어느 정도까지 공제를 받을 수 있을지 확인할 필요가 있다. 추가로 당년도에 양도하였던 자산이 있는 경우 합산 과세가 되어 한계세율이 높아질 수 있으니 처분 시기를 조절하는 것도 유의하여야 한다.

4. 결론

부동산의 취득 또는 처분 시에는 개개인의 상황별로 다양한 경우의 수가 발생할 수 있다. 부동산 거래의 경우에는 단위가 크기 때문에 관련된 세금 또한 큰 금액이 될 수 있다. 따라서 주위 사람들의 말만으로 해결하기보다는 가까운 세무전문가를 통해서 자신이 정확하게 어느 상황에 해당하는지 확인할 필요가 있다. 위의 내용 중 일부는 간편한 설명을 위하여 자세한 사항이 빠졌을 수 있으니 이를 참고하기 바란다.