매년 연말부터 연초에 이르기까지 수많은 부동산 전문가들의 다음연도 부동산 전망이 쏟아진다. 풍부한 실전 경험을 바탕으로 한 탁월한 견해를 가진 전문가들의 부동산시장 예측은 우리가 실전 투자의 바람직한 지침을 제공하기도 한다.

2017년의 경우 토지시장에 국한하여 생각해 보자면 분명히 특징적인 요소가 하나 있다. 바로 토지수용 및 손실보상 규모가 최근 수년 이래 가장 크다는 점이다.

2017년도에 예상되는 수용에 따른 손실보상금 규모는 19조 원으로서 이는 2010년도 이후 최대이며, 현 정부 들어서도 최대 규모로 예측되다. 민간 조합이 주도하는 도시 정비 사업에 따른 현금청산 이후의 강제수용 물량까지 고려하면 그 규모는 더욱 커질 수도 있을 것이다.

수용에 따른 손실보상금 규모는 공기업 지방이전에 따른 혁신도시 건설이 붐을 이뤘던 노무현 정부 후반기 들어 확대일로를 걸었고 4대강 사업과 보금자리지구를 대거 지정하였던 이명박 정부 때 정점을 찍었다. 하지만 2010년도 이후 리먼 사태 이후의 세계 경기의 침체 및 복지˅ 수요복지수요 증가에 따른 정부재정의 부족 등이 원인이 되어 대규모 재정이 투입되는 손실보상을 전제로 한 대규모 토목사업은 점차 축소되는 경향을 보였다.

필자는 감정평가사와 행정사라는 두 가지 직업을 가지고 있다. 어찌 보면 상반된 입장에서 업무를 수행해야 하는 직업군으로서 한쪽 직무를 수행할 때 항상 반대편에서 바라볼 때 어떠한 측면이 보이는지 검토하고자 노력하는 중이다.

감정평가사로서 적정한 손실보상금이 얼마인지를 최우선으로 고려하되, 국가재정이 낭비되지 않도록 법령에 근거하여 적법한 보상금이 책정되도록 항상 고민하면서 감정평가액을 책정한다. 그러한 작업을 하다 보면 항상 피수용자와 대척점에 서는 부분이 바로 ‘개발이익배제’의 문제이다. 우리나라 토지수용법 제의 기본 대전제는 개발계획 공고로 인한 개발이익은 보상대상에서 철저히 배제하도록 하고 있기 때문이다.

반면 행정사로서는 개발이익배제를 고려할 때 최대한의 정당한 보상금이 얼마인지 고민할 수밖에 없다. 행정권의 발동으로 인하여 침해되는 피수용자의 권익을 대변하는 직업이기 때문에 피수용자의 보상금에 재산적 부당 침해요소가 있는지 살피는 것이 주요 업무이기 때문이다. 이 칼럼에서는 금년도 토지시장의 특징적인 요소인 토지보상과 관련하여 필자의 두 가지 시각을 반영하여 투자자 측면과 피수용자 측면에서의 고려요소를 언급해보고자 한다.

분명 올해 투입되는 토지보상금 규모는 작지 않다. 어떠한 형태로는 보상금이 투입되는 사업장의 인근 토지시장에 영향을 미칠 수밖에는 없을 것이다.

최근 수년간 토지시장은 저금리 기조와 맞물려 상대적인 호황을 누려왔다고 볼 수 있다. 필자 역시 감정평가법인에 재직하면서 2015년, 2016년은 이전 연도에 비하여 감정평가 물량의 증가를 체험하였다.

감정평가 물량의 증대에는 물론 다른 요소도 있겠지만 그만큼 손바뀜이 활발했다는 증거임을 부정할 수는 없을 것이다. 하지만 주지하다시피 2017년도는 본격적인 금리상승이 예상되며 부동산 경기 전반에서 우상향을 자신할 수 없는 시장이 펼쳐지고 있다.

이러한 상황에서 토지시장은 국지적·지역적 경기 차별화가 두드러지게 나타날 확률이 높다. 특히 대규모 개발사업이 일어나는 곳 인근의 토지시장은 개발에 따른 개발이익 수혜는 물론이고 대토 수요까지 함께 일어나서 국지적인 호황을 누릴 확률이 높을 것이다.

올해 토지보상금 규모가 큰 만큼 수용에 따른 재산적 침해를 당하는 피수용자들도 대거 양산될 것이 예상된다. 수용을 당하는 입장에서 대토를 생각하기에 앞서 수용되는 재산의 감정평가액 책정에서 불이익을 당하지 않도록 사전에 대비하는 것이 중요하다.

만약 최초의 감정평가액이 본인이 생각했던 수준에 미치지 않을 경우 이후의 불복절차가 어떻게 되는지 알아두는 것도 의미가 있을 것이다. 이는 꼭 수용을 당하는 사람이 아닌 일반투자자 입장에서도 의미 있는 정보일 것이다. 요즘은 수용이 예상되는 지역을 골라서 보상가를 예측하면서 경·공매 등을 통한 토지투자를 하는 투자패턴도 제법 보급되어 있기 때문이다.

보상 감정평가와 그에 대한 불복절차는 필자의 주 전공 분야이므로 향후 별도의 지면을 할애하여 상술할 예정이나 이에 대하여 개략적으로 언급해 보면 다음과 같다. 먼저 피수용자들이 흔히들 1차 평가라고 일컫는 가장 처음 받는 감정평가가 협의보상 감정평가이다.

협의보상 감정 평가 시에는 2명 또는 3명의 감정평가사가 선임되어 감정평가를 수행한다. 2인과 3인의 차이는 토지소유자 측에서 과반 면적 이상의 과반수 동의를 갖추어 감정평가사 1인을 선임하였는지에 따라 달라진다. 나머지 2인은 사업 시행자 측에서 선임하거나 시·도지사 측에서 1인을 추천하여 선임하기도 한다.

토지 소유자 측 감정평가사 1인을 통하여 피수용자 측에서 감정평가에 꼭 반영하고 싶은 사항이 있으면 이를 전달할 수 있으므로 반드시 토지소유자 추천 감정평가사를 선임할 것을 권하는 바이다.

협의보상 감정평가 결과를 통지받고 나서 다행히 그 금액이 충분히 마음에 든다면 사업시행자 측에서 제시한 협의 기간 내에 협의를 위한 구비서류를 지참하여 도장을 찍어주면 끝이다. 하지만 그 금액이 마음에 들지 않는다면 불복절차라는 새로운 절차가 시작된다. 불복절차의 첫 단계는 재결신청청구서의 제출이다.

우리나라 토지수용 법제상 재결신청은 사업시행자만이 할 수 있으므로 피수용자는 사업시행자가 재결신청을 해 줄 것을 청구할 수 있는 권리가 있을 뿐이다. 이를 실무상 조속재결청구라 부르기도 한다. 사업시행자는 재결신청청구를 받은 날부터(협의 기간 전인 경우는 협의 기간 만료 후) 60일 이내에 담당 토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에 수용재결신청을 해야 한다. 이를 게을리할 경우 지연가산금을 부담하게 된다.

수용재결을 하기 위하여 수용재결 담당 토지수용위원회에서는 감정평가협회의 추천을 받은 감정평가사 2인을 무작위로 선정하여 수용재결 감정평가를 새로 하게 된다. 이때는 사업시행자 및 토지소유자가 각각 평가사를 선임했던 협의보상 때와는 달리 수용재결 담당 감정평가사는 사업시행자 입장도 토지소유자 입장도 아니므로 더욱 객관적인 시각으로 감정평가를 수행하게 된다.

수용재결 감정평가 단계에서 협의보상 때의 억울함을 논리적으로 주장하여 수용재결 담당 감정평가사를 설득할 수 있다면 보상금의 과소에 대한 억울함도 풀 수 있을 것이다. 만약 수용재결에서도 원하는 결과를 얻지 못하였다면 중앙토지수용위원회에서 실시하는 이의재결 단계로 진입해야 한다. 이의재결은 수용재결에 따른 재결서 정본을 받은 날부터 30일 내에 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있다.

이상 올해 토지시장의 핫 트렌드 중의 하나라고 할 수 있는 토지보상금과 관련한 주제를 두 가지 측면에서 언급해 보았다. 토지투자의 맥을 짚으려고 하는 투자자와 자신의 토지가 올해 보상금 지급대상이 되는 피수용자 여러분과, 양자를 조화하여 보상지역에서 경·공매 투자를 통하여 단기 시세차익을 바라는 투자자 여러분께 조금이나마 도움이 되었으면 한다.