조상 대대로 살아왔던 소중한 나의 삶이 터전이 공익사업의 시행으로 인하여 수용된다면, 이는 생각만 해도 참으로 억울한 일이 아닐 수 없다.

특히 공익사업의 내용이 변전소나 선하지, 폐기물적치장 등 혐오시설이 아니고 택지개발지역이나 신도시 등이라면 수용대상 지역에서 아슬아슬하게 벗어난 인근 지역의 땅값은 천정부지로 치솟고 있을 터인데 정작 내가 받은 보상금은 그에 비해 턱없이 못 미칠 경우 그 상대적 박탈감은 이루 말할 수 없을 것이다.

피땀 흘려 이룩한 자신의 소중한 재산권을 지키기 위해서는 수용을 당하는 자신의 재산권 가치를 제대로 인정받아야 할 것이다. 대부분의 사람은 인생을 살면서 수용이란 것을 경험하지 못한다. 만약 수용을 당하게 되는 처지라면 대부분 인생에서 첫 경험인 경우가 대부분이다.

처음 당하는 일이므로 매우 당황하게 마련이며, 우리나라처럼 부의 대부분이 부동산에 편중된 경우라면 더더욱 보상금 책정에 민감해질 수밖에 없으므로 수용을 피할 수 없는 입장이라면 그 절차가 어떻게 이루어지는지, 보상금이 마음에 들지 않는 경우 불복절차는 어떻게 진행되는지 알아두는 것은 매우 의미 있는 일이다.

요즘의 토지 투자패턴을 보면 꼭 장기간 보유하고 있던 토지가 수용당하는 경우에 국한할 필요는 없다고 판단된다. 일부러 수용당하는 곳을 타깃으로 하여 공경매를 노리는 투자자들도 제법 있기 때문이다. 따라서 필자가 감정평가사 겸 행정사로서 수많은 보상 감정평가와 수용재결 행정심판을 진행해 본 경험을 바탕으로 서술한 본 칼럼이 피수용자 입장이나 수용지역에서의 공경매에 관심이 있는 분들에게 두루 도움이 될 것으로 기대한다.

수용 절차를 간단하게 개관하면 다음과 같다.

1. 조서작성

수용대상 지역으로 결정되면 사업시행자는 수용대상 물건 목록인 조서를 작성하게 된다. 사업인정을 받은 토지물건에 대해서는 조서를 작성하여 토지소유자와 관계인이 서명 또는 도장을 찍고 작성된 조서에 대해서는 진실성을 부여하도록 규정하고 있다.

따라서 토지소유자 또는 관계인이 열람 기간 내 이의를 제기하지 않고서는 조서 내용에 대해서는 이의를 제기할 수 없는 것이 원칙이다. 다만, 조서 내용이 진실에 반하는 것임을 입증하면 그렇지 않다. 실무적으로는 조서에 빠진 물건이 발생하는 경우 추가로 감정평가를 의뢰하게 된다.

토지의 경우 토지 세목이 추가되는 경우를 제외하고는 빠지는 경우가 발생할 여지는 거의 없지만 걸림돌의 경우 추가걸림돌이 발생하는 경우가 제법 된다. 따라서 피수용자 입장에서는 조서에 사인을 하기에 앞서 빠진 걸림돌이 없는지 꼼꼼히 따져봐야 할 것이며 만약 다음에 빠진 걸림돌이 발견될 경우 사업시행자에게 추가로 감정평가 목록에 넣어 달라고 요청해야 할 것이다.

2. 사업인정 고시

사업인정˅ 고시란사업인정고시란 일정한 절차를 이행할 것을 조건으로 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 권리를 설정해 주는 행정처분이다. 쉽게 말하면 국가 등에 개인의 재산권을 빼앗아 갈 수 있는 권리를 부여하는 절차로 보면 이해가 쉬울 것이다.

국가 "등"에는 우리가 흔히 접하는 OO 건설, OO 개발, OO 조합 등 사기업이나 사적 주체도 포함되는데, 이들이 하는 사업이 바로 '공익사업'이기 때문에 사적 주체에게도 예외적으로 국가가 수용권을 부여하는 것이다. 이러한 사업인정 고시는 개별법마다 명칭이 다 다르다. 이를 '사업인정 고시 의제일'이라고 부른다.

3. 협의 감정평가

협의 평가에는 사업인정 전 협의와 사업인정 후 협의가 있다. 앞서 설명했듯이 사업인정 전후에 따라 수용주체의 법적 성격 및 지위가 달라지기 때문에 수용 주체가 강제 수용권을 설정받기 전에 행하는 사업인정 전 협의는 사법상 계약의 성격을 보이고 사업인정 후 협의는 공법상 계약의 성격을 보인다.

하지만 피수용자 입장에서 느끼는 차이는 없다고 봐도 무방하다. 토지소유자가 원하는 경우에는 (보상 대상 면적의 1/2 이상, 토지소유자 과반수의 동의) 사업시행자 측에서 선정하는 2인의 감정평가사 (또는 사업시행자 선정1인, 시도추천 1인) 외에 토지소유자 측 추천 감정평가사 1인을 추가로 선임할 수 있다.

이때 가장 많이 물어보는 것이 '그럼 토지소유자 추천 감정평가사의 평가수수료는 누가 부담하느냐?'인데 답은 피수용자들이 부담하는 것이 아니라 수용주체 즉, 국가 또는 사업시행자가 부담한다는 것이다.

4. 협의 감정평가 결과 통보

협의 감정평가 결과가 피수용자들에게 통보되고 일정 기간을 두고 그 금액에 협의해 달라고 요청하게 된다. 이때 협의 장소와 기간, 필요 서류를 함께 통지하고, 불복절차도 함께 알리게 된다.

피수용자들이 많이 물어보는 것이 '별도의 협의 거부 의사를 밝혀야 하나?'이다. 결론은 ‘협의를 해 주지 않으면 자동으로 불복절차로 넘어간다’ 이다. 우리 법제상 수용 재결 신청권은 사업시행자에게만 인정되고 있기 때문에 직접 재결 신청할 수는 없고 재결신청해 줄 것을 청구할 수는 있다.

이를 실무상 ‘조속재결청구’라고 부르기도 한다. 사업시행자 입장에서는 재결신청청구를 받으면 받은 날부터(협의기간 내이면 협의기간 만료 후) 60일 내에 수용재결을 신청해야 하며, 이를 게을리할 경우 소정의 가산금을 부담하게 된다.

5. 수용재결 및 수용재결 감정평가

협의가 성립되지 않은 경우 담당 지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에서 수용재결을 한다. 이를 위해 수용재결을 위한 서류 열람 기간을 14일 이상 부여한다. 이 기간 동안 수용재결에 관한 이의 내용을 논리적으로 정리한 의견 제출서를 수용위원회 측에 전달할 수 있다.

수용재결위원회에서는 감정평가사 2인을 감정평가사협회의 추천을 받아(무작위) 재평가를 한다. 이때 재결 담당 평가사는 토지소유자 측이 제출한 의견 제출서의 내용을 검토하고 그 결과를 감정평가서에 기재하여 반드시 토지수용위원회에 회신해야 한다.

6. 이의재결 및 이의재결 감정평가

수용재결 결과가 마음에 들지 않는 경우 피수용자는 '이의를 유보하고' 공탁소에 보관된 보상금을 찾아가게 된다. 이때 '이의를 유보한다'는 내용을 표기하지 않고 공탁금을 찾으면 이의재결을 진행하더라도 헛수고에 불과하게 된다.

요즘은 대부분 수용재결 이후 이의재결을 많이 가기에 먼저 '이의를 유보함'이라는 문구를 아예 기재해 두기도 한다. 이의재결은 수용재결과 달리 피수용자 측에서 제기할 수 있다. 다만 제기 대상은 중앙토지수용위원회를 대상으로 하게 된다. 이후 감정평가 절차는 수용재결과 같다.

7. 보상금증액소송

수용재결 및 이의재결로도 원하는 결과를 얻지 못하였다면 결국 소송으로 가늘 수밖에는 없다. 최종 결과까지 보려면 매우 지루한 싸움이 될 것으로 예상해 볼 수 있다. 재결에서 기각되었는데 보상금증액소송에서 인용될 확률이 과연 얼마나 될지는 생각해 볼 문제일 것이다. 소송비용도 만만치 않기에 실력 있는 대리인을 선임하여 재결절차에서 원하는 결과를 얻으시는 것이 더욱 현명한 선택이라 볼 수 있다.

이상의 절차를 살펴보면 가장 중요한 것은 수용재결 열람 기간 및 이의재결신청 시 제출하는 의견 제출서이며, 결국 제출된 의견을 받아들여 보상금 증액 여부를 결정하는 것은 재결 감정평가를 담당하는 감정평가사인 셈이다.

따라서 피수용자 입장에서 재산권을 적정하게 보호받으려면 보상 관련 법률해석보다는 보상 감정평가에 초점을 맞추어 대응하는 것이 효과적이다. 물론 감정평가에 관한 전문지식을 하루아침에 쌓을 수는 없을 것이므로 감정평가서 분석에 능통한 전문가를 선임하여 체계적으로 대응하는 것도 좋은 방법일 것이다.