훌륭한 건물주가 되는 실전 비결 ③
훌륭한 건물주가 되는 실전 비결 ③
  • 박원형 기자
  • 승인 2017.02.06 10:46
  • 댓글 0
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[칼럼] JBK Properties 고재일 대표이사

▲ JBK Properties 고재일 대표이사 ⓒ뉴스타운

이번 칼럼은 훌륭한 건물주가 되는 실전 비결 세번째 내용을 게제하고자 한다.

성장가도에 있는 기업들의 꿈은 멋진 사옥을 마련하는 것이기에 직원들의 출퇴근이 용이한 목 좋은 곳에 토지를 구입해 전시성을 갖춘 건물을 정성을 다해 건물을 짓는 것이 대부분이다. 그러던 중 회사가 갑자기 유동성이 부족해지면 가장 먼저 회사 사옥을 파는 것이 또한 대부분이다.

아래 건물은 제조회사가 잘 나가던 시기에 00역 1분 거리의 토지를 구입해 정성을 기울여 아주 잘 지은 회사의 사옥이었는데 회사가 법정관리에 들어가면서 어쩔 수 없이 매각하는 물건이었다.

회사가 사옥을 구입하면 일단 정성을 다해 전담 직원을 두고 관리하기 때문에 완전성 면에서는 거의 A급이다. 또한 직원들의 출퇴근이 용이한 지역에 있기 때문에 임대 수요면에서도 아주 유리하다. 공실 위험은 계약 당시에 Hedge(대비책)해야 하는 데 그것이 바로 매도인의 협조가 필요한 부분이지만 매도인은 사정이 급하기 때문에 매수인 측에서 요구하는 것은 할 수 있는 한 거의 다 해준다.

공실 위험의 사전 차단 방법은 첫째, 계약과 동시에 임대차를 진행할 수 있도록 매도인이 협조해 주는 것 둘째, 주변 부동산을 통해 임대문의가 들어온 리스트를 확보하고 매도인이 적극적으로 주변 부동산의 협조를 구하는 것이다.

그 동안 매도인은 공실이 있어도 임대차계약을 하지 못했기에 매도인의 협조를 받으면 임대차계약은 충분히 새로 확보할 수 있게 된다. 셋째, 잔금기간을 가급적 길게 잡아야 한다. 보통 건물의 잔금기간은 3개월이지만 이런 법정관리의 물건은 법원에 계약서만 제출하면 되기에 잔금기간을 6개월로 잡는 것도 가능하다. 그 사이에 임차인들을 확보하고 특히 Anchor(임차인)를 확보하도록 한다.

법정관리의 건물들은 발전성도 훌륭하다. 발전성이 훌륭한 이유는 매매시기부터 차익이 발생하기 때문이다. 위의 건물은 장부가격이 156억 원이다. 즉 토지구입부터 건물을 짓는 제반비용의 총액이 기간에 따라 감가 상각된 금액이 156억 원이라는 얘기다.

▲ ⓒ뉴스타운

이 건물의 매매 용인 가능한 금액을 정하는 것은 위의 회사가 아니고 법원도 아니다. 그렇다면 누구일까? 바로 채권단이다. 채권단의 용인 가능한 금액은 자기들의 투자금액중 손실용인 가능한 금액으로 합의에 의해 정해지는 데 주 채권자가 주도한다. 결국 건물의 용인 가능한 93억 원이었고 정확히 그 금액에 거래되었다.

사는 순간 차익이 발생하기 때문에 초기발전성이 좋으며 위 건물은 역세권 1분 거리에 있었기 때문에 과거 십년간의 공시지가와 임대단가도 상승 중 이었다. 건물의 사옥을 비우고 임대인을 확보할 경우의 추정 수익율과 건물의 평균치를 이용한 추정 수익율은 다음과 같다.

93억 원에서 하자(보증금) 755,370,000원을 공제한 금액의 50% 즉, 42억 원을 2.8%로 Loan(대출)을 이용한다고 가정하면 추정수익율은 14.81%이다.

이 지역은 6%대면 충분히 자본 환원되는 곳인데 환산하면 재 매각가격은 134억 5천만원대가 된다. 자본환원(Terminal Cap Rate) 계산방식은 다음과 같다.
월세 63,497,000원*1년(12)/6%+보증금으로 계산하면 위 숫자가 나온다. 3년 뒤 상승률(년3%*3=9%)을 감안하면 146억 6천만 원이 된다는 뜻이다. 수익성과 안전성이 좋으면 환금성도 좋아지는 것이다.

▲ ⓒ뉴스타운

상속되는 건물을 찾아라.
요즘 금수저, 흙수저 용어가 자주 사용되지만실은 가장 많이 사용되는 곳이 건물 부분이다.
소유자가 사망하고 건물이 상속될 경우 대부분의 건물은 손바뀜을 한다.

그 이유는 후손들이 건물에 대해 기본적으로는 부모와는 달리 별로 애착이 없고 또한 가장 현실적인 이유는 상속세를 일정기간 내에 내야 하기 때문이다. 상속대상이 토지인 경우는 국세물납으로 대신하여 일부를 실물로 내기도 하지만 건물인 경우에는 일부를 잘라 낼 수가 없기 때문에 매각을 선택한다.

그러나 가장 실질적인 이유는 후손들이 건물을 팔아 자기 상속분에 대해 현금으로 확보하길 원하는 것이 숨어있는 중요한 이유이며 이러한 이유로 가끔씩 상속분쟁의 현장을 목격하기도 한다.

올 해 상속건으로 가장 고생한 건을 사례를 들어 설명해본다.

▲ ⓒ뉴스타운

이 건물은 지하철역의 출구 남동쪽전체를 접한 토지와 건물로 시세는 220억 원 가량 하였는데 부친이 사망하면서 상속세를 내야 하는 이유로 매각하는 건 이었지만 실제로는 형제들이 자기몫을 구입 후 필지를 100평단위로 11개로 분할하여 대로변은 전시장 및 병원, 학원 등으로 임차하고 이면도로는 근린상가 위주로 정리하면 정말 큰 차익을 얻을 수 있음에도 불구하고 후손들은 그런 것에는 관심이 없고 오로지 자기 몫을 현금화하는 데만 집중한 참으로 안타까운 건이었다.

Sales & Lease Back하는 건물을 찾아라.
Sales & Lease Back개념을 알려면 먼저 마스터 리스(Master Lease)의 개념을 알아야 하는 데 마스터 리스(Master Lease)란 건물을 한 명의 임차인이 통째로 책임지고 임대하는 것을 말하며 전대하는 것에 대한 위험과 책임은 Mas-ter가 책임지는 것이다.

소유자가 건물을 먼저 팔고(Sales), 매도인이 Master가 되어 건물 전체를 다시 재임대하는(Lease Back) 구조를 말한다. 재임대하는 임대 수익율은 그 지역의 자본환원율과 밀접한 관계가 있는 데 현재 서울의 핵심지역은 5%, 중위권은 6%, 하위권지역은 7% 수준이다.

Sales & Lease Back구조에는 매도인과 매수인 사이에 옵션이 존재하는 데 Put Option과 Call Option이 그 것이다. 매도인이 일정한 가격조건에 건물을 다시 살 수 있는 권리가 Call Option이고 매수인이 매도인에게 일정한 가격에 다시 사 가라고 행사하는 권리가 Put Option이다.

일정한 가격이라 함은 보통 Option행사시의 감정가격으로 정하는 데 감정평가법인마다 감정가가 다를 수 있기 때문에 3개의 감정평가법인의 평가가격의 평균치로 정하는 것이 일반적이다. 제3자와의 관계에서는 우선매수권이라는 Option이 존재하는 데 그것은 제3자가 매수인에게 매수 조건을 제시할 경우 매수인은 그 조건으로 먼저 매도인에게 매입할 것인지의 우선 매수권을 주는 것이고 보통 6개월 정도 시한을 준다.

마스터리스의 건물은 안정성, 수익성 측면에서는 거의 A급, 발전성측면은 일반적인 수준이며 환금성을 확보하고 시작하기 때문에 환금성도 좋으며 안전성은 개별 물건마다 다르다고 보면 된다.

▲ ⓒ뉴스타운

좋은 Vehicle을 선택해야 한다.
Vehicle이란 운반 도구. 차량 등을 의미하는 용어이지만 부동산 시장에서는 투자수익이 현실화될 때까지 투자자를 운반해주는 도구라는 뜻으로 쓰이며, 건물을 구입하는 방법(명의)을 의미한다.

건물을 구입하는 방법에는 개인명의, 법인명의, 신탁명의, 등이 대부분이었지만 요즈음은 자본시장통합법에 의한 부동산펀드(Real Estate Fund), 부동산직접 투자회사법에 의한 Reit`s(부동산투자신탁)등의 방식이 유행하고 있으나 소형빌딩을 구입할 경우에는 자본시장 통합법에 의한 부동산펀드가 가장 좋다.

내 자본 50억을 빌딩에 투자해 200억으로 늘리고자 한다면 반드시 한 번은 갈아타야 하는 데 양도세 및 환금성 확보등에 있어 여러 측면에서 부동산 펀드가 가장 유리하기 때문이다. 과거에는 500억 이상 대형빌딩의 거래에 주로 부동산펀드가 사용되었는데 지금은 50억 이상의 소형건물 및 상업용 부동산 시장에도 자주 사용되며 100~200억 사이의 건물들도 1인 투자가 아닌 다수의 투자자를 모집해 설정하기도 한다.

또한 대부분이 사모펀드 형태였는데 요즈음은 공모 방식을 이용해 설정하기도 한다. 건물을 개인 명의로 살 때와 부동산 펀드를 통해 살 때의 차이점을 간단히 정리하면 표와 같다.

한편 부동산펀드의 투자 구조는 아래의 그림과 같다. 소정의 수수료를 주면 소형빌딩이라도 전문운용기관이 모두 관리해 주는 시대가 온 것이다. 현명한 투자자는 수수료가 들어도 전문가를 이용해야 하는 것이다.

▲ ⓒ뉴스타운

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