우리나라 실물자산 부문 국부의 상당 부분이 부동산에 편중되어 있음은 널리 알고 있는 사실이다. 그중에서도 자산 소유 주체를 기준으로 구분하여 보면 고가의 부동산일수록 개인보다는 취득자금 동원능력에서 압도적인 기업 소유 부동산의 비중이 높음을 알 수 있다.

기업부동산이란 각 기업체가 보유하고 있는 부동산으로서 회사의 경영 기반이 되거나 회사의 수익에 기여하는 부동산을 의미한다. 필자는 감정평가사로서 현업에서 활동하면서 매우 다양한 형태의 부동산을 감정평가해 왔으며, 그 소유주체의 다양성 역시 매우 다양했음을 체험했다.

기업 소유 부동산의 경우 기업 경영의 기반이 되는 사옥, 공장은 물론이고 기업의 소유로서 임대를 통한 수익창출에 기여하는 비업무용 부동산 등 다양한 목적으로 보유하는 것을 볼 수 있었다.

기업 경영진이나 재무담당자 입장에서는 기업부동산의 금융권 담보제공을 통한 운영자금 마련 및 재투자자금 마련, 기업부동산의 장부가치 현실화를 통한 재무구조 개선 등을 목적으로 감정평가를 하게 된다.

기업부동산과 감정평가의 연관성 측면에서는 기업이 소유한 부동산과 기업이 보유한 무형의 가치와 수익력을 통합적으로 고려하는 기업가치평가와 기업 소유 유형자산 중에서 부동산 부문만 따로 측정하는 기업부동산 감정평가를 생각해 볼 수 있다. 기업의 재무담당자 입장에서는 양자 모두 중요한 감정평가의 대상이 될 것이다.

따라서 본 기고문에서는 기업 경영자 또는 재무담당자 입장에서 알아두면 유익한 보유자산의 구체적인 감정평가기법 및 기업가치 자체의 감정평가기법과 더불어 재무보고 목적의 감정평가방법을 두루 언급해보고자 한다.

기업 보유자산의 유동화 또는 장부가격 현실화, 기업자산의 상속증여 등을 고려하는 경영진 입장에서는 보유자산의 감정평가가 어떠한 기준에서 이루어지는지 알아두면 분명 기업의 재무전략 수립에 도움이 될 것이다.

◆기업부동산의 가장 큰 비중을 차지하는 '공장' 감정평가

먼저 기업부동산의 가장 큰 부문을 차지하는 공장의 감정평가에 대하여 살펴보겠다. 제조기업의 경우 공장은 기업경영의 기반일 것이며, 기업 자산의 상당부문을 공장이 차지하고 있을 것이다.

한국 감정평가사협회 발간 ‘감정평가 실무기준’에 의하면 공장의 감정평가는 공장을 구성하는 개별물건을 합산하여 평가함이 원칙이다. 다만, 계속된 수익이 예상되는 경우에는 장래 수익을 예측하여 적정한 환원이율로 할인하는 수익환원법을 적용할 수 있도록 규정하고 있다.

기업부동산의 여러 유형 중 토지의 경우 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 것이 원칙이다. 먼저 국토교통부에서 매년 1월 1일 자로 공시하는 표준지공시지가로서 평가대상 기업부동산과 용도지역이 일치하고 이용 상황 등이 유사한 표준지공시지가 중에서 가장 인접한 곳에 있는 것을 선정한다.

선정된 표준지공시지가를 감정평가 시점으로 시점을 수정한 후 도로접면, 고저, 형상 등을 품등 비교하여 우열을 수치화한 후 표준지 자체의 시세반영률을 곱한 수치를 곱하면 표준지공시지가 기준 토지의 감정평가액이 산출된다.

또한, 인근 유사지역 유사부동산의 실거래가를 선정하여 본건과 품등비교를 통한 거래사례기준가격을 산출하여 표준지공시지가를 기준으로 산출한 평가금액과 상호 비교검토를 거쳐 평가액을 결정하는 흐름으로 감정평가액을 결정하게 된다.

기업부동산 중 건물의 경우 원가방식으로 감정평가를 수행하게 된다. 원가방식이란 현재 시점에서 해당 건물을 새로 짓는데 소요될 것으로 예상하는 신축기준 원가(이를 재조달원가라 한다.)에 경과연수만큼 감가상각률을 적용한 후 면적으로 곱하는 방식으로 감정평가액을 결정하게 된다.

물론 재조달원가 결정 시 시공수준 및 부대설비 항목 등에 따라 가격수준이 달라지며, 감가상각 시에도 단순한 경과연수 뿐만이 아니라 리모델링 여부, 관리상태, 기능적 노후화 여부 등 고려해야 할 요소는 매우 다양하다.

공장부동산의 경우 여타 일반 부동산의 감정평가와 가장 다른 부분이 ‘기계기구류’가 포함되어 있다는 것이다. 기계기구류를 평가할 때 역시 원가법을 적용하는 것이 원칙이다. 따라서 기준시점 당시 같거나 비슷한 물건을 재취득할 때 드는 비용(재조달원가)을 기준으로 현상 및 관리상태 등을 고려한 정률법을 감가상각을 적용하여 감정평가액을 산출하게 된다.

다만, 중고상태로서의 적절한 거래사례나 시중 가격을 정확히 파악할 수 있는 경우에는 그 중고가를 기준으로 한 거래사례비교법을 적용할 수도 있다.

◆ 기업가치 감정평가 중요 기법

다음은 기업 자체의 가치를 평가하는 기업가치 감정평가 기법에 대해 언급하고자 한다. 기업가치란 해당 기업체가 보유하고 있는 유무형의 자산가치를 의미하며, 주식가치(자기자본) 부채가치(타인자본)의 합산으로 구성된다. 이러한 기업가치를 평가할 때는 장래의 수익력을 적절한 할인율로 현가화한 수익환원법을 적용함이 원칙이다.

하지만 때에 따라 자료확보가 어려운 경우 등 수익환원법을 적용함이 어려운 경우에는 원가법이나 거래사례비교법 등 다른 방법으로 감정평가할 수 있다. 실무적으로는 수익환원법 중에서도 할인현금수지분석법을 가장 많이 사용하고 있다.

할인현금수지분석법은 기업의 현금흐름을 분석하여 적절한 할인율로 현가화하여 기업의 현재가치를 추정하는 기법으로서, 특허권이나 영업권 등 기업 소유의 무형자산을 평가할 경우에도 주된 방식으로 적용되는 기법이다.

감정평가 실무기준에는 유사기업의 기업가치를 기준으로 하는 유사기업이용법, 대상기업의 유무형 개별자산 가치를 환산하는 원가법 등을 적용할 수 있도록 하고 있으나, 유사기업의 기업가치를 평가한 사례 자체를 입수하기가 어려우며, 무형가치를 구하는 논리와 기업 자체 가치를 구하는 논리의 유사성이 매우 크므로 굳이 무형자산가치만 따로 구하는 것은 비효율적인바, 수익환원법이 가장 많이 사용되며, 그중에서도 할인현금수지분석법이 주요 방식으로 사용된다.

◆ 재무보고 목적의 감정평가

다음으로 기업의 재무보고 목적의 감정평가에 관하여 언급해 보고자 한다. 주식회사의 외부감사에 관한 법률 제13조에 따르면 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치 추정을 위한 감정평가(이하 재무보고 평가라 한다.)를 수행할 때에는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에서 따로 정한 것을 제외하고는 감정평가 실무기준상의 원칙을 따르도록 규정하고 있다.

이때 재무보고 평가의 대상은 기업의 재무제표에 계상되는 유형자산, 무형자산, 유가증권 등의 재평가를 위한 자산으로서 의뢰인이 감정평가를 요청한 물건이 된다. 기업 재무보고 목적의 감정평가 시 기준가치는 ‘공정가치’를 기준으로 평가하게 된다.

공정가치란 K-IFRS에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적인 가치 기준으로서 합리적 판단력과 거래 의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 의미한다. K-IFRS에서 따로 정하지 않은 부문 중 실질적인 감정평가 기법은 유무형 자산 각각의 물건별 감정평가 실무기준을 따르도록 규정하고 있다.

이상 기업 보유 부동산의 감정평가에 관하여 살펴보았다. 기업부동산의 운영은 유동화를 통한 사업자금 재투자의 원천이 될 것이며 창업주의 상속증여의 주요한 대상이 되므로 기업의 주주, 경영자, 투자자, 임직원 모두에게 매우 중요한 사안일 것이다.

특히 이를 원활하게 운영될 수 있도록 매개체 역할을 하는 것이 바로 감정평가이다. 감정평가 기법을 이해하고 감정평가서를 해독할 수 있는 능력이 있으면 기업이 보유한 자산에 대한 더 깊은 이해가 가능할 것이며, 이해를 바탕으로 더욱더 목적에 부합하는 기업자산 운용이 가능해질 것이다.

언론에서 가끔 감정평가와 관련된 사건·사고를 보도하는 경우가 있다. 이때 빠짐없이 등장하는 문구가 이른바 ‘고무줄 감정’이다. 감정평가액 자체가 객관적인 기준 없이 감정평가사의 주관적 견해에 기초하여 멋대로 결정될 수 있다는 비판일 것이다.

하지만 앞서 언급한대로 기업부동산의 감정평가에는 분명히 평가의 기초가 되는 법적 토대가 존재하며, 대부분 감정평가사는 그 토대 위에서 공정한 가격을 산출하려고 노력한다. 그러나 감정평가에는 분명히 전문가로서의 재량 영역이 존재하며 감정평가의 목적에 따라 다소간의 재량 범위 내에서 가감조정은 가능한 것도 엄연한 사실이다.

기업부동산 감정평가 수요자 입장에서는 자산 유동화나 재무보고목적 등으로 평가를 할 때는 다소 높은 감정평가액을 원할 것이고 상속·증여 목적의 감정평가를 할 때에는 다소 낮은 가격을 원할 것이다.

따라서 기업 재무담당자는 앞서 언급한 기업부동산 감정평가액 도출 과정을 충분히 이해하고 기업자산을 감정평가를 담당할 선임된 감정평가사에게 필요한 사항을 호감을 사는 것이 훨씬 더 효과적일 것이다.