재건축·재개발이 활성화되면서 기존 건물들이 낙후되어 리모델링이나 재개발 등을 통해 새로운 건물이 증축되거나 지어지면 현대가 변화하면서 부동, 영속, 부증성등의 속성들도 변해가고 있다고 생각한다.

이에 빠른 속도로 재건축·재개발도 현대사회에 맞춰 변화해 가고 있다는 것을 인식해야 할 것이다.

현대사회가 빠르게 변화하고 있는 만큼 부동산 시장도 빠르게 변화되고 다양한 정책들이 변화되고 있다. 이에 매년 부동산 정책과 수많은 법이 개정되거나 수정·삭제 등이 되고 있으며, 이번에 11.3 부동산 대책이 재건축·재개발사업 부분에도 일부 포함돼 나온 것처럼 현재와 미래를 내다보며, 정확한 사업 투자개념을 잡아야 할 것이다.

정부 부동산대책 중 정비사업 대출보증 요건 강화 부분에 있어 ‘정비사업 대출보증은 관리처분인가 後, 일반분양분 분양보증은 기존 건축물이 철거 後에 발급’하여 무리한 사업추진을 방지하는 대책(안)이 나왔다.

(대한주택보증공사, HUG 내부규정) 이러한 정부정책만 살펴보아도 기존에 시공사가 은행권에 PF대출을 끌어내기 위해서는 더욱 깐깐해졌다는 것을 알 수 있으며, 위 개선된 정책을 보시는 것과 같이 재개발·재건축의 꽃인 관리처분계획에서 얼마만큼 신속하게 이주와 철거가 진행되어야 조합과 시공사에서 원활하게 다음 사업으로 진행할 수 있는지를 알 수 있으며, 대한주택보증공사에서는 조합과 시공사의 사업성과 안정성을 더욱 꼼꼼히 보는 것이라고 판단된다.

여기서 우리는 변경되어가는 정책과 법을 이해하고 안전한 투자 시점을 고려해야 할 것이다. 사업이 진행되는 시점에서 보통 투자자들은 단순히 사업지역 주변에 주요 고속화도로, 역세권 등 교통망과, 각종 행정기관, 편의시설, 복지시설, 유동인구 등의 주요입지 조건을 고려하고, 투자한다.

그러나 정작 사업의 진행단계와 시공사는 크게 고려하지 않는 것 같다. 시공사가 정해지는 사업시행인가 등의 주요시점에서 시공사의 상품 가치와 자금현황 등을 보고 투자해야 한다고 생각한다.

이와 같은 현상이 위와 같은 정책으로 나타난 예가 이번 11.3 부동산 정책에서 무분별하고 안정성 없는 사업장을 변별하고 투자가치가 있는 사업장에 대해 분양보증을 내주겠다는 대한주택보증공사의 속내를 알 수 있듯이 투자자들도 조합의 사업진행처리 속도와 정확성, 시공사의 사업계획서와 대책들을 정확하게 읽어야 한다.

재개발·재건축사업 진행에 있어 지연사유와 투자 시점은 첫째, 시공사의 PF가 주택보증공사의 일반분양보증을 내어주었을 때이다. 이 말은 즉 사업시행인가 이후 시공사의 탄탄한 계획서와 회사의 실적, 재정상태 등을 보고 차 후 조합과 시공사의 사업단계에서 원활하게 진행이 되는지 알 수 있다면 안정성을 바탕으로 투자이익을 볼 수 있다.

둘째, 주요지연 사유에 따른 조합과 시공사의 대처능력을 봐야 한다.

사업 시행자와 시공사를 고려하지 않고 투자를 했을 때 손해를 보는 단적인 예는 ‘구포7구역’, ‘부암2구역’ 등의 예를 들 수 있다.

토지소유자와 시공사의 재산권 분쟁이라든지, 기업의 경영악화 등으로  토목공사, 골조기초공사 등을 진행하던 중 공사가 중단되는 사례가 있으며, 분양신청을 하지 않은 자 즉, 현금청산인을 대상으로 수용재결 절차를 진행해야 하는데 정확한 정보수집과 협의를 통해 분양신청 철회자가 없도록 해야 하며, 조합과 현금청산인이 원하는 적절한 합의점을 찾아 사업의 속도를 올리는 것이 사업의 지연과 막대한 손실을 막고 이익을 추구할 수 있을 것이다.

이외 또 지연사례를 볼 때, 재개발의 경우 사업의 분야가 공익사업의 성격을 띠고 있으며, 인허가 권한을 가진 행정관청이 늦장을 부리거나, 조합이 인가에 필요한 모든 요건을 충족했음에도 불구하고 인가를 계획된 일자에 내주지 않는다면 조합에서 추진하는 사업은 무한정 연기가 되기 때문에 이런 부분에서도 사업 지연의 주원인이기도 하다.

보통 행정관청에서는 사업구역 내 주민들의 빗발치는 민원과, 항의, 집회 등으로 일부 사업을 반대하는 조합원들의 민원까지 수용하고 같이 가야 한다고 생각하기 때문에 인허가가 제한될 것이다.

위와 같은 사유 등을 봤을 때 사업이 지체되었을 때에는 조합에서 가장 큰 손실을 볼 수밖에 없으며, 각종 사업비용이 증가하고, 사업비가 늘어난다는 것은 조합원들의 각자의 경제적 부담이 늘어난다고 볼 수 있다.

‘사업지연 = 돈’과 직접 연결되어 있으며, 투자 시점과 연관해서 접근해야 할 것이다. 그러므로 사업시행자는 사업을 진행할 때에 현금청산인들에 대해서 그저 성실하지 못한 협의를 하면서 추후 법적인 절차만을 내세워 강제수용으로 이어지는 것이 아니라 최대한 보상할 수 있는 범위 및 방법을 철저히 계획하여야 하며 모든 조합원과 토지소유자들에게 충분한 공지와 이해를 지속해서 시키려 노력하고, 단계별 진행 항목에 대해 총회, 설명회를 제외한 간담회를 주기적으로 열어 조합원들의 고충과 마음을 이해하려는 모습이 중요하다고 판단된다.