최근 은퇴 후 제2의 인생을 부동산 월세 소득으로 준비하시는 분들이 많아지고 있다. 그동안 상가임대와는 다르게 주택임대소득에 대해서는 정부가 과세 사각지대로 인식하고 있었다. 그리하여 주택임대소득의 양성화와 주택임대사업 활성화를 위해 그동안 세법개정이 여러 차례 이루어져 왔다. 즉, 음성적으로 임대업을 했던 것을 아예 정부에 주택임대사업자로 신고하고 합법적으로 세금 신고를 하면, 다양한 세금 혜택을 주도록 법이 개정되었다. 따라서 주택임대사업자에 대한 각종 세무적인 혜택에 관해 설명하고자 한다.

1. 종합소득세

종합소득세는 최근 정부가 발표한 2016년 개정세법(안)에 따른 주택임대사업자에 대한 혜택을 중심으로 그 내용을 알아보도록 하겠다.

첫째, 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 임대소득의 합계액이 2,000만 원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세한다. 그러나 기준시가 9억 이상의 고가주택 및 2 주택이상 소유자의 2,000만 원 초과 월세 수입은 종합소득세가 과세 한다.

2017년부터 해당 과세 기간의 주거용 건물 임대업(주거용 오피스텔 포함)에서 발생한 수입 금액 합계액이 2,000만 원 이하인 자의 주택임대소득은 14% 분기 과세와 종합과세를 선택할 수 있게 되었으나, 주택시장 안정을 위해 2016년 세법개정(안)을 보면 이러한 비과세 기간을 2018년까지 2년 더 연장한다.

둘째, 전세보증금의 간주임대료 과세 시 주택 수 산정에서 소형주택을 제외하는 특례를 2018년 12월 31일까지 연장하였다.

현행, 소득세법상 주택임대소득 계산 시 전세보증금에 대한 총수입금액 특례를 보면, 거주자가 3주택 이상(85㎡이하 및 기준시가 3억 이하인 주택은 2016.12.31까지 주택 수에 불포함)을 소유하면서, 주택과 부수 토지를 임대하고 받은 보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 그 초과분의 60%에 대한 이자상당액(간주임대료)만큼을 총수입금액에 포함하도록 하고 있다.

이때, 주택 수 계산 시 구분 등기되지 않은 다가구 주택은 1개의 주택으로 보며, 배우자 소유 주택은 합산하여 계산하는데, 세법개정(안)을 보면 위의 3주택 여부 계산 소형주택에 대해서는 2016년까지 주택 수에 포함하지 않도록 한 내용을, 2018년까지 2년 더 연장하도록 하였다.

이전 세법개정(안)에서는 전용면적 85㎡, 기준시가 3억 이하를 소형 주택으로 보았으나 2016년 12월 2일 국회 본회의를 통과한 수정안에서는 전용면적 60㎡, 기준시가 3억 원으로 수정하여 통과되었다.

셋째, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 2019년 12월 31일까지 연장하였다.
현행 조세특례제한법 규정을 보면, 국민주택규모(85㎡) 이하 및 기준시가 6억 원 이하의 소형주택 3호 이상을 4년 이상 임대한 경우, 2016년 12월 31일까지 발생한 소득에 대하여 소득세(법인세)의 30%를 감면하는 제도를 두고 있다.

이때, 준공공임대 주택(위의 소형주택을 8년 이상 의무 임대)의 경우는 75%를 감면하고 있다. 다만, 세액감면 이후 의무임대 기간인 4년(준공공임대 주택은 8년) 이상 임대하지 않은 경우 감면세액과 이자상당액(1일 0.03%)을 추징당할 수 있다.

2. 취득세 및 재산세, 종합부동산세

첫째, 취득세는 2018년까지 전용면적이 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하고, 그 취득일부터 늦어도 60일 이내에 시청 등에 임대사업자로 등록하면 취득세를 면제받을 수 있다. 그러나 취득세가 200만 원이상 시 취득세의 15%를 내야 한다. 또한, 임대 기간(4년)을 지키지 못하고 양도 될 때는 취득 시 감면된 세금이 추징된다.

둘째, 재산세는 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축. 매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 임대주택의 전용면적이 60㎡ 이하인 경우 50%가 감면되고 85% 이하인 경우 25%가 감면된다.

셋째, 주택임대사업자의 종합부동산세는 아래 표의 대상이 되는 경우 합산배제가 되어 종합부동산세의 대상이 되는 주택 수에 포함이 되지 않는다.

3. 양도소득세
임대주택 공급 활성화 유도를 위해 임대주택사업자의 거주용 자가 주택에 대해서 1가구 1주택의 비과세를 적용하고 있다.

주택임대사업자 등록을 하여야 하며, 거주용 자기 주택은 2년 이상 보유 및 거주를 하여야 하며, 임대사업자등록 이전에 거주했던 기간도 포함한다. 또한, 임대사업용 주택의 임대 기간이 5년 이상 되어야 한다.

양도일 현재 임대 주택을 5년 동안 임대하지 않았더라도 다른 요건이 모두 충족된다면 비과세 적용이 가능하다. 다만, 거주 주택을 양도해 비과세를 적용받은 후 5년 내 임대를 중단하거나 임대주택을 양도하는 경우 비과세한 양도소득세를 다시 내야 한다.

예를 들어 2주택 이상을 보유하고 있는 자가 1주택을 거주용으로 2년 이상 보유 및 거주하고 나머지 주택에 대해 임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대 기간을 유지하면 거주 주택을 양도할 때 1가구 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.

4. 결론
정부는 전·월세난을 해소 및 주택 과세소득을 확보하고 거래를 활성화하기 위하여 주택임대사업자들에게 상당한 혜택을 부여하는 세제 개편을 단행하였다. 또한, 연간 임대소득 2,000만 원 이하의 소규모 주택임대사업자라면 ‘낮은세 부담’과 ‘주택임대사업자 거주용 주택 비과세’ 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다.

그러나 사업자등록으로 인한 세제 혜택을 위해서는 기본 임대 기간을 유지해야 하므로 임대주택보유에 대한 부담이 있으며, 소득집계로 인해 종합소득세 대상자가 되므로 건강보험료, 연금 보험료 등의 부담이 증가할 수 있으므로 신중한 투자 계획을 세워 투자하길 바란다.