최근 초등학생들의 꿈의 하나로 임대업자가 등장하기도 하고 정년퇴직 후에 퇴직금 등으로 건물을 사서 임대업을 하면서 노후를 보내겠다고 하는 사람들도 심심찮게 볼 수 있다.

임대업이라는 것은 노동을 투입해 얻는 수익이 아니라 자본을 투자해 얻는 수익이므로 먼저 건물을 매입하는 데 필요한 자본이 있어야 하며, 건물을 매입하는데 드는 비용 또한 상당하므로 건물을 매수하면서 신중해야 함은 두말할 필요도 없다.

건물 매수할 때 토지와 건물이 동일인의 소유인지 먼저 확인해야

건물을 매수하고자 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 토지와 건물이 동일인의 소유인지 여부이다.

대부분은 토지와 건물의 소유자가 일치하거나 토지와 건물을 동시에 매수하겠지만, 어떠한 이유에서든지 건물만 매수하게 되는 경우 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다르다면 이는 건물을 소유할 수 있는 권원이 토지에 대한 지상권인지, 전세권인지, 임대차인지를 살펴보아야 할 것이다.

만약 이와 같은 권리가 없다면 건물은 토지소유자에 의하여 철거될 위험에 처할 수 있기 때문이다.

지상권, 전세권 등은 등기부 등본에 기재되어 있어 그 권리를 확인하는 데 문제가 없으나, 법정지상권은 등기가 되어 있지 않은 경우가 많으므로 정확한 권리관계를 파악하여야 하며, 임차권의 경우 토지등기부에 기재되어 있지 않다면 건물등기가 되어 있는지와 임대차계약서를 반드시 확인하여야 할 것이다.

가등기가 설정된 경우, 가급적 매매를 피해야

매수하고자 하는 건물의 등기부 등본을 발급받아 가압류, 가처분, 가등기, 근저당권 등의 권리관계를 확인하는데, 가등기가 설정된 경우에는 될 수 있는 대로 매매를 피하는 것이 상책이다.

만약 가등기가 있는 부동산이라도 반드시 매입하고자 한다면, 그 가등기가 담보가등기이어야 하고, 잔금을 치르기 전 채무변제를 하여 가등기를 말소시킬 수 있는 경우이어야 할 것이다.

가압류, 가처분의 경우 매도인이 해제시키게 하거나 해방공탁 때문에 가압류, 가처분의 집행을 취소하게 하고, 인수하기로 한 근저당권채무는 정확한 채무액을 파악할 필요가 있다.

매매대상인 토지와 건물이 다른 부동산들과 근저당권의 공동담보로 설정된 경우 소유권을 이전받기 전에 해당 부동산을 공동담보목록에서 제외할 필요가 있다. 만약 공동담보목록에서 제외할 수 없다면 차후 근저당권자가 매수에 대해서 다시 생각해 보아야 할 것이다.

그리고 근저당권이 매매대상이 아닌 다른 부동산과 공동담보로 설정되었으나, 다른 부동산의 경매 등으로 모두 변제되었음에도 근저당권이 말소되지 않고 남아 있는 경우가 가끔 있는데, 이러면 매매과정에서 말소가 되면 별문제 없지만 말소되지 않은 상태에서 소유권이 이전되는 경우에는 추후 근저당권 말소를 위해 반드시 변제 관련 서류를 매도인으로부터 받아 둘 필요가 있다.

임대차 계약 시 ‘임대차보호법’ 주의 깊게 살펴봐야

마지막으로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차의 경우에는 새롭게 임대차계약을 작성해야 하고, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임대차의 경우에는 매수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 매매대상 건물의 임대차관계를 명확하게 파악해 두어야 한다.

건물에 임차인이 있는 경우 대체로 임대차 보증금을 승계하는 형식으로 계약하는 경우가 많은데, 임차보증금과 월세에 대해 이면계약이 있는 경우도 있으므로 차후 법적 분쟁을 방지하기 위해 임대차계약의 내용을 확인한 후 새롭게 계약서를 작성하는 것이 좋을 것이다.

건물을 매수하면서 아무리 사전적으로 조심 하고 신중히 처리한다고 그 과정에서 법적 분쟁이 발생하지 않을 것이라고 단정할 수 없기에 항상 매도인과 매수인 사이에 협의된 내용을 별도의 부속합의서를 작성해 첨부하거나 계약서에 특약 사항으로 부가하여 명확히 해 두는 것이 차후의 법적 분쟁을 해결하는 데 도움이 될 것이다.