2017 정유년에는 전국적으로 19조원 규모의 토지보상금이 풀릴 예정이라고 한다. 이는 세종시 이전과 보금자리 사업이 겹쳤던 지난 2010년의 25조원 이후 최대 규모라 할 수 있다.

구체적으로 살펴보면, 전국적으로 산업단지, 도시개발구역, 뉴스테이 등 87개 사업지구에서 총 17조 5775억 원 규모의 토지보상과 매년 시행되는 사회기반시설(SOC) 사업의 토지보상금 규모가 통상 1조 7000억 원 정도임을 고려하면 전체 보상금은 19조 원이 넘어설 것으로 예상된다.

이로 인해 2017년 토지시장은 풍부한 유동자금이 풀리는 가운데 주택시장의 위축과 분양물량 감소로 안전자산인 토지로 투자수요가 유입될 수 있으며 박근혜 정부 들어 부동산 개발정책 방향이 주거복지로 선회하면서 토지보상금 규모는 과거 정부보다 줄어든 것에 비하면 토지보상금 규모는 부동산 시장에는 희소식이라 할 수 있다.

먼저 수도권에서는 한국토지주택공사(LH)와 경기도시공사가 공동 시행하는 제2 판교테크노밸리 산업단지 2구역이 상반기에 토지보상을 시작하고 과천주암 기업형 임대주택 공급촉진지구와 수서역세권 공공 주택 지구는 LH공사가 하반기 협의 보상을 개시하는 등 36개 사업지구에 대한 보상에 들어간다.

부산과 울산을 비롯한 경남 지역에서는 상반기에 김해 대동 첨단일반산업단지에 대한 5,500억 원 규모의 토지보상이 시작될 것으로 알려졌으며 연말에는 부산도시공사가 예상 보상금액 8,000억 원 규모의 반여(센텀2지구) 도시첨단산업단지에 대한 보상에 들어가고 LH공사가 부산진해경제자유구역 명지지구 예비지에 대한 토지보상에 나서는 등 23개 사업지구에서 4조 4,146억 원 규모의 토지보상금이 풀릴 예정이다.

대구·경북에서는 LH공사가 대구도남 공공주택지구에 대한 2,450억 원 규모의 토지보상을 시작하고 3월부터는 대구도시공사가 금호 워터폴리스 조성사업에 대해 5,000억 원 규모의 보상을 시작하는 등 모두 7개 사업지구에서 1조 5,370억 원 규모의 보상금이 풀린다.

세종·대전과 충청남북도 지역에서는 민간사업자가 시행하는 탕정 제1 일반산업단지와 음성 성본일반산업단지가 상반기 토지보상을 시작하는 등 11개 사업지구의 토지보상금이 7,244억 원에 이를 전망이다.

광주를 비롯한 호남권에서는 6개 사업지구에서 5,597억 원, 강원권에서는 3개 사업지구에서 2,810억 원 규모의 토지보상이 이뤄질 예정이고 제주는 지난 2007년 제주혁신도시 토지보상 이후 10년 만에 제주 첨단과학기술단지 2단지 조성사업에 대한 650억 원 규모의 토지보상이 이르면 3월부터 이뤄진다.

지난해 토지시장은 부동산 시장의 호황과 함께 중단되었던 주요 개발사업들이 재개되면서 전국적인 지가 상승이 이어졌다.

한국감정원 자료를 분석해 보면, 제주는 2년 연속 7.06% 이상의 높은 상승률을 기록했는데 제주2공항 예정지인 서귀포시는 7.48%로 전국에서 상승률이 가장 높았다.

그 뒤로 세종(3.51%)과 부산(3.02%)이 3% 이상 오르고, 대구(2.93%), 대전(2.56%), 서울(2.18%), 강원(2.13%) 등 7개 지역의 지가상승률이 전국 평균(1.97%) 보다 높았다.

제주를 제외한 시도지역에서 상승률 1위 지역으로는 부산시 해운대구가 5.75%를 기록했으며 ‘북항 재개발’ 사업으로 혜택을 받은 남구(3.66%)와 부산진구(3.44%)가 부산 토지가격 상승을 이끌었다.

강원 지역을 살펴보면 지난해 평창 동계 올림픽, 도로망 확충, 국책사업 등 동시다발적으로 개발이 진행되면서 2015년 대비 18.92% 급증한 10만 5,095 필지가 거래됐다.

지가상승률 1위(2.94%)의 원주는 혁신도시와 기업도시가 동시에 조성되면서 인구가 늘어나고, 2016년 12월 현재 76.9％의 공정률로 올 연말 개통 예정인 원주~강릉 복선전철 교통망 확충에 따른 접근성 개선으로 투자 수요가 꾸준히 증가하고 있다.

반면 지난해 조선업 불황 여파로 경남 거제와 울산 동구 지역은 하락세를 보였는데 경남 거제 토지시장은 2004년 이후 처음으로 0.42% 하락했으며 현대중공업이 위치한 울산 동구 역시 지난 2008년 금융위기 이후 8년 만에 0.3% 떨어졌다.

조선업 불황이 계속될 것으로 보여 지역의 토지시장은 당분간 약세가 지속될 것으로 보인다.

한편 토지보상금을 받은 경우 그 세금은 양도 소득세뿐만 아니라 그 사용처가 증여임이 밝혀질 경우 증여세 본세와 가산세를 추징하는 등의 세금 문제가 발생할 수 있는데 자세히 살펴보면 다음과 같다.

먼저 토지보상금에 따른 세금은 양도소득세와 사업 소득세로 나눌 수 있는데 부동산의 경우에는 토지 양도에 대한 양도소득세를 내고 토지에 정착한 건물이나 시설, 농작물 등의 지장물에 대해서는 영업 손실 보상금을 받을 수 있으므로 사업 소득세를 낼 수도 있다.

만약 농지가 양도됐을 경우는 8년 이상 직접 경작한 자경농일 때와 경작상 필요에 따라 기존 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하는 대토농지일 경우에도 양도소득세를 감면받을 수 있다.

수용보상금은 국토해양부의 사업고시가 난 경우는 현금 보상 15%, 채권 보상은 20%를 감면받을 수 있고 2016년 이후 고시가 난 경우는 현금 보상 10%, 채권 보상은 15%의 감면율이 적용된다.

그린벨트지역에서 보금자리주택 등으로 토지보상금을 받을 경우, 그린벨트 지정 전부터 땅을 가지고 제촌 요건을 충족하면 40%까지, 그린벨트 지정 후 취득하고 보유기간 20년 이상으로 소재지에 20년 이상 거주했다면 25%까지 추가로 감면할 수 있다.

토지보상금에 대한 세금 감면의 세액 한도는 1년에 1억, 5년에 2~3억 원의 감면 한도가 있으며 양도세 신고를 하지 않으면 무신고 가산세 20%, 납부불성실가산세는 연 11% 정도 부과될 수도 있으니 이점을 유의해야 한다.