과열된 아파트 분양시장, 2017년엔 사그라질까?
과열된 아파트 분양시장, 2017년엔 사그라질까?
  • 이주형 기자
  • 승인 2016.12.12 11:03
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실수요자 위주로 분양 시장 재편될 가능성 높아

내년 아파트 분양시장은 분양물량 감소와 청약경쟁률 하락 등으로 과열된 분양시장의 분위기가 진정 국면에 접어들 것으로 예상된다.

부동산 114에 따르면, 아파트 분양시장은 최근 2년 동안(2015-2016년) 100만 가구가 넘는 물량이 쏟아져 나왔고 2014년 발표된 신규 택지지구 지정 중단과 2016년 8.25대책에 따른 택지지구 공급물량 축소 등이 영향을 미치며 2017년에는 40만 가구 이하로 분양물량이 줄어들 전망이다.

11.3 부동산 대책이 발표되면서 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 규제가 종전보다 강화됐다. 여기에 2016년 말 도입 예정인 DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 단기 투자 수요가 분양시장에 진입하기 어려워져 청약경쟁률은 2016년에 비해 다소 낮아질 것으로 예상된다.

다만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역으로 선별 투자함에 따라 특정 지역 및 단지별 청약시장의 쏠림 현상은 불가피해 보인다.

봇물 터진 아파트 분양물량, 2016년 49만 5,000여 가구 분양

2016년은 전국에서 49만 5,197가구(예정물량 포함)가 공급됐는데 2015년(51만4,982가구) 물량과 비교해 1만9,785가구 감소했지만 지난 2000년 조사를 시작한 이후 2015년에 이어 두 번째로 많은 물량이다.

상반기에는 18만6,347가구, 하반기 30만8,850가구가 공급됐다. 정부가 7.1중도금 대출 규제 강화와 8.25가계부채 관리 방안 대책 등을 발표했지만 청약 열기는 사그라지지 않았다. 건설사들은 분양시장 분위기가 좋을 때 분양물량을 서둘러 밀어내고자 분양 진행에 속력을 높이며 2016년 하반기로 갈수록 많은 물량이 쏟아져 나왔다.

▲ 반기별 청약경쟁률 추이 및 2016년 지역별 청약 경쟁률 ⓒ부동산 114

지방 분양시장, 부산 청약경쟁률 TOP10 중 6개 단지 공급

영남권에서는 부산이 분양 열기가 가장 뜨거웠던 것으로 나타났는데 2015년 대비 5,711가구 증가한 2만 7,262가구를 분양 했고 평균 청약경쟁률은 106.89대 1로 전국에서 가장 높았다.

2016년 청약경쟁률이 높았던 단지를 꼽아보면 TOP10 가운데 6개 단지가 부산에서 나왔으며 높은 청약경쟁률에 힘입어 부산 재개발 정비 사업장 11곳이 일반분양에 나섰고 모두 성공적으로 청약을 마쳤다.

전매제한이 없어 환금성이 좋고 구도심의 정비 사업 분양이 활발히 진행되며 실수요와 투자수요를 끌어 모았다.

대구는 입주물량 여파로 재고 아파트값이 2016년에 하락하는 모습을 보였지만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들은 분양시장에 관심을 이어갔다. 2016년 대구 청약경쟁률은 31.59대 1을 기록했다.

2016년 전국 3.3㎡당 평균 분양가격 1,055만원 기록

한편 2016년 분양시장은 2015년 분양 열기를 이어가며 평균 분양가격도 높아졌다. 2016년 전국 기준 3.3㎡당 평균 분양가격은 1,055만원을 기록하며 2015년 986만원과 비교해 69만원 상승했다. 수도권은 재개발ㆍ재건축 및 택지지구 아파트 중심으로 물량이 공급되며 분양가격 상승을 주도했다.

지역별로 서울은 2015년 1,946만원에서 2016년 2,116만원으로 올랐다. 경기는 1,057만원에서 1,128만원으로 올랐다. 신분당선 연장선, SRT 동탄역, KTX 평택 지제역 개통 등 교통여건 개선과 개발호재 등이 분양가격 상승에 영향을 줬다.

그 외 도시별 3.3㎡당 분양가는 ▲부산 1,120만원 ▲대구 1,120만원 ▲인천 1,105만원 ▲경남 998만원 ▲울산 949만원 ▲제주 933만원 ▲광주 907만원 ▲세종 884만원 ▲대전 843만원 ▲충남 807만원 ▲경북 785만원 ▲전북 766만원 ▲충북 762만원 ▲전남 737만원 ▲강원 704만원 순이다. 

2017년 분양시장, 11.3대책 여파 본격화될 전망

2017년 분양시장에 대해 ‘부동산 114’ 남상우 연구원은 “11.3부동산 대책(전매 제한기간 연장, 청약1순위 제한, 재당첨 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등) 영향으로 위축이 불가피할 전망으로 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양 시장이 재편될 가능성이 높다”고 밝혔다.

다만 “규제가 비껴간 일부 지역은 도리어 수요자가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있으며 2016년 12월 분양 결과에 따라 건설사의 눈치 보기가 이어지면서 2017년 초까지는 분양물량이 조정될 것”이라고 전망했다.

그는 이어 “11.3 부동산대책으로 청약 조정지역은 중도금대출 발급요건이 전체 분양가격의 5%에서 10% 이상 계약금 납부로 강화됐고 2순위 청약 신청 시 청약통장이 필요해짐에 따라 예비청약자들은 청약계획 및 자금계획을 새롭게 수립해 청약에 임해야 한다”고 강조했다.


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