현명한 토지매매 거래는?
현명한 토지매매 거래는?
  • 박원형 기자
  • 승인 2016.11.28 15:16
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법무법인 인터로 양려원 대표 변호사

사람들은 대부분 토지에 투자 하면 많은 이익을 얻을 수 있을 것이라는 막연한 기대를 하고 있다. 그리고 이러한 기대는 토지를 취득하면 이익을 얻지 못하더라도 적어도 손해는 보지 않을 것이라는 심리적 위안 때문에 더욱 확신에 가깝게 변하게 된다.

▲ 법무법인 인터로 양려원 대표 변호사 ⓒ뉴스타운

이러한 막연한 기대감을 현실화시키기 위하여 사람들은 어떠한 토지를 매입하여야 할지 결정하기 위한 필요한 정보를 얻기 위하여 부동산컨설팅업체로부터 도움을 받는다.

가끔 ‘사장님, 좋은 땅이 있는데 소개해 드리려고 한다. 투자하시면 10배 이상의 수익을 보장해 줄 수 있다’는 식의 전화를 받아 본 적이 있을 것이다. 이와 같은 사람들을 소위 ‘기획부동산’이라고 칭하기도 한다.

일반적으로 이러한 사람들로부터 전화를 받으면 바로 끊어버릴 것으로 생각하지만 그렇지 않은 경우도 있다는 것이 사실이며, 실제로 이들을 방문하여 상담을 받았거나, 이들이 소개하는 부동산을 매입한 사람도 있다는 것이다.

기획부동산으로부터 부동산을 매입했다고 해서 100% 기망에 의한 즉, 사기를 당한 것이라고 할 수는 없다. 그러나 기획부동산을 방문해 상담을 받게 되는 경우 대체로 호화스러운 사무실에서 개발에 대한 정보를 말하면서 그럴듯한 도면이나 사진, 지적도 등을 보여주면서 토지의 매입을 권유하는데 이러한 유혹에 넘어가지 않을 사람은 거의 없을 것이다.

기획부동산의 유혹에 넘어가지 않으려면 어떻게 해야 할까? 우선 기획부동산은 대체로 개발이 진행되기 어려운 곳을 땅을 판매하는데, 일단 토지이용계획확인원을 관계기관으로부터 발급받아 개발내용에 관해 확인하여야 하고, 만약 내용을 모르겠으면 직접 해당 시·구·군청에 직접 확인하여야 한다.

실제 개발지역의 인근 토지를 매매하는 경우 당장은 개발되는 인근 지역의 분위기에 혹하여 개발계획에 대한 확인을 소홀히 할 수 있는데, 대체로 개발지역의 인근 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있을 가능성이 높다는 점에서 더욱 상세히 검토해 보아야 한다.

다음으로 기획부동산이 토지를 매입한 후 판매하는 경우와 기존의 소유자로부터 위탁을 받아 판매하는 경우가 있는 데, 어떠한 경우든 등기부등본상의 소유자와 매도자가 일치하는지 확인하여야 한다.
기존의 소유자로부터 위탁을 받아 판매하는 경우 기획부동산이 기존 소유자로부터 적법하게 위탁을 받았는지, 그 위탁관계가 매매 당시에도 현존하는지 세심하게 확인하여야 한다.

혹시라도 위탁 관계가 종료되면 토지의 소유권을 취득할 수 없는 불상사가 발생할 수 있기 때문이다. 또한 매매의 당사자가 기획부동산인 경우는 타인 소유 물건의 매매가 불법이 아니므로 적법한 매매계약의 체결이 되지만, 기획부동산이 매도인을 기존의 소유자로 하여 계약을 체결하는 경우에는 대리권문제까지 확인하여야 한다.

초기의 기획부동산은 토지를 도시계획에 의한 것처럼 보이기 위하여 토지분할을 한 지적도를 보여 주면서 분할된 토지의 매수를 권유하였으나, 최근에는 토지의 분할이 까다로워진 관계로 필지에 대한 가분할도를 만든 후 가 분할된 특정토지에 대한 매매 방식으로 계약을 체결한다. 그리고 실제 등기는 우선 지분 등기방식으로 소유권을 이전하고, 추후 분할하여 개별등기를 해 주겠다는 식으로 매매계약을 체결하고 있다.

공유지분형식으로 소유권을 취득한 경우라도 토지를 분할하여 단독소유로 되기 전까지는 소유권을 행사하는 데 있어서 법률적 어려움이 많다. 토지의 가격이 상승하여 토지를 매도하려고 할 때 공유자 전원의 동의를 얻지 못하면 토지를 매도할 수 없기에, 토지분할이 되지 않은 상태에서 지분으로만 매도할 수 있다는 것이며, 사실상 지분만의 매도로는 특별한 사정이 없으면 정상 가격을 받기 어렵다는 점이다.

공유자들이 분할에 대한 의견이 일치하지 않으면 공유물분할청구소송을 통하여 분할을 하여야 할 것이고, 설령 공유자들이 모두 분할에 동의하여 토지를 분할하는 경우라도 지방자치단체의 허가를 받지 못하는 경우가 있으므로 공유라는 법률관계는 매수인의 재산권 행사의 걸림돌이 된다.

따라서 부동산을 매수할 때 지분등기로 되어 있는 것을 확인하게 된다면 소유권취득에 더욱 더 신중을 기해야 하며, 이와 관련하여 토지를 담당하는 지방자치단체에 토지의 분할 가능성의 확인과 토지개발계획에 대해서 문의를 하여야 한다.


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