지난 실전 비결Ⅰ에 이어 이번 달은 훌륭한

건물주가 되는 실전비결로 가장 중요한 구매단계를 설명하고자 한다. 건물을 사는 것을 결정하는 것은 훌륭한 건물주가 되는 자기 인생의 중요한 전환점을 만드는 아주 중요한 선택이다. Big data에 따르면 사람은 인생을 살면서 약 3,000만 번의 선택을 한다고 한다.그중에 인생에서 중요한 선택은 0.0001%에 불과한 30번 정도라고 한다. 그 30번 중에서도 손꼽을 만큼 중요한 결정이 건물을 사는 단계이다. 그런 중요한 결정을 현명하게 하려면 많이 공부해야 하며, 부동산투자를 전문으로 하는 소위 기관 투자자들은 어떻게 어떤 선택을 하는지를 자세히 알아볼 필요가 있다. 지난 실전 비결Ⅰ에 가정한 것처럼 똑같이 내 자산이 현재 50억 있다고 가정하고 7년 뒤에 그 자산을 200억 정도로 늘리는 방향으로 설명하고자 한다.

1. Aim(목표)을 잘 맞추어야 한다.
골프에서 목적지의 방향을 잘 맞추는 것을 Aim이라고 한다.

건물 구매의 단계에서 Aim을 잘 잡는 것이 첫 번째 중요 포인트이다. 건물을 사는 사람은 저마다 모두 다른 목적이있다. 수익용, 은퇴자산용, 투자용, 본인 자신의 목적용(전시용, 사옥용) 등으로 구분하는 데 목적에 따라 Aim이 달라진다. 부동산 시장에서 Aim은 위의 Aim 중 하나를 선택하는 것으로부터 시작한다.여기서 재미있는 사실이 하나 있다. 수익용과 투자용은 동시Aim으로 가능하지만 본인 자신의 목적용과는 동시 Aim이 불가능하다는 사실이다.즉, 본인이 사용하는 면적이 클수록 투자 및 수익용으로는 불가능하다는 것이다. 은행에서 건물을 사기를 희망하는 VIP 고객들을 만나보면 대부분의 사람이 수익도 나면서 발전성도 있고 안전한 그러면서 자기도 쓸 수 있는 건물을 사기를 희망한다면 [저로서는 불가능한 일이니 다른 분을 찾아보세요.]라고 한다. 세상에 그런 물건은 없기 때문이다. 왜 그럴까? 위의 Aim 구분을 잘 보면 서로 반대편에 위치한 성질의 것들이다. 안전성이 강하면 발전성이 없고 수익성이 강하면 목적성이 떨어진다. 위험하진 않으면서 투자수익이 많은 것이 있으면 그건 논리상 불가능한 일이기 때문이다. 이럴 때 쓰는 말이 있다. No Risk! No Gain(위험이 없으면 수익도 없다)

2. Point를 산출할 줄 알아야 한다.
건물을 살 때 직감으로 하는 사람들이 많다. 동물적 육감으로 잘 선택하는 사람들이 실제로 꽤 있기는 하지만 부동산투자를 전문으로 하는 기관 투자자들은 절대로 직감을 사용하지 않으며 철저한 그들만의 Point 산출법이 있다. 이제 그 Point 산출법을 알아보자.

건물의 각 항목에서 A급은 5Point, B등급은 4Point 순으로 환산한다.

a. 수익성(Capital Gain)
1) 단순 수익성 계산법                                                                     (단위 : 만원)

건물의 조건이 위와 같다고 가정하면 레버리지효과를 고려하지 않은 단순 수익률 계산법은 아래와 같다.
[연간임대수익/투자금액-보증금] 단순 수익률은 월 3,667만 원*12개월/90억-보증금 5.1억 원=5.18%로 계산되는 것이다.

2) 레버리지효과를 고려한 수익성 계산법
위의 건물을 살 때 90억 중 보증금을 공제하고 평균 LTV(주택담보대출비율) 50%를 가정하여 대출 가능한 금액은 90억 원-하자(보증금 5.1억)*50%=42억 원을 은행에서 2.8%로 대출을 받아 레버리지 효과를 일으킨 경우의 수익률은 다음과 같다.                                          (단위 : 만원)

기관 투자자들은 위의 환산 수익률을 Going in Cap Rate(초기 수익률)라고 부른다.

b. 안전성(Risk Management)
1) Anchor가 있는지 확인해야 한다. Anchor란 뉴스의 리더 또는 계주의 마지막 주자 또는 닻을 의미하지만 건물구매 단계에서는 아주 중요한 임차인을 의미한다. (Anchor Tenant) 건물의 수익의 기본은 임차인이기에 임차인이 투자 측면에서 가지는 의미는 아주 중요하다. Anchor Tenant가 없는 경우에는 향후 논하게 될 환금성에 치명적인 결함을 가지게 되기 때문에 기관 투자자들은 여러 명의 소규모 임차인이 있는 건물은 투자를 회피할 수밖에 없다.

2) 위의 예시에서 병원이 건물 전체를 임차하고 있으므로 병원이 잘 운영되지 않을 때에는 환금성 및 완전성에 치명적 손실을 보기 때문에 구매단계에서 향후 발생할 수 있는 위험에 대비해야 한다. 이럴 경우 기관 투자자들은 어떻게 할까? 결론적으로 말하면 임차인의 신용등급을 확인하는 것으로 시작해서 임대차계약의 불이행 시의 벌칙항목 또는 보상항목(Penalty)을 확보한다.

3) 임차인의 신용등급 확인방법은 은행연합회, 또는 한국기업데이터의 기업 또는 개인사업자의 신용등급으로 간단히 확인할 수 있다. 일반인들이 어떻게 이 데이터를 확인할 수 있을까? 해답은 간단하다. 건물 구매 전 레버리지 효과를 일으키는 은행에 해당 임차인의 신용등급을 확인해달라고 하면 된다. 신용 등급 확인으로 해당 임차인의 직전 년 매출액부터 당기 순이익까지 확인할 수 있으며 현금흐름 등급과 이자상환능력, 임대료 지급능력을 확인할 수 있다.

4) 임대차 계약의 불이행은 어떻게 대비하는지 알아보자.
외국계 프랜차이즈들의 임대차계약이 좋은 실례가 된다. 그들은 한국에서 초기에 매장을 확보할 때 많은 초기공사비가 들기 때문에 장기간 명도되지 않는 것에 초점을 두고 임대차 계약을 희망하며 건물주 입장에서는 매년 임차료 인상과 임대차 계약 중도해지 시의 위험에 초점을 맞추며 계약한다. 그 결과 외국계 프랜차이즈 업체들은 보통 5년, 또는 5+5년의 장기임대차 기간을 확보하고 건물주는 높은 보증금 비율과 매년 임대료 인상(Escalation) 및 중도 해지시 잔여기간 임대료 전액보상이라는 조건으로 계약하며 이 관례가 일반화되고 있다.

c. 발전성
발전성은 어떻게 확인하는지 알아본다.
1) 지난 호에서 얘기한 Galloping이 발전성의 핵심이다. 50~100억 사이의 건물 시장에서 토지의 가격상승이 본인의 건물가치 상승의 핵심으로 작용하는 데 토지가격이 뛰는 것을 Galloping이라 한다고 했다.

2) 주의할 것은 명목발전성과 실질발전성을 구분할 줄 알아야 한다는 것이다.
명목발전성은 과거 10년간 토지의 공시지가가 꾸준히 상승하는 것을 말하며 실질발전성은 과거 10년간 토지의 공시지가뿐 아니라 거래가격의 상승과 실질 임대료의 상승이라는 3가지를 모두 갖춘 것을 말한다. 실제로 서울에서는 강남구와 서초구의 발전을 따라 그 옆에 있는 송파구와 동작구가 명목발전성은 좋았으나 거래가격의 상승은 크게 없었으며 또한 실질임대료도 상승하지 않아 수익률은 낮고 호가만 높은 시장에서의 발전성 사각지대를 이루고 있다.

d. 환금성(Exit)
산 건물을 다시 현금으로 바꿀 수 있는 성질로 Exit Asset이라 하고 현금으로 바뀐 비율을 Terminal Cap Rate(처분수익률)이라 한다. 또한 처분하고 나서 구매 시의 투자금액과의 차이를 처분이익(Capital Gain)이라고 한다.
건물을 내가 현금이 필요할 때 처분하려면 이 환금성이 좋아야 하며 환금성이 나쁠수록 낮은 가격에 팔아야 하므로 처분 수익률이 낮아진다. 환금성은 수익성과 안정성이 좋을수록, 또한 많은 수요자가 있는 지역일수록 좋아지며, 수익성, 안정성, 완전성이 낮을수록, 또한 수요자가 적은 지역일수록 나빠진다.

e. 완전성
건물이 단독건물이 아니고 구분건물(Strata)인 경우에는 수익성이 많다고 좋은 것이 아니다. 외국에서는 구분건물인 경우 보통 시장가격의 약 30%를 Discount 하는 것이 관례이다. 또한, 단독소유가 아니고 공유나 합유인 경우에도 마찬가지이다. 왜냐하면, 구분건물이나 공유지분인 경우에는 환금성에 치명적인 약점이 있기 때문이다. 또한, 구입한 건물에 예상치 못한 추가비용이 들어가는 경우가 종종 있다. 50억~100억 사이의 건물을 살 때 가장 예상치 못한 추가비용이 발생하는 경우가 크게 2가지 있다면 UPS와 방수 문제이다. UPS(Uninterruptable Power Supply)는 비상 발전기인데 정전 시에 대비해 건물에 의무적으로 비상 발전기를 갖춰야 하는 것으로 오래된 건물 등에는 과거에 이런 규제가 없었기 때문에 UPS가 없는 경우가 종종 있으며 옥상방수와 지하실에 물이 새는 것을 확인하지 않은 경우에 구매 후 옥상방수와 지하실 방수는 건물주의 의무이기 때문에 생각지 못한 큰 비용이 발생하는 경우가 많다. 이렇게 예상치 못한 추가비용이 발생하거나 Discount 요인이 없는 조건을 완전성이라고 한다.
안전성은 임차인 등과의 계약의 측면이라면 완전성은 건물 자체의 기능(Facility)의 측면이라고 보면 된다.

3. 가중치를 결정해야 한다.
구매 대상 건물을 위의 5가지 항목별로 Point를 산출한 후에는 가중치를 결정해야 한다. 즉, 본인만의 Aim을 결정해야 한다. Aim은 곧 투자성향으로 결정되는 데 수익을 우선으로 하는 기관 투자자는 수익성에 가중치를 주고 공격적인 투자자는 발전성을 우선으로 가중치를 준다. 가중치는 20% 단위로 주는 데 공격적인 투자자는 발전성항목에 140% 등을 곱하고 수익성을 우선으로 하는 투자자는 수익성 항목에 120% 가중치를 준다. 가중치는 겹쳐서 줄 수도 있지만 2개 항목을 초과하는 가중치는 가중치의 의미가 퇴색되기 때문에 보통 2개 항목을 정해서 가중치를 주는 방법을 사용한다.

4. 의사결정 시한을 정해야 한다.
은행에서 건물구매 희망 고객들을 만나 상담할 때 가장 먼저 포기하는 고객들이 있다. 그분들은 몇 년 동안 건물을 보고 고민하는 데 더 좋은 것을 사기를 희망하는 분들이다. 이야기를 들어보면 마음에 드는 것이 있어서 몇 개월 동안 고민했다가 좀 더 좋은 것이 있을 것을 기대하고 구매를 보류 했는데 다른 곳에 팔리고 그 다음부터는 보는 건물마다 계속 그 건물과 비교가 되어 구입을 못 한 경우가 대부분이다. 이런 분들은 또한 과거의 건물들 가격이 계속 머릿속에 맴돌아 지금의 가격은 터무니없이 비싸다고 하는 분들이다. 그런 분들에게는 우리가 어떻게 해 줄 방법이 없으므로 포기하는 것이 가장 쉬운 방법이다. 건물을 사기로 결정을 하였다면 시한을 정해서 집행해야 한다. 시한은 보통 6개월이 보통이다. 기관 투자자들도 약간 기대치에 부족하더라도 이 의사결정 시한은 지킨다. 그렇지 않으면 년간 투자실적이 하나도 없을 수 있기 때문이다.

JBK Properties 대표 고재일
한양대학교 법과대학 법학과 졸업
램코투자자문 본부장
네모파트너즈 Property Consulting Group 대표, JBK Properties대표
은행 VIP투자자문 [2006~2016]
- 하나은행 WM센터,KB은행 WM센터,신한은행 PB센터,우리은행 Two Chairs. SC은행 PRB센터, 외환은행PB센터,기업은행,VIP고객 벤처,부동산,펀드 등에 대한 투자 타당성분석을 기초로 한 투자자문 수행
해외투자기관 한국자문 [2010~2016]
- JLL, CBRE, Cushman&Wakefield
- 미국의 Bank Of America. 싱가폴 국부펀드 GIC.호주상업은행, 일본 다이와증권 등의 한국 투자타당성 분석 등 한국 내 자문 대기업, 중소기업들의 부동산 금융자문 수행 [2000~2016]
Property & Professional(P&P) 전문가 카페 개설 및 운영
- 전문가그룹(1,000명), 멘토(500명), 멘티회원(15,000명)으로 육성
- 은행의 투자담당 및 PB,WM센터장
- 외국계 투자회사,국내 기관투자회사 (군인공제회, 각 연기금, 삼성,한화,교보,농협 등)
- M&A회사 및 회계법인 대표 및 본부장.
- 창투사 (국내창투사 및 외국계 창투사(맥쿼리IMM) 및 한국벤처투자 등 투자사
- 엔젤투자그룹 (증권사 및 은행엔젤 투자그룹)
저서 : 부동산금융커리어바이블 (외국계투자은행, 증권사, 은행, 건설사, 개발회사, 감정평가사, 컨설팅사, 국내투자회사 등 공저. 2012)