재개발구역 내에서 거주하고 있는 일반 주택거주자 이외에 보상이나 이주가 더 까다롭고 어려움이 많은 이주대상이 바로 영업권자이다. 이는 오랫동안 영업을 해오면서 단골손님이 생기게 되고 이주로 인해 이러한 고객을 상실할 수 있게 될 뿐만이 아니라 새로운 입지를 다시 선정하여야 하며 영업권의 홍보 및 손익분기점을 넘어 순이익이 발생하게 되기까지 기존 영업에 대한 노하우가 있다 하더라도 많은 시간과 인력, 비용이 들 것이다.

그러므로 재개발사업에 편입된 영업권자들은 이러한 문제들을 위해 보상과 이주에 대해 미리 숙지하고 준비하여 대처해야 할 것으로 생각하기에 필자는 몇 가지의 경우를 예로 들어 설명해보려 한다.

먼저 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제45조에 의거한 재개발사업의 사업시행 인가가 있기 전부터 구역 내 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속하고 있는 영업이어야만 영업 손실에 대한 보상을 받을 수 있으며 관계 법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우 또한 사업인정고시일 등 전에 허가를 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이어야 한다.

영업이익은 휴업 기간 4개월 동안의 영업이익에 영업장소의 이전 후 발생하는 영업이익 감소액을 더한 금액으로 평가되며, 휴업 기간에 해당하는 영업이익은 「통계법」 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 조사, 발표하는 가계조사통계의 도시 근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업 기간의 가계지출비를 기준으로 평가되어 진다.

정상적인 사업등록 후 영업을 하는 경우 및 무허가 건축물이나 사업등록을 하지 않은 경우로 나누어 이때 대처할 방법을 설명하자면 다음과 같다.

Q1. 사업등록을 하고 실제 영업하고 있는 경우

이 경우는 영업이익에 대한 손실보상과 시설이전비 등 모두 보상받을 수 있으며 이때 준비하여야 할 서류들은 다음과 같다.

※준비하여야 할 서류
1. 사업자등록증 2. 재무제표 3. 거래 명세서 4. 기타 손익 장부 5. 원천징수 납부 확인서 (근로자가 있는 경우) 6. 임대차계약서 (임차인일 경우)

Q2. 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제 45조 제1항에 의거 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업인 경우 영업 손실보상이 가능하다.

Q3. 사업등록을 하지 아니한 경우

사업인정고시일 이전부터 오랫동안 영업을 하였지만 영업 손실보상을 받지 못하는 경우가 바로 관계 법령에 따라 사업자등록을 하지 않은 영업권자들이다. 이 경우에는 폐업 및 휴업에 의한 영업 손실보상은 어려우며 시설이전비만이 평가되는데 사업시행자는 법적으로 인정되지 못하는 부분이라 지급하지 않아도 되는 손실보상금이지만 영업권자의 입장에서는 사업등록은 하지 않았어도 구역 내에
서 오랫동안 영업을 하고 있었다는 사실은 분명하므로 영업 손실보상을 인정해달라는 양자 간의 갈등으로 협의가 잘되지 않는 문제가 생긴다. 이 경우 영업권자가 손실보상을 받을 방법으로는 영업을 하였다는 사실 관계를 증명할 수 있는 서류를 사업시행자에게 제출하여 인정을 받아 영업 손실보상을 받는 방법이다.

Q4. 영업행위의 범위는?

인적·물적 시설을 갖추고 계속 행하고 있는 영업이어야만 하지만 당해 건물에서 직접적인 영업행위를 하는 것이 아닌 단순 사무 공간 등의 기능만 하는 경우는 감정평가 시 당해 사업으로 인하여 휴업손실이 발생하는 영업이라고 보기 어려운 것으로 판단하고 있다. 이처럼 구역 내에 편입되어 보상대상의 영업권자일 경우에는 보상감정평가 이전에 미리 관계 증명서류들을 준비하여 사업시행자에게 이를 제출함으로써 감정평가 시 영업 손실에 대한 보상을 똑똑히 챙기는 것이 바람직하다. 영업권의 보상감정평가는 아래와 같이 영업이익에 대한 손실보상과 시설이전비로 나뉘어 평가되어 진다.

1. 영업 손실보상과 시설이전비가 평가된 감정평가서상의 내용
2. 시설이전비만 평가된 감정평가서상의 내용

※위 내용은 임의로 작성한 평가내용이며 감정평가서상의 표기형식만을 참조하시기 바랍니다.

그리고 영업권에서의 또 다른 문제로는 바로 권리금의 문제이다. 권리금이란? 기존 점포가 보유하고 있는 고객 및 영업 방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈으로 임대차에서 임대료나 보증금 외에 별도로 주고받는 금전이기 때문에 이는 법적으로 인정을 받을 수 없어 임차인의 이주 및 영업 손실보상에 어려움을 준다. 이는 사업시행자가 보상해야 하는 부분이 아니므로 임차인은 사전에 재개발 구역으로 지정되어 사업이 어느 정도 진행되고 있는지를 미리 확인해볼필 요가 있으며 임대인과의 원만한 합의점을 찾는 방법밖에는 사실상 해결대책이 없다.

또한, 임차인이 영업하는 경우 임대인은 임차인이 이주하고 난 후 남아있는 폐기물이라 던 지 각종 공과금이 확실히 완납되었는지를 잘 확인하여야 한다. 왜냐하면, 이로 인한 추가적인 비용부담은 사업시행자가 아니라 임대인이 책임져야 하기 때문이다. 영업권의 경우 일반 주택보다 시설에 대한 투자를 많이 하게 되는 것이 사실이다. 특히 프랜차이즈일 경우가 더욱 문제가 되는데 인테리어 비용이라던지 간판 및 사업장의 시설 보수로 인한 비용 등이 많이 들게 될 것이다.

하지만 감정평가는 현재의 시설물에 대한 이전비 등을 평가하며 신규 인테리어 공사 및 시설물 구매 등의 사항은 고려되지 않기 때문에 이와 관련된 보상 문제 또한 어려운 협의 과정으로 이어지고 있다.

이렇게 재개발사업 구역 내의 영업권자들은 이주를 위한 보상 문제에 많은 어려움이 있는데 일반 주택거주자와 마찬가지로 영업권 또한 적법한 영업행위 및 손실보상 대상자임을 증빙할 수 있는 근거자료를 미리 준비하여 제출함으로써 영업이익에 대한 손실 보상평가가 빠져 재산상의 피해를 받는 일이 없도록 하여야 할 것이다.

[칼럼](주)한국 C&C 장진석 대표이사