부동산 포탈사이트 닥터아파트에서는 "11.3대책 효과, 길어야 3개월이다"이라는 분석글을 올렸다. 다음은 11.3대책 효과에 대한 분석 전문이다.

수도권 분양시장과 분양권시장에 예상보다 강한 규제책이 나왔다. 

‘리틀 투기과열지구’ 조정대상지역에서는 1순위 청약자격을 강화하고 전매제한 기간을 1년 늘리거나 소유권 이전등기를 할 때까지 전매를 금지시켰다. 분양시장에 판치는 단타 투기수요는 물론 투자수요를 차단하는 대책이다.

11월 3일 이후 입주자모집공고분부터 세대주로서 무주택 또는 1주택 소유자만 1순위로 청약할 수 있다. 가점제 계산 잘못 등으로 부적격 당첨자가 되면 앞으로는 1년간 청약할수 없다.

강남4구와 과천이 직격탄을 맞았다. 모든 분양아파트는 분양권 전매가 금지된다. 서초구 반포동 한신16차, 24차를 재건축하는 래미안 신반포 리오센트와 과천주공1단지를 재건축하는 과천더샵이 대표적이다. 또 남양주 다산신도시 신안인스빌(B6블록)도 전매금지라는 ‘폭탄’을 맞았다. 동탄2신도시는 2017년 이후 전매금지와 입주물량이라는 ‘더블 폭탄’을 맞게 됐다. 고양은 향동지구는 물론 내년부터 분양이 시작되는 지축지구가 모두 전매가 금지된다.

기존 분양권의 경우 소급적용을 받지 않는다. 풍선효과로 투자수요는 물론 실수요가 늘어나겠지만 인기지역이 조정대상지역으로 묶여 분양권시장이 축소돼(돈이 다른 아파트시장으로 옮겨가) 프리미엄 상승폭이 둔화될 전망이다. 

11월 이후 수도권 아파트시장은 9월 이전보다는 차분해질 전망이다. 지금까지 아파트시장이 뜨거워지는데는 분양 및 분양권 시장이 큰 몫을 했기 때문이다.

2016년 아파트시장은 재개발 재건축 아파트 및 입주권 상승⇒분양아파트 분양가 상승⇒분양아파트 완판⇒분양권 프리미엄 상승⇒재고아파트 상승⇒재개발 재건축 아파트 및 입주권 상승으로 이어졌다.

하지만 전매제한 및 1순위 청약자격 강화로 청약경쟁률이 크게 낮아지고 완판 분양단지가 줄어들 것이다. 따라서 분양권 프리미엄 모멘텀(상승동력)도 약해질 것이다. 상승장 연결고리가 끊길 것이다.

당분간 재건축 등 정비사업 상승세도 다소 진정될 것이다. 재고아파트도 마찬가지다. 하지만 이번 11.3대책 효과도 3개월을 넘기진 않을 것이다. 일시적이라는 것이다.

투자자들이 풍부한 자금력으로 오래 버티는 힘이 강한 서울 강남권 및 도심권 정비사업지 및 재고아파트는 이르면 1월 이후 우상향할 것이다. 

특히 실수요층이 안정적으로 받쳐주는, 매매 전세가 동반상승하는 재고아파트는 더욱 강세를 보일 것이다. 또 입주 1년 안팎 남은 분양권은 최적의 투자처가 될 것이다. 잔금시점(입주시점)에 실수요가 많이 붙는 분양권이라면 더욱 그렇다.

11월은 연중 주택시장 극비수기다. 여기에 11.3대책이라는 규제책이 발표됐다. 하지만 규제책이 뛰어난 입지를 바꾸는 것이 아니다. 투자가치를 떨어뜨리지 않는다. 전매금지도 입주시점까지 보유한다면 투자가치는 변함없다.

따라서 부동산 가치투자자라면 역발상 투자를 해야 한다. 11월중 선제적, 선별적, 공격적으로 매수해야 한다. 오를 곳은 결국 오르기 마련이다. 1월 성수기가 오면 가격은 다시 꿈틀댈 것이다.