기획부동산이란 특정 지역의 토지를 여러 명의 투자자에게 지분투자 또는 공동투자 방식으로 참여토록 하는 판매 형태로 과거에는 회사가 판매한 토지에 대해 공유물 분할을 통해 독립 지번으로 소유권을 이전했으나 최근 5~6년 전부터 토지 분할이 자유롭지 않아지면서 공유 지분 형태로 토지를 매매하는 형태로 나타나고 있다.

이로 인해 부동산등기부등본을 발급해보면 공유지분권자가 많게는 수백명 까지 있는 경우도 생기게 되며 이러한 공유지분의 토지를 되파는 것에 법적 문제는 없지만 사실상 매입하는 소비자가 없기 때문에 초기 매입자가 온전히 피해를 떠안게 된다.

또한 토지를 매수했지만 처음과 달리 매입한 토지가 개발 호재도 없고 실제 설명한 토지와 다른 경우 토지 매수대금을 돌려받지 못하는 경우가 많고 초기 매입 금액과 이를 다시 소비자가 구입한 금액이 10배 이상 차이나는 등 기획부동산이 취하는 이득이 ‘비상식적’으로 많을 경우 기획부동산 ‘사기’로 분류되는 것이 일반적이다.

최근에는 토지를 팔아넘긴 뒤 등기권리증을 넘기기 직전 이를 담보로 은행대출을 받아 17억원을 가로챈 신종 기획부동산 일당이 경찰에 붙잡히기도 했다.

기획부동산 대표 A(46)씨는 토건이나 농업회사법인을 차려놓고 토지를 매입 한 후, 이 토지를 계약한 매매계약일자 보다 근저당 일자를 선순위로 하기 위해 토지매매계약서를 위조하는 수법을 사용했다.

범행 대상은 주로 부동산에 어두운 노인이나 주부들을 노렸다. 또 단속을 피하려고 수시로 부동산 업체명을 바꾼 것으로 밝혀졌다.

함께 일하는 B씨는 투자자들에게 토지가 대출 담보로 근저당이 설정돼 있는데도 권리 관계가 전혀 없는 토지인 것처럼 속여 팔았다. 심지어 이미 근저당이 잡혀 있는 토지 투자자들에게는 근저당을 말소시킨 뒤 바로 명의를 이전해주겠다고 속였다. 이러한 사기수법으로 2014년 11월부터 지난해 3월까지 26명에게 17억원 상당의 토지를 팔아치운 것으로 드러났다.

이렇듯 불법적인 기획부동산의 대표적인 사업 방식은 첫째, 사실상 개발이 불가능한 토지를 대상으로 분양하고 둘째, 분양 과정에서 허위 개발계획 제시하며 셋째, 접근성과 수익성 등의 과장 광고 컨설팅을 일삼는다.

넷째, 개인 등기가 아닌 공유지분으로 등기하며 마지막으로 투자개발, 연구소, 개발공사등의 상호를 사용하는 방식을 들수 있으며 전화로 투자자를 모집하던 기존의 기획부동산 사기와는 달리 투자자들에게 다른 투자자들을 모집하게 하고 수당을 지급하는 '피라미드 영업' 등의 수법도 등장하고 있다.

만약 기획부동산에 의해 피해를 입었다면 어떻게 대처해야 할까?

법무법인 ‘인터로’의 양려원 변호사는 기획부동산에 의해 피해를 당했을 시 법률적인 대처방안을 제시했다.

양려원 변호사는 “민법 109조, 민법 110조에 따르면 기획부동산의 거짓정보에 의해 유발된 행위(토지매매계약)는 동기의 착오를 일으켰기 때문에 매매계약을 취소할 수 있다”며 “기망행위는 기획부동산의 가담자들과의 공모가 성립되기에 가담정도에 따라서 사기죄에 해당되므로 이 행위는 불법행위가 된다”고 설명했다.

따라서 “매매계약을 취소를 하고, 부당이득 반환청구를 하거나 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구가 가능하고, 가담자들에 대해서도 불법행위를 원인으로 한 손해배상 청구도 가능하다”고 덧붙였다.

민법 제109조(착오로 인한 의사표시) (1) 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자(의사표시를 한 자)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

(2) 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시) ① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

② 상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.

③ 전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

최근 각 지방자치단체에서도 기획부동산 사기 피해를 방지하기 위한 다양한 대책도 내놓고 있다.

지난 7월부터 울산광역시는 기반시설이 없거나 법적기준에 따라 개발이 불가능한 토지의 분할에 대한 기준을 규정한 '울산시 도시계획 조례 일부 개정(안)'시행에 들어갔다.

이는 기획부동산 등이 진입도로가 없는 토지를 사전에 헐값에 매수한 후 도로의 형태를 갖추거나 개발행위가 가능한 토지인 것처럼 보이도록 택지식 또는 바둑판식으로 분할해 일반인에게 고가에 매각하는 피해를 사전에 방지하기 위한 것이다.

실제로 울산 지역에는 대규모 산업단지가 입지하는 지역이나 유사한 개발이 계획된 지역 인근의 급경사지나 고지대 토지에 대해 매각을 목적으로 택지식 또는 바둑판식으로 잘게 분할하려는 시도가 많았던 것으로 나타났다.

울산시 도시계획과 최금석 주무관은 “조례안에는 다른 법령에 따른 인·허가 등을 받지 않거나 도로와 같은 기반시설이 없어 개발이 불가능한 토지를 분할할 때는 바둑판식이나 택지식과 같은 분할을 허용하지 않고 하나의 필지에 대한 분할 가능 개수를 1년 내 총 5필지 이하로 규정하고 있다” 면서 “조례 시행 후 절벽이나 급경사지, 고지대와 개발이 불가능한 토지의 분할에 대한 명확한 기준이 마련돼 이와 관련된 민원이 많이 줄어들고 있다”고 설명했다.

기획부동산에게 당하지 않고 현명하게 대처하기 위한 방법에 대해 지자체 담당자들은 공통적으로 조언한다.

먼저 울산시 이상업 토지정보과장은 “주소를 통해 토지이용계획서를 확인하고 등기부등본과 지적도를 발급 받아 토지의 거래관계, 소유자를 확인하는 것이 중요하며 주소를 확인했다면 부동산 현황을 직접 보고 사실 관계를 파악하는 것도 필수”라고 설명했다.

또한 “해당 부동산 회사의 법인등기부등본을 열람해 법인설립일 및 소재지 변경사항을 확인하고 투자할 땅의 인허가, 도시개발법 지정 여부, 용도가 분명한 땅, 개발 이슈를 관련 지자체의 도시·도로계획 담당부서에 분양업체가 제시하는 개발계획에 대해 반드시 확인해 봐야 한다”고 조언했다.

울산 남구청 토지정보과 이채철 주무관 역시 “토지 구입에 따른 문의는 많으나 계약 후에 확인 전화를 하시는 분들이 많다”며 “토지 구입을 권유 받으면 성급하게 계약하거나 조급해 하지 말고 가장 먼저 해당 토지에 대한 정보를 직접 알아보는 것이 중요하다”고 밝혔다.

그는 이어 “현장을 방문해 주소, 주변 상황, 교통 사정등을 본인이 직접 확인하고 특히 사도 및 임도의 경우는 건축행위가 제한될 수 있으니 반드시 유의해야 하며 지자체 도시 계획 및 도로 담당부서에 문의하거나 인근 부동산중개업소에 들러 기획부동산이 제공하는 정보가 맞는지 확인해 볼 필요가 있다”고 강조했다.

만약 소액으로 토지 투자를 시작하려 한다면 ‘높은 수익이 있는 곳에 높은 위험이 있다’는 투자 원칙처럼 과도한 수익률을 보장하는 토지 매입의 권유가 있을 경우엔 해당 법인 및 대상 토지의 현황 등을 꼼꼼히 확인해 날로 지능화하는 기획부동산으로부터 피해를 입지 않도록 주의해야 할 필요가 있다.