재개발∙재건축사업이 2016년에도 쏟아져 나오는 가운데 누군가는 투자이익을, 또 누군가는 새로운 삶의 터를 잡기 위한 보상금에 대해 고민하고 고심한다.

주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 재개발사업의 현금청산인이 토지수용재결의 대상이 되며, 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축의 경우라도 도시계획시설과 같이 공익사업으로 인정받아 진행되는 토지에 편입되어있는 소유자들 또한 그 대상이 된다. 하여 현금청산인들은 토지수용재결 절차를 좀 더 공부하고 이해해서 소중한 재산을 똑똑하게 지킬 필요가 있다.

수용재결의 사전적 의미로는 협의 불능, 협의가 성립되지 않은 때에 관할 토지수용위원회에 의하여 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 하는 수용의 효과를 완성하여 주는 형성적 행정처분으로, 사업시행지가 신청하는 수용의 종국적 절차라고 정의되어 있다.

토지수용의 절차와 그에 따른 적절한 보상을 받기 위한 공정별 행하여야 할 것들에 대하여 간략히 서술하면 제일 먼저 

① 사업시행자는 수용하여야 할 대상자가 확정되면 토지 및 물건을 측량하고 그 내용을 기준으로 조서를 작성한 후 소유자 및 소유권 이외의 권리자에게 보상계획을 통지하고 관할 관청에 관계 내용을 공고하여 열람할 수 있게 하여야 한다. 이때 보상계획을 통지받은 현금청산인은 소유하고 있는 토지, 물건, 영업권 등의 내용을 정확히 확인하고 누락된 및 수정될 소유분에 대하여 반드시 이의신청 하여야 한다. 이는 이후 진행될 보상감정평가에 직접적인 보상대상을 확정하는 것임으로 꼭 확인하고 서면 등으로 이의를 제기 하야여 한다.

② 열람 기간이 만료되면 30일 이내에 감정평가업자를 현금청산인들도 추천을 할 수가 있는데 이때 보상대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자 및 보상 대상 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다. 각 재개발 구역들을 살펴보면 이점을 그냥 지나치는 경우가 대다수이다. 현금청산인들의 추천 없이 시청·조합의 추천으로만 감정평가업자가 선정되고 평가된 보상금액에 대해 많은 불만이 제기되면서 사업의 진행 등 현금청산인들의 보상금 산정에 대해 많은 시행착오를 겪기도 한다.

이처럼 의도적으로 평가를 거부하는 사례들이 많아지는데 이는 바람직하지 못한 행동이다. 사실상 불복절차인 토지수용재결 단계에서는 현금청산인들의 권리는 본인들이 감정평가사를 추천하여 지킬 수 있도록 하여야 하는데 평가를 거부하는 경우 이 권리의 자체를 스스로 상실하게 하는 행동이다. 따라서 행사할 수가 있는 권리는 적극적으로 실현하고 다가올 평가를 대비해 미리 자신의 재산목록을 작성하는 등 부가적인 서류 등을 확인하여 보는 것이 바람직하다.

③ 다음으로는 선정된 감정평가업자 2~3인이 토지 등 보상감정평가를 하는데 필자는 이 단계가 가장 중요하다 생각한다. 그 이유는 앞으로의 보상협의 및 지방토지수용위원회에서 실시하는 감정평가가 이 평가를 바탕으로 해서 이루어지기 때문이다. 그러므로 현금청산인은 보상감정평가에 적극적으로 참여하여 감정평가사에게도 자신의 재산의 목록 및 상태를 빠짐없이 짚고 넘어가야 할 필요성이 있다.

④ 이후 사업시행자는 감정평가사가 평가한 금액의 산술평균한 금액을 보상금으로 산정하여 30일 이상의 협의 절차를 거치게 된다. 이때 현금청산인들은 수용재결을 진행하는 담당자에게 사업 진행의 현황과 앞으로의 업무 진행에 대해 자세히 알아두어야 할 것이며 혹여 조서상에 토지의 면적 및 물건 목록, 보상금 등에 대해 잘못 기재된 사항이 있다면 즉각 이의를 제기하여 이로 인한 재산피해는 없어야 할 것이다.

⑤ 협의 기간이 종료되면 협의가 성립되지 못하였거나 협의가 불가한 소유자들을 대상으로 사업시행자는 관할 지방토지수용위원회에 수용재결신청을 하게 되며, 수용되는 토지 등의 조서와 협의 기간 동안 사업시행자와의 협의가 이뤄진 내용을 관할청에서 열람하여 이에 대한 이의를 제기할 수 있는 기간을 준다. 이때 현금청산인들은 이의제기할 사항을 구체적으로 작성하여 서면으로 이의신청서를 제출하여야 한다.

⑥ 열람공고 기간이 만료되면 사업시행자는 제기된 이의에 대해 답변서를 작성하여 제출하게 되며 소유자와 사업시행자의 의견을 참고하여 지방토지수용위원회에서 선정된 2개의 감정평가업자가 보상감정평가를 하게 된다.

⑦ 이후 평가된 금액으로 보상금액이 산정되고 재결된 정본을 현금청산인들에게 우편으로 통지가 되며 사업시행자는 재결로서 결정한 토지수용의 개시일까지 보상금액을 지급하거나 공탁하여야 한다.

재결서 정본을 받은 현금청산인들은 보상금이 공탁되었을 때 이의를 유보하고 보상금을 받아야만 중앙토지수용위원회에 이의신청 절차를 이어갈 수 있다. 또한, 구역 내 영업권에 대한 보상에도 많은 문제가 야기 되는데 이는 사업인정고시일 이전부터 허가를 받아 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속하여 행하고 있는 영업에 대해 영업손실보상이 가능하며 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우 그 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업에 대해 영업손실보상이 가능하다.

이때 영업보상대상자는 보상감정평가할 때 영업이익이나 매출매입이 기록된 장부, 재무제표, 사업자등록증 등의 법적으로 증빙할 수 있는 서류들을 미리 준비하여 제출함으로써 영업이익에 대한 손실보상을 똑똑히 받아 갈 수 있다.

또 수용재결절차를 이행해 오면서 영업권에 대한 보상평가가 잘 이루어지지 않는 이유로는 재개발 구역에 대부분 영업자는 사업자등록을 하지 않고 오래 영업을 하며 생계를 유지해온 분들이 많기 때문이다. 하여 영업손실보상은 받지 못하고 시설이전비용만 보상받게 되는데 이로 인해 협의가 쉽사리 잘 이루어지지 못한다.

현금청산인들과의 협의가 원활히 이루어지지 못하는 가장 궁극적인 이유는 실거래가보다 부족한 감정평가금액, 이로 인해 발생하는 추가분담금일 것이다. 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하되 현금청산인들은 그 기준에서의 적정한 보상을, 사업시행자는 현실적인 보상이 이루어진다면 더할 나위 없이 모두에게 득이 되는 재개발∙재건축 사업이 되길 간절히 바란다.