[전성현 칼럼] 부동산경매의 우선변제권
[전성현 칼럼] 부동산경매의 우선변제권
  • 박병욱 기자
  • 승인 2016.04.29 17:08
  • 댓글 0
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▲ 전성현 이사, 부동산중개법인 드림하우징 ⓒ뉴스타운

주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 『임차인이 ①주택의 인도와 ②주민 등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.』라고 규정하고 있다.

주택의 인도와 주민등록을 하게 되면 임차인은 그 익일부터 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 ‘대항력’을 갖게 되는데 이는 임차인이 사용, 수익 중인 임차주택이 다른 사람에게 양도 또는 매각되어 소유자가 바뀌더라도 임대기간이 끝날 때까지 그 권리를 주장할 수 있으며 임대기간이 만료되더라도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리를 말한다.

그러나, 해당 부동산에 경매절차가 진행되는 경우 임차인의 대항력 발생 이전에 근저당 등 앞선 권리가 설정되어 있는 경우 대항력을 주장하지 못한다. 때문에 경매가 낙찰될 경우를 대비하여 반드시 우선변제권을 갖추어 놓아야 한다.

우선변제권이란 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매되더라도 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

우선변제권은 해당 부동산에 전세권(전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하는 용익물권) 등기설정으로 쉽게 갖출 수 있지만 임대인들이 여러 이유로 전세권설정에 비협조적인 경우가 있어 경제적 약자인 임차인이 전세권 등기를 요구하기는 어려운 실정이다.

따라서 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 위하여 대항력(주택인도와 전입신고)과 임대차 계약서에 확정일자를 받게 되면 우선변제권을 부여하고 있다.

확정일자는 전세권, 근저당, 담보가등기 등의 설정일자와 순위를 다툴 수 있으므로 임대차계약 후 가능한 빠른 시간 안에 받아두는 것이 유리하며, 만약 임차인이 확정일자를 받지 않아 배당순위가 정해지지 않게 되면 건물에 설정된 권리자들이 경매 낙찰대금에서 우선적으로 배당을 받은 후 잉여배당금이 발생한 경우에 한하여 배당을 받게 되므로 임대차계약 후에는 계약서에 반드시 확정일자를 받아두어야만 한다.

이와 같이 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받은 경우와 전세권을 설정할 경우 공통으로 우선변제권이 발생하여 후순위 타권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있지만, 전세기간 만료 후 임대인이 전세보증금을 반환해 주지 않는 경우 전세권은 직접 경매신청이 가능한 반면 확정일자를 받은 임차인은 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 확정판결문에 기하여서만 임차보증금을 받을 수 있다는 점에서 차이가 있다.

마지막으로 아래와 같은 경우엔 반드시 전세권을 설정하여 우선변제권을 갖추어야 하므로 주의를 필요로 한다.

1. 주택임대차보호법상 보호를 받지 못하는 법인(法人)
2. 개인사정으로 전입신고가 어려운 경우
3. 임대인이 임차인의 전입을 거부하는 경우(오피스텔)

전성현 이사, 부동산중개법인 드림하우징


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