3.3㎡당 공사비 차이 최대 25만 1000원… 오는 31일 총회서 변수 되나?

시공자 선정을 앞둔 광주광역시 신가동 재개발사업에 이목이 쏠리고 있다. 3개사 컨소시엄이 입찰에 참여해 치열한 수주경쟁을 벌이고 있는 가운데 참가한 일부 업체의 '저가 입찰' 의혹 등 관심이 집중되고 있다. 최근 다른 지역보다 정비사업 활성화가 두드러진 광주 지역에서도 신가동 재개발사업은 큰 규모와 높은 사업성으로 다수 건설사의 '러브콜'을 받고 있다. 이곳은 지난달 개최된 시공자 현장설명회에 무려 17개 사가 참가했다. 이어 이달 5일 입찰마감에는 이들 중 9개 건설사가 3개 컨소시엄을 꾸려 참여 의사를 나타냈다.

광주 신가동 재개발 정비사업조합(조합장 양병만ㆍ이하 조합)은 오는 31일 오후 3시 신가동 소재 본향교회에서 조합원총회를 개최해 시공자를 선정할 계획이다. 이번 총회에서 시공권을 놓고 경쟁을 펼칠 건설사는 ▲대림산업-GS건설-롯데건설-SK건설-한양 컨소시엄(이하 빛고을드림사업단) ▲현대산업개발-금호산업 컨소시엄(이하 노블레스사업단) ▲라인건설-제일건설 컨소시엄 등이다. 본보가 입수한 각 사의 입찰 참여 조건을 살펴보면 3.3㎡당 공사비로 빛고을드림사업단은 399만 원(철거 및 잔재 처리비 포함), 노블레스사업단은 402만 원, 라인건설-제일건설은 376만 9000원을 제시했다.

가구당 이주비의 경우 빛고을드림사업단이 9500만 원, 노블레스사업단이 8000만 원, 라인건설-제일건설이 7000만 원을 제안했다. 사업비 역시 빛고을드림사업단은 한도 내 870억 원, 노블레스사업단은 한도 내 725억 원을 제시했지만 라인건설-제일건설은 한도 내 550억 원을 제안하는 데 그쳤다. 최고가와 최저가의 차이가 무려 25만 1000원에 달한다. 일각에선 브랜드 파워나 다른 제안 조건에서 밀리는 지역 업체가 이를 만회하기 위해 가격을 '승부수'로 띄운 것이란 분석을 내놓고 있다. 하지만 격차가 지나치다는 게 업계 중론이다. 통상 3.3㎡당 공사비로 승부가 갈리는 시장 상황에 비춰 봤을 때 20만 원이 넘는 격차는 '비정상적'이란 의견이 많았다.

한 업계 관계자는 "재개발ㆍ재건축시장을 사실상 주도하고 있는 대형 건설사끼리의 '제대로 된' 경쟁에선 공사비 차액이 적게는 수천 원, 많아야 수만 원에 불과하다"면서 "하지만 중견ㆍ지역 업체들의 참여가 늘면서 이 차이가 벌어지는 추세지만 이를 고려하더라도 최고가와 최저가의 차이가 25만 원이 넘는다는 것은 '저가 입찰'이란 의심을 지울 수 없게 만든다"고 지적했다. 이 관계자는 이어 "단순히 경쟁력 확보 차원이라고 보기엔 차액이 너무 크다. (이 금액은) 해당 업체들이 이 액수로 사업을 완수해 낼 수 있을지 의심스럽게 만든다"면서 "신가동 재개발사업의 규모나 다른 대형 건설사들이 짝을 이뤄 입찰에 참가한 사정 등을 종합해 보면 3.3㎡당 376만 9000원은 낮아도 너무 낮은 금액"이라고 주장했다.

공사비를 제외한 다른 사업 조건들은 경쟁사가 우위에 있다는 점도 이 같은 의혹에 설득력을 더한다. 라인건설-제일건설이 오로지 가격으로만 승부를 보려 한다는 비판이 제기되는 대목이기도 하다. 이와 달리 라인건설-제일건설의 경우 정반대 홍보전을 하고 있다. 진정성과 지역업체의 특성을 살려 최고의 명품아파트를 짓겠다는 것. 라인건설-제일건설의 경우 정반대로 시공권 확보를 두고 치열한 격전이 펼쳐지다 보니 말도 안 되는 논리를 상대 쪽에서 흘리고 있다는 주장을 펼치고 있다. 덤핑의혹은 상대방이 주장하는 논리라는 일축하고 있는 것으로 알려졌다.

이와 관련해 이곳 일부 조합원들은 "공사비 8,000억, 사업비포함 조 단위 사업에 적당한 것인지? 자본금이 얼마 되지 않는 중소업체가 할 수 있는지? 또한, 재개발 실적이 전혀 없는 회사가 할 수 있는지? 특히 특정사의 경우 부도 경험이 있는 회사로 실질적으로 회사비교와 경험 비교 수행능력에 대한 정확한 판단이 필요해 보인다. 어느 사업단을 지지하는 것은 아니다"며 "내 재산을 지키기 위해서라도 인근의 염주주공 포스코, 운암주공 지에스. 현산, 한화 우산 지에스, 금호 등과 비교해 볼 때 과연 신가동 재개발 일반분양 수익 등을 고려해 시공자선정총회를 성황리에 개최했으면 좋겠다"고 귀띔했다.

조합원들 "일단 '따고 보자' 식 저가 입찰은 안 돼"
업계 "유사 논란에 빠졌던 타 구역을 교훈 삼아야"

신가동 재개발 조합원 A는 "입찰에서 치열한 경쟁이 벌어지는 건 좋은 현상이지만 '무조건 따내고 보자' 식으로 이뤄지는 '저가 입찰'은 결과적으로 조합원들에게 엄청난 손실로 이어질 수 있다는 점에서 주의가 필요하다"고 호소했다. 또 다른 업계 관계자는 "신가동(재개발)에서 라인건설-제일건설이 제시한 공사비는 올 들어 광주 지역에서 시공자를 선정한 다른 구역들과 비교해도 현저히 낮은 수준이라 많은 조합원이 '덤핑 입찰'을 우려하기에 이르렀다"고 전했다.

이들의 말처럼 '저가 입찰'은 만만치 않은 부작용을 일으키게 된다. 본계약 체결 과정에서 공사비가 늘어날 소지가 있고, 늘어난 공사비가 대형 건설사의 그것과 견줘 비슷할 경우 계약 유지냐 해지냐를 놓고 내분에 휩싸일 가능성도 배제할 수 없다. 나아가 브랜드 파워가 떨어져 입주 후 프리미엄에 대한 기대치도 낮춰야 한다. 특히 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 가능 여부도 관건이다. 막상 시공 단계에 접어들어 대출이 안 되면 사업은 파행이 불가피해진다. 제2금융권으로 발길을 돌릴 수도 있지만, 금리가 높아져 조합원 부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있기 때문이다. 시공자를 다시 뽑는 방법도 있지만, 기존 업체가 순순히 물러날 가능성은 거의 없다는 게 업계의 공통된 의견이다.

이 같은 저가 입찰 논란은 신가동(재개발)이 첫 사례가 아니다. 지난달 대림산업-고려개발 컨소시엄을 시공자로 선정한 광주 장미구역(재건축)도 비슷한 논란에 휩싸여 한동안 시끄러웠다. 하지만 '저가 입찰'은 곧 '덤핑'이란 점을 인식한 조합원들이 해당 업체를 선택하지 않음으로써 논란이 일단락됐다. 제주 노형국민연립(재건축)도 지역 업체가 경쟁사보다 100만 원가량 낮은 금액으로 입찰에 참가했다가 '역풍'을 맞고 경쟁에서 밀린 바 있다. 당시 이곳 조합원들은 재개발ㆍ재건축 경험이 없는 소규모 지역 업체가 정확한 비용 계산을 하지 못했거나 덤핑 입찰을 한 것은 아닌지 우려를 표했고, 이 같은 우려에 귀를 기울인 조합원들이 해당 업체를 배제하기에 이르렀다.

한 업계 전문가는 "이번 신가동 재개발 시공자 입찰에서 라인건설-제일건설이 제시한 공사비, 경쟁사와의 가격 차 등을 고려하면 이 같은 논란이 이는 것도 당연하다"면서 "해당 업체들은 아니라고 펄쩍 뛰겠지만, 조합원들이 어떻게 받아들이는지가 중요한 것 아니겠나. '덤핑'이 변수로 떠오른 가운데 이에 대한 사실 여부 확인이 승패를 좌우할 것으로 보인다"고 예상했다. 또한, 제안서 변경 놓고도 "말 바꾸기" 비판의 목소리가 높아지고 있는 가운데 업계에선 사업이 안정적으로 갈 수 있는지를 판단 기준으로 삼아야 한다는 의견이 흘러나오고 있다. 

이와 관련해 라인건설-제일건설의 경우 저가입찰이 아닌 정직한 공사비로 입찰에 참여했고 진정성을 봐달라고 이곳 조합원들에게 호소하고 있는 것으로 알려졌다. 3개 컨소시엄의 치열한 경쟁 구도 속에 신가동조합원들의 선택에 이목이 쏠리고 있다. 도시정비사업 관련 한국주택문화연구원 노우창 기획실장은 "치열한 격전이 벌어지고 있는 만큼 신중한 판단이 필요해 보인다"며 "각사의 논리가 대립하고 있는 가운데 과연 어느 시공사가 약속을 지킬 수 있는지 정확한 판단을 해야 할 시점이다. 자신의 재산이 걸려있는 만큼 안정적이고 진정성을 가진 시공자를 선택해야 할 것이다"고 말했다.