자유 대한민국 수호자

서민과 세입자를 죽이는 정부의 전월세 대책
-세입자의 '제 발등 찍기' 민심, 이를 악용하는 악덕 무능정권-

이방주 칼럼니스트 | art1440@empal.com

"집주인도 세금 내라" 라고 말하는 서민과 세입자의 민심은, 한마디로 경제 원리에 무지한 '돈맹' 들의 '제 발등 찍기' 다.

왜냐하면, 첫째, 집주인들이 추가로 내는 세금과 건보료 보다 더 큰 돈을, 결국 세입자가 부담 해야 하는 구조이고, 둘째, 그로 인한 임대주택의 수익성 악화는, 신규주택의 수요와 공급 축소를 유발하여 전월셋값 폭등이라는 2차 피해를 유발하며, 셋째, 그에 따른 건설경기 위축으로 인하여, 일자리도 줄어들고 영세 자영업자들이 타격을 받게 되어, 모든 피해가 서민과 세입자에게 돌아오는 3차 폭탄으로 터지게 되기 때문이다.

경제 원리를 정확하게 이해 못하면, 눈에 보이는 현상만이 전부인 줄 알게 되지만, 그 이면의 모습과, 그 다음의 진행 원리를 정확히 이해 해야만 진실에 접근 할 수 있다.

대한민국의 주택 임대료는 일본의 절반 이하로서, 우리는 주변국들보다 임대료가 저렴한 나라이며, 대부분의 주택 임대료는 실제소득이 아닌, 적자 구조의 '착각소득' 임을 많은 사람들이 모른다. 그래서, 전월셋값 상승을 '비정상' 이라 인식 하는 것이고, '집주인도 과세 해라' 라는 '세입자의 자폭성 주장' 까지 나오는 것이다.

감가상각비와 각종 비용을 모두 계산 하여 보면, 우리 나라의 전셋값은 집값의 120~130%가 되어야만 본전이 되는 구조다. 또한 3억짜리 집을 짓거나 구매하여 월세를 놓는다고 가정한다면, 월세 200~220만원 이상을 받아야 본전이 되고, 그 이상을 받아야만 수익이 된다. 그런데 시세는 그보다 한참 아래다. 한마디로 '적자 구조의 착각소득' 이라는 것이다.

이런 구조인데도 우리 나라 집주인들이 전세금으로 집값의 60~70%만 받는 것은, 전셋집 주인들이 대부분 고령인데다, 집값 상승기의 관성에 젖어 계산에 서투르기 때문이다. 한마디로, 왜 그런 적자 구조의 전세를 놓는지, 자신들도 모른다는 것이다. 전세는 결국 집값의 130% 이상으로 오르거나 사라질 수 밖에 없는 이유다.

또한, 본전 이하의 적자 가격에 월세를 놓는 집주인들도 계산에 서투른 것은 마찬가지다.
보통, 신축 주택 가격에서 매년 2~2.3%는 감가상각비다. 신규 주택을 구입하여도 40년 후에는 대지지분과 철거비만 남기 때문에, 만약 3억원짜리 집이라면, 매월 50~60만원은 감가상각비가 되며, 투자비용에 대한 금융비용, 세금, 각종 유지관리비를 계산 해 보면, 월세 200~220만원이 본전이 되는 구조다.
그래서, 월세 받아서 은행 이자도 못 내는 '깡통 집주인' 들이 많은 것이고, 결국 일본처럼 월세 300만~500만원 시대가 다가오고 있는 것이다.

전월세 값이 이처럼 적자 구조인데도, 여기다가 과세를 한다는 것은, 벌지 않은 돈을 벌었다 치고 세금 내라는 정부의 횡포이자, 조세정의의 원칙 위반으로서, 차후 조세저항의 문제는 접어 놓더라도, 이 돈은 결국 세입자의 부담이 될 수 밖에 없다. 안 그래도 손해 보는 집주인들에게 더 손해 보면서 임대주택을 공급 하라는 것은 난센스이기 때문이다.

그런데, 정부가 이런 구조를 이해하고 있건 못하고 있건 간에, 정부는 이런 부분까지 신경 쓸 필요가 없다. 어차피 몇 년 마다 정권이 바뀌니, 당장 눈앞의 세수 부족 문제만 해결하면 되기 때문이다.

그런데, 그보다 더 큰 문제는 바로 수요와 공급의 축소다. 손해 보면서 전월셋집을 공급 하려는 사람이 크게 줄어들 것은 당연하며, 그로 인한 건설경기 위축과 일자리 감소로, 영세 자영업자들의 삶도 힘들어 질 수 밖에 없다.

전월세 과세로 인한 전월셋값 상승의 피해가 결국 힘없는 세입자의 몫이 된다는 사실을 정부는 너무도 잘 안다. 하지만 정부로서도 무분별한 복지확대 공약의 재원을 어디선가 걷어 내야 하기 때문에 별 도리가 없다. 이 또한, 공짜 복지 공약에 열광했던 국민들이 선택한 업보다. 대선에서의 수많은 공짜 복지 공약들도 결국 국민들에게서 돈을 뜯어 내야만 가능하기 때문이다. 결국, 아랫돌 빼서 윗돌 괴기다.

정부는, 서민경제에 치명타가 되는 전월세 과세를 강행하면서, 그 대안으로 DTP 등의 규제를 풀어서 보완하려고 시도하고 있지만, 그것이 성공할 확률은 거의 없다. 왜냐하면, 그 대안의 핵심은 대출을 더 많이 받게 해 주겠다는 것인데, 이는 가계부채 폭탄의 위험성은 논외로 치더라도, 적자 구조의 임대 주택을 사려고 그런 빚 폭탄을 감당 하려 할 어리석은 신규주택 수요자는 별로 없을 것이기 때문이다.

만약, '부자증세' 라는 명분으로 기업체에게서 추가적 세금폭탄을 부과 한다면, 중남미의 경우처럼 기업경쟁력 약화와 일자리 감소와 해외자본 이탈 등으로 경제적인 타격이 올 것이며, 경제 단체의 영향력도 상당하므로, 결국 정부는 '집주인에 대한 과세'라는 눈속임 하에, '서민과 세입자의 주머니를 털어 내자' 라는 결론에 이르게 된 것으로 보인다.

무엇보다도, 집주인들에 대한 과세 확대는 당장 서민과 세입자의 반발이 적고, 오히려 이러한 구조를 이해 못한 서민과 세입자가 반기는 수준이기 때문에, 정부는 세입자를 죽이는 전월세 과세를 맘 놓고 강행 할 수 있는 것이다. 전월세 가격이 폭등하건, 경기가 위축되건 말건, 그것은 다음의 문제이자 다음 정권의 문제일 뿐, 당장은 눈앞의 부족한 세수를 확보할 수단은 되기 때문에 정부가 전월세 과세를 서두르는 것으로 보인다.

이 문제는 결국, 집주인에 대한 과세가 자신들의 피해로 돌아올 줄 모르는, 세입자와 서민들의 무지함을 악용하여, 정부가 세입자와 서민들의 주머니 돈을 모른척 하고 뜯어내는 구조다.

인터넷 게시판에 보면, 서민과 세입자들이 "집주인도 과세 해라" 라고 엄청난 댓글과 추천수가 나오는데, 먹잇감을 찾고 있던 정부가 이를 놓칠 리 없다.

또, 현행 법상 20억 전세 세입자는 세금 한 푼 안내고, 9억짜리 1주택을 팔아 8억은 남겼어도 세금 한푼 안내는데, 2000만원짜리 반지하 3채 가진 서민 집주인은 세금폭탄과 건보료폭탄을 때리고, 그 세입자까지 구타하는 정책을 벌이는 데는 다 이유가 있다.

바로 그 20억 세입자와 8억 소득자는 정부와 기득권 층에 많고, 정부의 정책결정 관련자 중에는 세금 폭탄과 월세폭탄을 맞아야 하는 서민집주인과 세입자가 없기 때문이다. 한마디로 "만만한게 서민이니, 우리는 세금 안낼께, 니들만 내라" 식의 아전인수식 악덕 정책이다.

정부에 속고, 정치권에 항상 속기만 하는 서민과 세입자들의 의식수준 하에, 일본처럼 경기도 장기침체 되고, 전세도 사라지고, 월세 300~500만원 시대는 결국 오고야 마는 것인가?

2014.09.12 이방주

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