자유 대한민국 수호자

부동산 정책과 중소기업 육성정책은 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 중소기업의 생산원가를 구성하는 요소가 임대료와 인건비 및 원자재와 금리 등이기 때문입니다.

그런 면에서 볼 때 중소기업 경쟁력을 악화시키는 가장 치명적인 요인은 부동산가격 상승으로 볼 수 있습니다.(부동산 가격상승 → 사무실 임대료 상승 → 인건비 상승 → 중소기업 조달금리 상승)

우리나라 중소기업의 마진율이 5%가 채 안되는 점을 감안할 때 예를 들어 부동산 임대료가 10% 이상 상승하고 인건비가 5% 이상 상승하는 상황이 오면 중소기업의 존립 자체가 힘들어지게 됩니다.

부동산 거품 정책, 中企 고사 정책

그런데 정부의 중소기업 육성책은 고작 조세감면과 중소기업의 대한 대출정책 정도지만 이런 지원은 사실 부동산 가격상승에 따른 원가상승보다 훨씬 적습니다. 거기에 대기업보다 상대적으로 취약한 환율여건을 감안하면 효과적인 지원대책이라고 볼 수 없습니다.

이뿐만 아니라 부동산시장 거품이 발생한 후 가격이 큰 폭으로 하락하면 중소기업의 경우 영업기반이 무너질 수 있습니다.

2012년말 기준으로 가계소득 대비 부채 비율이 140%를 넘고 있는 현실을 감안하면 부동산시장의 거품이 붕괴될 시 가계파산과 금융회사 부실채권 발생은 물론 소비감소와 함께 환율도 상승하게 됩니다. 때문에 제품생산 비용은 급증하게 되고 제품은 팔리지 않는 상황이 올 수 있습니다.

이처럼 경제 환경이 악화되면 우리나라의 경우 대기업이 중소기업에 고통을 전가시키는 것이 일반적인 상황이라는 점을 감안할 때 정부의 부동산 거품유지 정책은 중장기적으로 보면 중소기업 고사정책이라고 불러도 무방하다고 봅니다.

“부채 통한 부동산 거품은 꺼질 것”

그러나 부동산시장의 이해관계자 (부동산업자, 건설사, 정부관료, 공인중개사등)들은 부동산거품이 빠지지 않겠다고 강변하는 상황입니다. 하지만 이는 부동산시장과 더불어 글로벌 경제여건을 감안하면 설득력이 떨어지는 주장이라고 생각합니다.

금융회사의 대출금은 결국 언젠가는 갚아야 할 돈입니다. 그리고 대출 고객의 능력 즉 가계가처분 소득은 점점 줄고 있는 것이 문제입니다. 빚은 규모도 중요하지만 빚을 갚을 능력이 더욱 중요합니다.

그런 면에서 가계 실질소득이 줄고 있는 현재 상황은 상당히 심각합니다. 여기에 우리는 미국과 일본 등의 사례를 통해서 부채를 통해 발생한 부동산 거품은 언젠가는 반드시 빠진다는 것을 보았습니다.

또한 주택수요의 가장 주된 계층인 40세 이하 인구 증가 속도가 둔화되고 있고 노후대비 자금을 위해 언제든 주택을 처분해야 하는 노인인구 숫자가 급증하고 있다는 점도 우려되는 부분입니다.

이러한 한국의 인구구조 변화가 다른 나라에서도 나타나지만 한국의 경우 그 속도가 대비하기에 너무 이르게 나타나고 있습니다. 예를 들어 일본의 경우 이미 1970년대 초반부터 고령화 사회를 대비했지만 현재도 연금, 부동산등에서 그 문제점에 대해서 적절한 방안을 찾지 못하고 있는 것이 현실입니다.
주택거래 활성화 = 고용창출?

통계청 자료에 의하면 전체 인구 중 60세 이상 인구 증가 속도가 가파르게 증가하고 있습니다. 1990년부터 2010년까지 전체 인구증가율은 15% 증가한 반면 60세 이상 인구는 같은 기간 170% 증가했습니다.

이는 주택 실수요자인 40세 이하 인구가 빠르게 감소하고 있음을 말하고 있으며 동시에 주택 수요 역시 급감하고 있음을 말합니다.

부동산시장 이해관계자들은 1인 및 2인 주택 수요증가를 기대하고 있지만 이는 젊은층과 노인층의 일자리가 꾸준히 만들어지고 소득창출 능력이 있었을 때나 가능한 말입니다.

그러나 청년 고용률이 통계작성이래 최저고 노인 빈곤률이 OECD평균인 13%를 웃도는 45%을 기록하는 한국의 현실을 감안할 때 이 역시 기대하기 힘듭니다.

부동산에 대한 오해가 있는데, 역대 정부에서 모두 부동산을 띄우려고 하는 이유는, 자동차구매는 GDP 구성에서 내구재소비에 포함되지만, 아파트 구매는 투자에 들어가기 때문입니다.

당연히 구매한 아파트가 비쌀수록 GDP가 올라가고 성장률이 높아지게 되어있습니다. 그리고 소비의 증가는 고용을 바로 증가시키지 않지만, 가격상승을 동반한 주택거래활성화는 투자의 증가를 가져와 바로 고용을 증가시키고 소비를 더 늘리게 됩니다. 그런 이유로 정치권은 이 부동산의 마력을 포기할 수가 없습니다.

금리인하 대기업엔 藥, 중기엔 毒

다만 ‘부동산 = 소득’과 비례한다는 측면을 감안할 때 저축률이 금융위기 이후 미국보다 낮아지고 있다는 점과 가계실질소득이 줄고 있다는 점은 우려하는 점입니다.

그래서 정부 부동산 정책이 단순히 가격유지 및 부양만을 위한 것이 아니라 가계 및 중소기업에 악영향이 미치지 않게 운용하는 모습이 필요한 때입니다.

특히 경기불황 국면에서의 금리인하는 분명 대기업에는 도약의 기회가 되지만 중소기업에게는 위기가 될 수 있습니다. 열악해진 자금사정과 함께 돈의 흐름이 바뀌면서 자금시장이 경색되고 부도기업이 증가할 수 있기 때문입니다.

그리고 부동산 불황을 극복하기 위한 기준금리 인하도 오히려 부동산 가격을 하락시키는 계기가 되기도 합니다. 정부부채 비율이 높지 않고 부동산 가격이 높지 않으며 가계부채 비율이 높지 않다면 금리인하는 도움이 됩니다.

그러나 가계부채와 부동산 가격거품 논쟁이 벌어지고 있고 국공채시장이 발달되어 있는 우리나라 여건을 생각하면 금리인하가 오히려 부동산경기를 위축시켜 불황을 야기할 수 있음을 정부관계자들은 명심해야 합니다.

http://www.insight.co.kr/content.php?Idx=570&Code1=002

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